Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Thủ tục thu hồi đất thực hiện như thế nào?
Khi người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất thì sẽ được đền bù tùy từng trường hợp cụ thể. Trước khi bồi thường cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi thì cơ quan giải phóng mặt bằng phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Vậy các bước tiến hành lập phương án như thế nào? ai là những người có thẩm quyền lập? quy định tại văn bản pháp luật nào?
Có thể hiểu việc nhà nước thực hiện việc thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai vì mục đích an ninh quốc phòng, để phát triển kinh tế xã hội vì mục đích công cộng, cộng đồng theo quy định.
Còn việc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển sau khi bị nhà nước thu hồi đất.
Mục lục bài viết
1. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trước khi thu hồi đất của người sử dụng đất thì trong phạm vi quyền lợi của mình thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn mà pháp luật quy định.
Việc tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng khi lấy ý kiến của người sử dụng đất thì phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi theo trình tự thủ tục quy định.
Sau khi lấy ý kiến của những người có đất bị thu hồi thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phê duyệt theo quy định.
Trước khi thu hồi đất thì trong phạm vi nhiệm vụ quyền hạn của mình thì cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
Theo quy định của pháp luật thì trong phạm vi nhiệm vụ chức năng của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
Khi thực hiện việc thu hồi đất của người sử dụng đất thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật đất đai.
Theo quy định của tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt. theo quy định của pháp luật.
Khi thu hồi đất thì trong trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
Trong những trường hợp người có đất thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật.
Trong phạm vi nhiệm vụ tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng theo quy đinh của pháp luật.
Tóm tắt câu hỏi:
Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có phải tổ chức công khai không? Chủ đầu tư hay Ban bồi thường giải phóng mặt bằng chịu trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư? Nếu Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng chịu trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì đơn vị nào chịu trách nhiệm thẩm định, trình UBND Quận phê duyệt? Xin trân trọng cảm ơn!?
Luật sư tư vấn:
1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có phải tổ chức công khai không
Theo quy định Điều 69 Luật đất đai 2013, phương án bồi thường, hỗ trợ tái đinh cư cần niêm yết công khai lấy ý kiến của nhân dân.
Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất. Hình thức lấy ý kiến là: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.
2. Chủ đầu tư hay Ban bồi thường giải phóng mặt bằng chịu trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư?
Căn cứ Khoản 2 Điều 69 Luật đất đai 2013 quy định về lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất.
Khoản 1 Điều 68 Luật đất đai 2013 quy định tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Phương án tái định cư: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.
3. Đơn vị nào chịu trách nhiệm thẩm định
Căn cứ Khoản 2 Điều 69 Luật đất đai 2013 quy định về lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
– Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
+ Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
+ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
– Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
– Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 Luật đất đai 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”
2. Xác định loại đất làm căn cứ bồi thường khi bị thu hồi đất
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư. Hiện tại tôi đang có 1 vấn đề cần luật sư tư vấn giúp đó là gia đình tôi có 1 mảnh đất hơn 900m2 đã sống tại đây từ trước năm 1993 đóng thuế đầy đủ và có 1 tờ giấy viết tay gửi lên trên hợp tác xã khi đó xin đất ở. Đất nhà tôi truớc đó là thuộc đất quốc phòng. Hiện nay đang có 1 dự án đường cao tốc chạy qua đó và có 1 phầm đường dân sinh làm cắt ngang qua đường cao tốc và đi qua 1 phần đất nhà tôi với diện tích hơn 70m2, đất nhà tôi vốn thuộc đất mặt đường. Khi tôi xem bảm đồ xã cung cấp để tính tiền bồi thường mặt bằng họ chia đất nhà tôi ra làm 3 loại là đất thổ cư,đất nông nghiệp,và đất trồng cây lâu năm.theo những gì tôi nhìn thấy trên bản đồ thì phần đất ở họ tính là cứ có công trình xây dựng của nhà tôi là đất ở vì đi qua 1 phần sân và 1 chỗ nhà tôi lát xi măng làm lối đi, đất trồng cây lâu năm thì họ tính phần đất còn lại không có công trình nhà tôi xây..đáng nói nhất là đất nông nghiệp theo những gì tôi thấy trên bản đồ và trên thực địa thì phầm đất nông nghiệp chiếm 30m2 dọi từ trên phần dây điện họ mới lắp theo đường dây mới hắt ra đương.tức là chiếu vuông góc với phần đất nhà tôi hắt ra phía ngoài đường thì họ ghi vào đó là đất nông nghiệp, phần đất này còn lấn 1 phần vào sân nhà tôi và hàng bờ tường chứ không chỉ đất vườn không. Xin hỏi luật sư có quy định nào chia đất như vậy không và làm thế nào để gia đình tôi có thể đòi lại quyền lợi của mình..mong luật sư tư vấn giúp.?
