Lấp ao xây nhà, trồng cây có cần phải xin phép hay không?

1. Lấp ao xây nhà, trồng cây có cần phải xin phép hay không?

1.1. Đất ao có được san lấp không?

Đất ao hiểu một cách dân dã là khu đất được hình thành tự nhiên hoặc được con người tác động vào tạo thành một vùng trũng hơn so với bề mặt ban đầu. Những vùng này thường có nước đọng lại được dùng trong sản xuất, đời sống con người. Diện tích đất ao không lớn thường nằm trên đất ở tại nông thôn dùng để chăn nuôi thủy hải sản hoặc được dùng để tạo phong thủy.

Trong Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013 cũng đề cập đến loại đất này, cụ thể như sau: Trong trường hợp đất ao gắn liền với đất ở (ý nói là đất ao nằm cùng một thửa đất có nhà xây dựng trên đó) thì được công nhận là đất ở. Trong trường hợp ngược lại đất ao nằm trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất thổ cư thì được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.

Đất ao có được san lấp hay không phải đảm bảo việc san lấp không gây ảnh hưởng đến việc phòng, chống hạn hán, lũ lụt, ngập úng nhân tạo theo Khoản 7 Điều 60 Luật Tài nguyên nước 2012 quy định về phòng, chống hạn hán, lũ, lụt, ngập úng nhân tạo:

Hồ, ao, đầm, phá không được san lấp để phòng, chống ngập, úng và bảo vệ nguồn nước. Danh mục hồ, ao, đầm, phá không được san lấp sẽ được Cơ quan có thẩm quyền quyết định. Tùy vào từng phạm vi, khu vực đất sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố danh mục.

Ngoài ra, việc lấp ao để xây nhà, trồng cây cũng không được để lại ảnh hưởng không tốt đến bất động sản kế bên. Tại Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:

Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề: Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Như vậy, lấp đất ao thuộc diện tích đất sở hữu của mình là nhu cầu chính đáng nhưng việc san lấp này nếu gây ảnh hưởng đến với những bất động sản liền kề cũng như nó nằm trong diện tích không được san lấp thì phải có sự giám sát, chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

1.2. Lấp ao xây nhà, trồng cây phải xin phép ai?

Như đã phân tích ở trên, nếu đất ao không được công nhận là đất thổ cư thì việc lấp ao xây nhà, trồng cây là việc người dân đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Cụ thể tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất nông nghiệp được người dân sử dụng để trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Những loại cây lâu năm;

– Đất để trồng rừng sản xuất;

– Đất cho rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất thực hiện việc nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Như vậy, dựa vào điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, người dân muốn xây dựng nhà trên đất nông nghiệp cần phải tiến hành xin phép đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( đối với hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân huyện). Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ đã được ghi nhận tại Điều 103 Luật Đất đai thì trường hợp đất ao của hộ gia đình, cá nhân nằm cùng thửa đất đã có nhà ở xây dựng trên đó thì được công nhận là đất ở.

2. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất thổ cư:

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người dân muốn sử dụng đất trái với mục đích sử dụng đất ban đầu cần thực hiện các bước dưới đây tránh tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái với quy định của Nhà nước.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền mới đất;

Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thông báo kết quả:

Người dân nộp hồ sơ hợp lệ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường trong 08 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất xem có phù hợp và đáp ứng điều kiện hay không;

Cơ quan này cũng có trách nhiệm hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cuối cùng, sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Với mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân sẽ phải nộp một khoản phí chuyển đổi. Điều này được ghi nhận tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP theo đó trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 4: Người sử dụng đất nhận kết quả

Người dân sẽ đến phòng Tài nguyên và Môi trường trao Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Thời gian thực hiện các thủ tục nêu trên không quá 15 ngày, riêng các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì không quá 30 ngày.

3. Mức phạt khi tự ý lấp ao xây nhà, trồng cây:

Theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức phạt với hành vi tự ý chuyển đất có ao vườn sang đất phi nông nghiệp như sau:

Ngoài việc bị xử phạt hành chính về hành vi vi phạm. Người dân khi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, ngoài ra buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.

4. Trường hợp tự ý san lấp ao bị coi là hủy hoại đất:

Theo điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hủy hoại đất là một trong những hành vi gây nguy hiểm đến đất đai, cụ thể là địa hình nơi có đất bị biến dạng, chất lượng đất bị suy giảm nghiêm trọng hoặc đất bị ô nhiễm do quá trình con người tác động một cách cố ý hay vô tình.

Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp: thông qua việc tác động trực tiếp lên địa hình và điều này làm thay đổi độ dốc bề mặt đất; có thể là bề mặt bị hạ thấp hơn bình thường với mục đích dùng vào việc khác; hành động tự ý san lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp để tôn cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề; trừ một số trường hợp đặc biệt như xây dựng đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Như vậy, người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý việc san lấp ao cần có một giới hạn nhất định. Việc can thiệt đến địa hình, kết cấu đất đai làm biến dạng địa hình sẽ bị coi là hủy hoại địa hình. Nếu như bị phát hiện, tùy theo tính chất mức độ vi phạm thì sẽ phải chịu những mức xử phạt khác nhau. Điều này được ghi nhận tại Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì đối với trường hợp hủy hoại đất làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất thì hình thức và mức xử phạt như sau:

– Diện tích đất bị hủy hoại dưới 0,05 héc ta thì sẽ bị phạt tiền từ 02 triệu đồng đến 05 triệu đồng;

– Khi đất đang sử dụng và có dấu hiệu bị hủy hoại từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thì mức phạt từ 05 triệu đồng đến 10 triệu đồng;

– Người sử dụng đất hoặc những cá nhân khác có hành vi hủy hoại từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì mức phạt phải chịu là từ 10 triệu đồng đến 30 triệu đồng;

– Diện tích đất bị ảnh hưởng lên đến diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 60 triệu đồng;

– Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 150 triệu đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 01 héc ta trở lên.

Khi sử dụng đất mà gây ô nhiễm thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường. Không chỉ bị phạt về tiền, người sử dụng đất buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trường hợp người có hành vi vi phạm chống đối, bất chấp sự ngăn cản của Nhà nước thì Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai. Việc thu hồi đất do những vi phạm của người sử dụng đất sẽ không được hưởng khoản bồi thường chính đáng. Vì vậy, điều này gây ảnh hưởng, thiệt hại lớn đối với người dân nếu đã bỏ chi phí xây dựng công trình nhà ở trái quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

–       Bộ luật Dân sự 2015;

–       Luật Đất đai 2013;

–       Luật Tài nguyên nước 2012;

–       Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

–       Nghị định 91/2019/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.