Lệ phí trước bạ làm sổ đỏ đất thổ cư? Lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư? Phí thẩm định hồ sơ? Tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ?
Đất thổ cư được nhà nước trao quyền sử dụng cho các chủ thể có đủ điều kiện. Theo đó, họ hoàn toàn có thể thực hiện các thủ tục pháp lý để xác định quyền sử dụng đất của mình. Đất thổ cư có quy hoạch trong mục đích để ở. Người dân có nhu cầu làm sổ đỏ đất thổ cư cũng quan tâm đến các khoản chi phí phải sử dụng để thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.
–
–
Các hoạt động quản lý nhà nước cũng như phí, chi phí cần đóng khi thực hiện thủ tục Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất thổ cư bao gồm:
Mục lục bài viết
1. Lệ phí trước bạ làm sổ đỏ đất thổ cư:
Đây là lệ phí phải thanh toán để xác định các quyền sử dụng đất theo thủ tục pháp lý.
Tính lệ phí trước bạ:
Công thức tính lệ phí trước bạ được quy định trong Điều 6 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Ta có:
| Lệ phí trước bạ | = | Giá tính lệ phí trước bạ đất | x | 0.5% |
Trong đó:
– Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0.5%. Dựa trên giá trị của đất được xác định thì mức thu lệ phí trước bạ là khác nhau.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Do đó mà giá tính cũng được phản ánh khác nhau đối với đất ở các địa phương khác nhau. Bản chất là xác định đúng giá trị đất trong nhu cầu sở hữu, trong trình độ phát triển kinh tế-xã hội và các yếu tố khác.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất:
| Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất | = | Diện tích đất (m2) | x | Giá một mét vuông đất (đồng/m2) theo bảng giá đất |
Giá tính sẽ phụ thuộc vào diện tích đất thực tế rộng hay hẹp.
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Khi đó cho thấy các chủ thể thấy được giá trị của đất, thống nhất trong nhu cầu và khả năng mua bán.
Trong trường hợp đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất đương nhiên cũng cao hơn.
2. Lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư:
Đất thổ cư cần có giấy chứng nhận. Ngoài lệ phí để đảm bảo điều kiện, yêu cầu chuyển nhượng, bên mua đất cũng muốn được sở hữu giấy chứng nhận. Do đó, đây là lệ phí cho việc làm, cấp giấy chứng nhận.
Căn cứ vào khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Tức là được căn cứ trên tình hình thực tế của hoạt động quản lý của tỉnh. Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.
Ví dụ, lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư tại thành phố Hà Nội như sau:
Cấp giấy chứng nhận mới:
+ Từ 10.000 đồng đến 100.000 đồng tùy khu vực đối với cá nhân, hộ gia đình;
+ Từ 100.000 đồng đến 500.000 đồng đối với tổ chức.
Trong cùng một địa bàn tỉnh, thành phố, cá nhân và tổ chức, các khu vực khác nhau cũng là yếu tố để xác định lệ phí thực tế ở địa bàn.
3. Phí thẩm định hồ sơ:
Đây là phí được thanh toán cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định hồ sơ, giải quyết các nhu cầu trong Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC:
“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ trên các khía cạnh, yếu tố thực tế mà phí thẩm định cũng khác nhau. Trong đó, các yếu tố được căn cứ bao gồm:
+ Quy mô, diện tích của thửa đất.
+ Tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ tiến hành thẩm định.
+ Mục đích sử dụng đất.
+ Điều kiện cụ thể của địa phương. Từ đó có thể xác định mức thu phí thẩm định cho phù hợp.
Ví dụ:
Mức phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội được thực hiện theo quy định tại Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND. Nội dung thể hiện như sau:
– Đối với các hồ sơ giao đất, cho thuê đất: Đối với 1.000 đồng/m2 đất được giao, cho thuê. phí thẩm định được xác định tối đa 7.500.000 đồng/hồ sơ.
– Đối với hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Tính bằnh 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ.
Các giá trị tối đa được xác định để kiểm soát, đảm bảo tính phù hợp trên thực tế.
Cách xác định giá trị chuyển nhượng:
– Trước tiên các thỏa thuận của bên mua bán được tôn trọng. Do đó, giá trị chuyển nhượng được căn cứ trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên.
Tuy nhiên các bên cũng phải tuân thủ quy định pháp luật liên quan để xác định giá chuyển nhượng phù hợp.
– Trong trường hợp giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất do UBND thành phố ban hành hàng năm thì giá trị chuyển nhượng phải được lấy theo khung giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành. Để đảm bảo giá đất được giữ ổn định trong quản lý nhà nước. Đồng thời tránh trường hợp cố tình thỏa thuận giá trị chuyển nhượng thấp để trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.
4. Tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân được nhà nước thống nhất quản lý. Do đó khi được cấp đất để sử dụng, người dân phải nộp tiền sử dụng đất là một nghĩa vụ bắt buộc.
Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì:
“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”
Căn cứ xác định tiền sử dụng đất như sau:
– Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
– Mục đích sử dụng đất.
– Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể.
Thông thường đây là chi phí lớn nhất khi làm sổ đỏ. Các chủ thể khi tiến hành chuyển nhượng đất cần nắm được quyền lợi, nghĩa vụ cũng như trường hợp của mình. Để qua đó thực hiện tốt nhất các quyền, các nghĩa vụ tương ứng.
Hiện nay, tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ gồm hai trường hợp:
4.1. Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất:
Điều 6,7,8,9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ đất thổ cư bao gồm:
– Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
– Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
– Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
– Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.
Mức tiền phải nộp tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Trong đó mức tiền này có thể thuộc một trong các trường hợp như sau:
– 50% tiền sử dụng đất.
– 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở.
– 100% tiền sử dụng đất.
– 40% tiền sử dụng đất.
Các mức thu cũng được xác định cho các trường hợp và điều kiện cụ thể trên thực tế. Do đó mà các chủ thể khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ và giá trị nghĩa vụ giống nhau là vì thế.
4.2. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất:
Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ bao gồm:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình theo quy định tại khoản 1 Điều 100 luật Đất đai 2013.
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng mang tên người khác theo quy định tại khoản 2 Điều 100 luật Đất đai 2013.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại khoản 1 Điều 6
– Đất giao không đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
– Được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Khi đó, các quyền lợi và nghĩa vụ cũng phát sinh tương ứng trong hoạt động quản lý nhà nước. Ngoài các khoản phí, lệ phí phải nộp bên trên thì người làm sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất.