Luật sư tư vấn:
Tại Điều 11 Luật đất đai năm 2013 quy định về căn cứ xác định loại đất như sau:
“Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
Căn cứ vào quy định này thì việc xác định loại đất sẽ theo một trong các căn cứ sau:
– Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Căn cứ vào Giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, bao gồm:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
+ Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
– Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;
– Đối với trường hợp không có giấy tờ nêu trên thì việc xác định loại đất như sau:
+ Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
+ Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
+ Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.
+ Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn, do gia đình bạn không có các loại giấy tờ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về việc xác định loại đất, nên cơ quan Nhà nước đã căn cứ trường hợp đất đang sử dụng ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép để xác định hiện trạng sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn cần phải xác định lại chính xác phần diện tích đất thực tế gia đình bạn đang sử dụng là như thế nào để có cơ sở yêu cầu.
3. Đất chưa sang tên có được bồi thường khi thu hồi
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có một mảnh đất rừng đã có GCNQSDĐ, cách đây 03 năm tôi có viết giấy thoả thuận bán cho Ông B. Nay dự án vào trúng ngay lô đất của tôi đứng tên, theo quy định thì nhà đầu tư phải thoả thuận với người được cấp giấy CNQSD Đât hay là thoả thuận với ông B theo giấy thoả thuận được UBND xã Chứng thực?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của pháp luật, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
Theo như bạn trình bày, cách đây 03 năm bạn có viết giấy bán cho Ông B mảnh đất rừng, có chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Bạn đã bán cho ông B, hợp đồng có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã thì hợp đồng này là hợp pháp. Do đó, nay mảnh đất này nằm trong dự án, chuẩn bị bị thu hồi đất và được bồi thường thì chủ đầu tư sẽ làm việc trực tiếp với Ông B là người đã mua mảnh đất của bạn.
3. Kết luận
Chủ đầu tư sẽ làm việc trực tiếp với ông B là người mua mảnh đất của bạn.
4. Quy trình thu hồi bồi thường đất vậy có đúng không?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi: Công ty luật Dương Gia Tôi sinh năm 1955. Trú quán phường Điện Nam Bắc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Nguyên gia đình tôi có 1 thửa đất, ở từ năm 1975 do mẹ tôi là bà Bùi Thị Nhạn sinh năm 1928 đứng tên. Theo bản đồ 299 thì diện tích là 1.390m2; Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND huyện Điện Bàn cấp, ký ngày 29/11/2002 là 1.120m2;
Theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất của Sở TN&MT và Văn phòng ĐKQSD đất Quảng Nam, ký ngày 08/12/2009 thì 1.264,1m2 đất ONT, trong đó có ghi trong vạch thu hồi 372,9m2, diện tích đất ngoài vạch 891,2m2. QĐ số 4079/QĐ, ghi ngày 17/6/2014 của UBND huyện Điện Bàn thu hồi 372,9m2 loại đất ONT để xây dựng, nâng cấp và mở rộng tuyến đường ĐT607. Gia đình tôi lúc bấy giờ có 3 hộ, với nhiều thế hệ (hộ mẹ tôi, hộ vợ chồng tôi và con trai út, hộ vợ chồng con trai lớn và 2 cháu nhỏ), nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên thửa đất này, ngoài ra không có thửa đất ở nào khác.
