Hiện nay, trong đời sống nhiều cá nhân cho rằng việc lập vi bằng hợp đồng thế chấp bất động sản sẽ nhanh chóng, tiện lợi và có thể sử dụng thay thế hợp đồng thế chấp bất động sản có công chứng chứng thực. Vậy thực tế có phải như vậy, lập vi bằng hợp đồng thế chấp bất động sản có giá trị không?
Mục lục bài viết
1. Vi bằng hợp đồng thế chấp bất động sản được hiểu như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08 tháng 01 năm 2020 Quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại đã đưa ra cách hiểu về vi bằng như sau: Vi bằng được coi là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật trên thực tế do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức căn cứ vào quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, vi bằng còn được hiểu là một loại tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, băng ghi âm, băng ghi hình kèm theo (nếu cần thiết). Trong vi bằng, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan.
Như vậy, có thể đưa ra cách hiểu về Vi bằng hợp đồng thế chấp bất động sản là một chứng thư do Thừa phát lại lập, được thể hiện dưới dạng văn bản có thể bao gồm hình ảnh, địa ghi âm, đĩa ghi hình (nếu cần thiết) để ghi nhận nội dung của hợp đồng thế chấp bất động sản giữa các bên liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở theo một trình tự, thủ tục nhất định do pháp luật quy định. Lập vi bằng hợp đồng thế chấp bất động sản gồm lập vi bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; và lập vi bằng hợp đồng thế chấp nhà ở.
2. Lập vi bằng hợp đồng thế chấp bất động sản có giá trị không?
Căn cứ Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08 tháng 01 năm 2020 Quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại đã quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý: Vi bằng được coi là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện các giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Tài liệu này có giá trị chứng cứ trước Tòa án nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng. Vi bằng cũng có giá trị chứng cứ trong các quan hệ giao dịch pháp lý khác. Do đó, vi bằng không ràng buộc trách nhiệm của bên phải tuân thủ các giao dịch mà họ đã ký kết, xác lập nhưng nếu bên nào có vi phạm thì vi bằng được dùng làm chứng cứ để xem xét đến việc bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng hay chấm dứt lao động,…Nói cho đơn giản, dễ hiểu, vi bằng chỉ được sử dụng khi các bên có phát sinh tranh chấp, vụ việc được đưa ra giải quyết ở cơ quan có thẩm quyền. Còn nếu trong quá trình thực hiện giao dịch mà các bên đều thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình thì vi bằng là một tài liệu dùng để lưu trữ.
Đối chiếu với thực tế, thời gian qua có nhiều cá nhân bị nhầm lẫn giá trị pháp lý của vi bằng có giá trị thay thế các văn bản có công chứng, chứng thực hay thay thế văn bản hành chính, đặc biệt là hợp đồng thế chấp trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đối với yêu cầu về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 là việc các bên lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, về hợp đồng thế chấp nhà ở. Yêu cầu về hình thức được đặt ra đối với hợp đồng này được quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định, việc lập hợp đồng thế chấp nhà ở các bên phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Hoạt động công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở được mang ra thế chấp.
Như vậy, theo quy định chung về pháp
3. Cần làm gì để bảo đảm giá trị pháp lý khi lập hợp đồng thế chấp bất động sản:
Việc xác định hợp đồng thế chấp bất động sản có buộc phải công chứng, chứng thực hay không sẽ phụ thuộc vào đối tượng được thế chấp và được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng chứng thực tuy nhiên không bắt buộc nếu một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy, khi lập hợp đồng công chứng giữa cá nhân, tổ chức không có sự tham gia của tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì để hợp đồng này đảm bảo được giá trị pháp lý, bắt buộc phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3.1. Cách thực hiện:
Thứ nhất, về cách thức thực hiện: Cá nhân, tổ chức tiến hành nộp hồ sơ tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng hoạt động.
Thứ hai, về số lượng hồ sơ: Cá nhân, tổ chức cần tiến hành chuẩn bị 01 hồ sơ (bộ)
3.2. Thành phần, số lượng hồ sơ:
Cá nhân, tổ chức khi lập hợp đồng thế chấp bất động sản cần chuẩn bị 01 hồ sơ với những giấy tờ sau:
Thứ nhất, Phiếu yêu cầu công chứng, chứng thực;
Thứ hai, Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (Căn cước công dân/ Hộ chiếu/…)
Thứ ba, Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
Thứ tư, Dự thảo hợp đồng thế chấp bất động sản (nếu có);
Thứ năm, Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao này sẽ là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
3.3. Thời hạn giải quyết hồ sơ:
Thời hạn công chứng, chứng thực không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch liên quan đến thế chấp bất động sản có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng, chứng thực có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc. Thời hạn công chứng, chứng thực được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch thế chấp bất động sản, niêm yết việc thụ lý công chứng, chứng thực
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013 số
– Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018 số 35/2018/QH14;
– Luật Công chứng năm 2014 số
– Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH13, được sửa đổi, bổ sung năm 2020;
– Thông tư số
– Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08 tháng 01 năm 2020 Quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
