Có thể chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất ở được không? Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư! Gia đình tôi có một thửa đất diện tích 635,7 mét vuông. Trong đó có 400m là đất ở, còn lại 235,7m là đất trồng cây lâu năm ( hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm đến năm 2043). Xin luật sư cho biết gia đình tôi có thể chuyển đổi 235,7m đất trồng cây lâu năm thành đất ở được không, chi phí là bao nhiêu? Tôi ở thôn Bạch Thạch, xã Hoà Thạch, Huyện Quốc oai, Hà Nội. Tôi xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Dựa theo thông tin bạn cung cấp, hiện nay bạn đang muốn làm thủ tục chuyển đổi 235,7 m2 đất trồng cây lâu năm trong thửa đất của mình thành đất ở. Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét các phương diện sau:
Thứ nhất, về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của 235,7 m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở.
Theo thông tin, bạn hiện đang có một mảnh đất có diện tích 635,7 m2, trong đó có 400 m2 là đất ở, còn lại 235,7 m2 là đất trồng cây lâu năm (với thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm đến năm 2043). Trong trường hợp này, khi có nhu cầu thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên, trong trường hợp cụ thể của bạn, khi bạn thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, thì trường hợp này được xác định là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở được xác định thuộc loại đất phi nông nghiệp. Do vậy, trong trường hợp này, khi có nhu cầu, bạn hoàn toàn có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất của 235,7 m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, dựa vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ những căn cứ nêu trên, cho thấy, Nhà nước không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở đối với hộ gia đình cá nhân, trừ trường hợp địa phương nơi có đất có quy định khác. Tuy nhiên, hiện nay phần đất của gia đình bạn đang thuộc huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội, và theo Quyết định 20/2017/QĐ – UBND ngày 01 tháng 06 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội thì Nhà nước không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất.
Do vậy, bạn hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng của 235,7 m2 đất trồng cây lâu năm còn lại thành đất ở khi có nhu cầu. Đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013, trong đó: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; còn Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
Về trình tự, thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất: Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT- BTNMT, người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp một bộ hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bạn sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, ở nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Trường hợp bạn có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiếp nhận và trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai.
Thời gian giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 61 Luật đất đai năm 2013 là không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ, giấy tờ của người sử dụng đất.
Thứ hai, các khoản nghĩa vụ tài chính mà bạn phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 235,7 m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì nghĩa vụ tài chính mà bạn cần phải thực hiện khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất là nộp tiền sử dụng đất.
Khi bạn thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở thì căn cứ theo quy định tại điểm a, b Khoản 2 Điều 5 Luật đất đai năm 2013 thì:
“Điều 5: Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
…
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
..b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Trong đó, theo quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ- CP thì tiền sử dụng đất phải nộp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, được xác định theo diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất; theo mục đích sử dụng đất; và giá đất tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất ban hành. Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ – CP thì tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ 235,7 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở được xác định:
Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất theo giá đất ở – tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
= (235,7 m2 x giá đất ở) – (235,7 m2 x giá đất trồng cây lâu năm)
Trong đó, giá đất ở, giá đất trồng cây lâu năm dùng để xác định tiền sử dụng đất khi gia đình bạn làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của 235,7 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở được xác định theo Bảng giá đất áp dụng tại địa phương nơi có đất ban hành tại thời điểm ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng. Dựa trên thông tin bạn cung cấp thì hiện nay bạn đang cư trú tại nơi có đất, cụ thể tại thôn Bạch Thạch, xã Hòa Thạch, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội, tuy nhiên, bạn lại không nói rõ, vị trí của phần đất mà gia đình bạn dự định chuyển mục đích sử dụng đất nằm ở vị trí cụ thể nào, cách trục đường giao thông hay không.
Do vậy, trong trường hợp này, bạn cần căn cứ vào Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ 01/01/2015 đến 31/12/2019, được ban hành kèm theo Quyết định 96/2014/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, và vị trí cụ thể của phần đất này để có sự xác định cụ thể về giá đất ở, giá đất trồng cây lâu năm, từ đó có sự xác định về số tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng của 235,7 m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở.