Ngày 12/02/2015, Trung tâm phát triển quỹ đất Điện Bàn chi tiền đền bù với giá 640.000đ/m2 x 372,9m2, thành tiền 238,656 triệu đồng và Phòng Tài nguyên – Môi trường đã điều chỉnh sổ đỏ còn 747,1m2 (việc thu hồi đất huyện áp dụng “Luật đất đai 2013”). Ngày 22/5/2017, Trung tâm chi đền bù thêm theo phương án điều chỉnh bổ sung 70% số tiền trên là 167,0592 triệu đồng. Giá đền bù cả 2 đợt cộng lại là 1,088 triệu đồng/m2 đất ở, với số tiền tất cả là 405,7152 triệu/372,9m2 đất ở.
Ngày 31/5/2017, gia đình tôi có nhu cầu đăng ký biến động chuyển mục đích quyền sử dụng đất nên đã nhờ Văn phòng đăng ký đất đai thị xã đo đạt lại hiện trạng thửa đất sau khi thu hồi thì diện tích còn lại là 921,7m2. Hồ sơ đăng ký biến động đã gửi ở Trung tâm hành chính công TX Điện Bàn. Hiện thửa đất không có tranh chấp, không có khiếu nại, ranh giới giữa các hộ lân cận là tường rào kiên cố, 2 cạnh giáp đất ở, 2 cạnh giáp đường giao thông.
UBND phường Điện Nam Bắc đã có tờ trình thống nhất cho được đăng ký biến động tăng diện tích theo hiện trạng sử dụng và đề nghị Thị xã công nhận toàn bộ diện tích 921,7m2 trên là đất ở có nguồn gốc sử dụng trước năm 1980. Nhưng vừa rồi cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TX giải thích hạn mức đất ở là 200m2, tối đa gấp 5 lần là 1.000m2 đã thu hồi 372,9m2, còn 627,1m2, số còn lại 294,6m2 phải đóng phí chuyển mục đích (trong khi tại thời điểm nhận tiền đền bù, hộ kế bên nhà muốn chuyển 200m2 đất vườn sang đất ở thì phải nộp 300 triệu đồng).
Gia đình tôi vừa bị thu hồi nhiều đất, vừa không được cấp đất tái định cư, đã bị thiệt thòi rồi còn bị trừ hết vào đất ở, nếu phải đóng phí chuyển mục đích 294,6m2 thì gia đình tôi vừa mất không 372,9m2 đất, vừa mất thêm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng, thiệt hại quá lớn. Trong khi đó đền bù cây cối hoa màu của gia đình tôi như sau: 360 cây tre, 201 cây mai, 96 cây quật, 22 chậu cảnh, 12m2 rau lang, 15 cây cảnh trồng đất, 4 cây xoài, 4 cây cau, 2 cây dừa… Nếu không có việc thu hồi đất đương nhiên gia đình tôi sẽ có 1.000m2 đất ở, 294,6m2 đất vườn và không mất thuế chuyển đổi.
1. Đất ở của gia đình tôi khi chưa thu hồi, khi chưa chuyển đổi là bao nhiêu mét vuông mà trên thu hồi 372,9m2? Có phải là 200m2 không? Nếu là 200m2 thì thu hồi bao nhiêu m2 đất ở, bao nhiêu m2 đất vườn là đúng, hoặc là bao nhiêu?
2. Có văn bản nào quy định khi vừa có đất ở vừa có đất vườn thì khi thu hồi đất thì thu hồi 100% đất ở không?
3. Có cách nào đề công nhận toàn bộ diện tích 921,7m2 trên là đất ở có nguồn gốc sử dụng trước năm 1980 mà không thu tiền chuyển đổi, theo như hồ sơ đề nghị của UBND Phường Điện Nam Bắc không?
4. Có thể căn cứ theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất của Sở TN&MT và Văn phòng ĐKQSD đất Quảng Nam, ký ngày 08/12/2009 là có 1.264,1m2 đất ONT, thu hồi 372,9m2, còn lại 891,2m2 là đất ở, ngoài ra là đất vườn được không?
