Làm mất giấy tờ mua bán đất có được cấp Sổ đỏ không?

1. Thế nào là giấy tờ mua bán đất?

Giấy tờ mua bán đất là một loại văn bản xác nhận về việc mua bán đất đai giữa các bên. Tuy nhiên, khi thực hiện mua bán bất động sản thì bên mua và bên bán phải lập thành Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có công chứng, chứng thực thì việc mua bán đất đai mới được công nhận là hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành.

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì trong trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.

Như vậy, trong trường hợp mua bán bất động sản thì các bên phải có giấy tờ mua bán đất, hay chính xác hơn là Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì mới bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng. Tuy nhiên, các bên khi mua bán đất động sản, có lập hợp đồng mua bán nhưng vi phạm về quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch dân sự thì Toà án vẫn có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán đất đai theo yêu cầu của các bên theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Khi cấp sổ đỏ có bắt buộc phải có giấy tờ mua bán đất không?

Giấy tờ mua bán đất đó có liên quan gì đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Khi yêu cầu cấp sổ đỏ có bắt buộc phải có giấy tờ mua bán đất không? Đây là những câu hỏi mà Luật Dương Gia nhận được nhiều nhất về vấn đề cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất. Quý ban đọc có thể tham khảo 03 trường hợp sau đây để xác định được giấy tờ mua bán đất có bắt buộc phải có khi cấp sổ đỏ:

2.1. Trường hợp 1: Mua bán đất từ ngày 01/7/2014, thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành:

Theo nguyên tắc đã phân tích tại mục 1 của bài viết này và quy định của pháp luật đất đai năm 2013 đang có hiệu lực thi hành thì khi mua bán đất đai, nhà cửa thì bên mua và bên bán phải lập Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng có công chứng, chứng thực để bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng. Và Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng có công chứng được xác định là một căn cứ xác đáng để cấp Giấy chứng nhận cho người mua đất. Theo đó, từ thời điểm luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì giấy tờ mua bán đất là một văn bản bắt buộc phải có khi thực hiện yêu cầu cấp sổ đỏ.

2.2. Trường hợp 2: Mua bán đất trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ mua bán đất:

Tại thời điểm trước ngày 01/7/2014, khi Luật Đất đai năm 2013 chưa có hiệu lực thi hành thì nhiều trường hợp mua bán đất đai chỉ thực hiện thông qua giấy tờ viết tay mà không có công chứng khi đáp ứng được đầy đủ điều kiện mà pháp luật đất đai công nhận thì vẫn có giá trị thực hiện…

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, nếu cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên người khác và có kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và đất không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ đứng tên cá nhân, hộ gia đình đó và không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp này thì người sử dụng đất có giấy tờ mua bán, không cần phải công chứng, chứng thực và đáp ứng được các đièu kiện nêu trên thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.3. Trường hợp 3: Mua bán đất từ trước ngày 01/7/2014 và không có giấy tờ mua bán đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì những trường hợp sau đây được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: 

– Cá nhân, tổ chức sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.

Theo đó, đối với những trường hợp này thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp Hợp đồng mua bán đất đai hay giấy tờ, văn bản thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

3. Làm mất giấy tờ mua bán đất có được cấp Sổ đỏ không?

Theo những phân tích tại mục 2 của bài viết này thì quý bạn đọc có thể thấy rằng không phải mọi trường hợp cấp sổ đỏ theo diện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải có giấy tờ mua bán đất. Theo đó, nếu làm mất giấy tờ mua bán đất thì người sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đáp ứng được các điều kiện trong mỗi trường hợp. Theo đó, đối với trường hợp 3 được phân tích tại mục 2 nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không phải cung cấp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất. Còn đối với trường hợp 1 và trường hợp 2 vẫn phải cung cấp giấy tờ mua bán đất để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Trong trường hợp bắt buộc phải có giấy tờ chứng minh về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được cấp sổ đỏ nhưng người sử dụng đất theo diện nhận chuyển nhượng lại làm mất giấy tờ mua bán thì có thể áp dụng phương án xử lý sau:

– Liên hệ lại với chủ cũ trước đây đã bán đất/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình để làm lại giấy xác nhận về việc đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nội dung ghi như thỏa thuận trong giấy tờ trước đây);

– Trường hợp không liên hệ được với chủ cũ của đất đã bán cho mình thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu dữ liệu địa chính đã ghi thông tin của người nhận chuyển nhượng là người đang sử dụng đất. Mặc dù pháp luật không có quy định cụ thể với trường hợp này nhưng trên thực tế khá phổ biến và quý bạn đọc có thể áp dụng để bảo vệ quyền lợi tối ưu nhất cho mình.

4. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc mua bán:

4.1. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cá nhân, hộ gia đình có yêu cầu sẽ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Hợp đồng mua bán/ giấy tờ mua bán đất;

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai (nếu có).

4.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai/ Văn phòng đăng ký biến động đất đai cấp huyện. Một số địa phương nếu đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ thì nộp hồ sơ trực tiếp đến Bộ phận một cửa cấp huyện để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4.3. Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

Sau khi tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đảm bảo đầy đủ và hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hoàn thiện trong thời hạn 03 ngày làm việc. Nếu hồ sơ đã bảo đảm tính hoàn thiện thì cán bộ có thẩm quyền tiếp nhận và giao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả với người nộp hồ sơ.

Sau khi xác nhận được cá nhân, hộ gia đình đã hoàn thành các khoản lệ phí, thuế,… nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thì sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc gửi về Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao lại cho cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Uỷ ban.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 1 năm 2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.