Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất được sử dụng trước năm 1993 là một thủ tục tương đối phức tạp. Pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này?
Mục lục bài viết
1. Làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 cần lưu ý gì?
Sổ đỏ là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Đây là giấy tờ pháp lý cần có để xác lập quyền sở hữu đối với đất đai. Thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất sử dụng trước năm 1993, là thủ tục khá phức tạp, do đó cần lưu ý những điều sau:
Thứ nhất, cá nhân, hộ gia đình cần xem xét đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật hay không?
* Trường hợp đất có các giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Đất được sử dụng từ trước năm 1993, được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ nếu đất có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100
– Giấy tờ về quyền được sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở thực hiện trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, bao gồm:
+ Bằng khoán điền thổ.
+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
+ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ như:
+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980;
+ Biên bản xét duyệt, xác nhận người đang sử dụng đất là hợp pháp xét của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập.
* Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Theo quy định pháp luật hiện hành, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống hoặc sản xuất trực tiếp trên đất và không vi phạm pháp luật về đất đai;
– Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ hai, xác định diện tích rõ diện tích đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, tìm hiểu về hạn mức giao đất của địa phương.
Việc xác định diện tích đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và hạn mức giao đất của địa phương là cơ sở để tính tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp.
Thứ tư, làm sổ đỏ cho đất sử dụng trước năm 1993 có thể được miễn tiền sử dụng đất.
Theo quy định pháp luật đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều có thể được miễn tiền sử dụng đất. Cụ thể theo quy định tại Điều 21
* Trường hợp không vi phạm pháp luật về đất đai:
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có các hành vi vi phạm như lấn, chiếm… khi được cấp giấy chứng nhận thì sẽ nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Đối với đất có nhà ở:
+ Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất, hạn mức công nhận đất ở của địa phương;
+ Nếu diện tích đất sử dụng vượt hạn mức công nhận đất ở: tiền sử dụng đất sẽ bằng 50% giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
– Đối với đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:
+ Nếu được cấp sổ đỏ cho đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai:
Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm nhưng nay được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho đất ở thì hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất như sau:
+ Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở.
+ Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở.
2. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước năm 1993:
Để được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04a/ĐK – ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
– Căn cước công dân của người sử dụng đất;
– Văn bản ủy quyền (nếu có);
– Giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có);
– Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu ở mục trên);
– Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng theo quy định: Phải có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở địa phương.
3. Trình tự thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước năm 1993:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.
Cá nhân, hộ gia đình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chuẩn bị bao gồm các giấy tờ nêu trên.
Bước 2: Nộp hồ sơ.
Cá nhân, hộ gia đình làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ tiến hành nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan sau:
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có đất;
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh: Bộ phận một cửa (nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai);
– Phòng Tài nguyên và môi trường;
– Sở Tài nguyên và môi trường.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ.
– Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
– Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu.
Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành xem xét, thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa và thực hiện các công việc khác theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người làm thủ tục phải nộp đúng theo số tiền, và thời hạn đã thông báo. Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải thực hiện nghĩa vụ tài chính: nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…
Lưu ý: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình làm thủ tục cần giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 6: Trả kết quả.
Sau khi cơ quan có thẩm quyền quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.
– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
– Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật đất đai 2013;
–
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;
– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính.