5. Trường hợp của gia đình tôi mà huyện áp dụng “Luật đất đai 2013” để thu hồi đất thì có được cấp đất tái định cư không? Rất mong sự quan tâm giúp đỡ, chỉ vẽ, giải đáp tận tình, chu đáo của các Công ty luật Dương Gia để gia đình tôi đỡ phải nộp những khoản phí không cần thiết. Xin trân trọng cám ơn.
Luật sư tư vấn:
Câu hỏi 1:
Diện tích đất ở đối với trường hợp diện tích đất có vườn, ao hình thành trước ngày 18/12/1980 được xác định theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.”
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
Đất của gia đình anh được hình thành từ năm 1975 và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp từ 29/11/2002 nhưng diện tích đất ở chưa được xác định rõ. Do vậy, diện tích đất ở của gia đình anh được công nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất là không quá 05 lần hạn mức giao đất do UBND tỉnh Quảng Nam quy định theo Khoản 3 Điều 24
“1. Diện tích đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở được phân theo khu vực quy định tại Điều 4 của Quy định này như sau:
b) Đối với khu vực II: không quá 300 m2.
2. Đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ chung sống trong cùng một hộ (từ 3 thế hệ trở lên) hoặc có từ 02 hộ trở lên cùng sống chung trong một nhà thì diện tích đất ở được giao với mức cao hơn, nhưng tối đa không quá 2 lần mức đất ở quy định tại khoản 1 Điều này.”
Vị trí thửa đất của gia đình anh thuộc khu vực II có hạn mức giao đất là 300m2, do vậy diện tích đất ở được công nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất là không quá 05×300=1500 m2.
Như vậy, phần diện tích được xác định là đất ở của gia đình anh là 1120m2 theo ghi nhận tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
Câu hỏi 2:
Trường hợp gia đình anh là đất bị thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Căn cứ quy định tại Điều 69 Luật đất đai 2013:
“Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.”
Như vậy, việc thu hồi đất và diện tích đất thu hồi cụ thể do từng địa phương quy định mà không có văn bản Luật, Nghị định, Thông tư nào quy định về việc khi vừa có đất ở vừa có đất vườn thì khi thu hồi đất thì thu hồi 100% đất ở. Anh có thể tham khảo Quyết định số 4079/QĐ ngày 17/6/2014 của UBND huyện Điện Bàn để nắm bắt được diện tích đất cần thu hồi thực tế đối với trường hợp của gia đình mình.
Câu hỏi 3:
Căn cứ theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 như đã phân tích ở trên, phần đất được công nhận là đất ở và không thu tiền sử dụng đất là 1120m2, tức phần đất ở còn lại, không thu tiền sử dụng đất sau khi đã bị thu hồi là 1120 – 372,9 = 747,1m2.
Ngoài ra, khi gia đình anh nhờ Văn phòng đăng ký đất đai thị xã đo đạc lại hiện trạng thửa đất sau khi thu hồi thì diện tích còn lại là 921,7 m2. Căn cứ vào đó nhận thấy diện tích đất còn lại sử dụng thực tế không phải đất ở là 921,7 – 747,1 = 174,6m2.
Như vậy, toàn bộ diện tích 921,7 m2 không được công nhận toàn bộ là đất ở mà chỉ được công nhận 747,1m2.
Câu hỏi 4:
Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”
Như vậy, nếu có sự chênh lệch về diện tích đất thực tế trong hồ sơ kỹ thuật thửa đất năm 2009 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, tức 1264,1m2 đất ONT, trong đó thu hồi 372,9m2 đất ở, còn lại 891,2m2.
Câu hỏi 5:
Căn cứ quy định tại Điều 19
“Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.”
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 18
“Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư).
2. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
4. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư.”
Luật sư tư vấn đất chưa sang tên có được bồi thường khi thu hồi:1900.6568
Như vậy, việc tái định cư chỉ được áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất ở vào một trong những trường hợp trên, anh có thể tham khảo quy định của UBND tỉnh Quảng Nam ở thời điểm đó để xác định điều kiện được hỗ trợ tái định cư của gia đình mình.
