Làm gì khi mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà chủ cũ chết?

1. Trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay có thể sang tên được sổ đỏ:

Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn mà cá nhân hay sử dụng. Theo quy định của pháp luật thì cũng từ mua bán nhà đất sẽ được hiểu là việc tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hiện nay tài sản gắn liền với đất trong trường hợp mua bán là nhà ở. Quá trình giao dịch mua bán để được hợp pháp và được pháp luật tôn trọng bảo vệ thì phải đảm bảo những điều kiện nhất định liên quan đến về mặt hình thức và nội dung khi tiến hành chuyển nhượng mua bán. Theo quy định thì khi tiến hành mua bán nhà đất phải lập bằng văn bản và có công chứng chứng thực Tuy nhiên trên thực tế để đảm bảo sự công bằng quyền lợi của các bên khi tiến hành giao dịch trước thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì vẫn có những trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn được sang tên sổ đỏ nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây.

1.1. Thời điểm thực hiện mua bán và lập giấy viết tay trước 01/7/2014:

Áp dụng quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì quá trình chuyển nhượng nhà đất phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng không tiến hành công chứng, chứng thực sẽ không được pháp luật công nhận là giao dịch dân sự hợp pháp.

Chính vì vậy, giao dịch này có thể bị tuyên là vô hiệu, trường hợp ngoại lệ mua bán bằng giấy viết tay không bị vô hiệu nếu nằm trong quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền. Theo đó, trong một số trường hợp cá nhân đang được sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận và cũng không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 của Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất tiến hành thủ tục đăng ký đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của luật đất đai và những quy định mà Nghị định này đã ban hành; cơ quan nhà nước sẽ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán đất theo quy định của pháp luật, cụ thể:

– Cá nhân sử dụng đất do quá trình nhận chuyển nhượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2008;

– Quá trình sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất tính từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà cá nhân có thể đưa ra được giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Với quy định nêu trên, trường hợp cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1 tháng 7 năm 2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ không được yêu cầu người dân nộp hợp đồng hay văn bản truyện quyền sử dụng đất chứng minh giao dịch đã được thỏa thuận. Đồng nghĩa với việc hợp đồng không công chứng chứng thực trong thời điểm này cũng vẫn được công nhận tính hợp pháp. Điều này sẽ không làm ảnh hưởng đến giá trị hiệu lực của giao dịch.

1.2. Mua bán từ ngày 01/7/2014 đến nay mà đã hoàn thành nghĩa vụ theo luật định:

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải công chứng chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực nhưng một bên đó là người mua đã trả tiền thực hiện được 2/3 số tiền theo hợp đồng thỏa thuận giữa các bên thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay này là có giá trị( căn cứ tài khoản 2 điều 129 bộ luật dân sự 2015). Căn cứ vào Quy định này thì tòa án sẽ công nhận việc hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên sẽ có hiệu lực khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ tiến hành thủ tục sang tên như quy định.

2. Làm gì khi mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà chủ cũ chết?

Trong trường hợp mua đất chỉ có giấy viết tay được công nhận là hợp pháp mà người chủ bán đã chết thì thủ tục sang tên không có gì khác so với việc cá nhân người bán còn sống. Theo đó, người mua sẽ chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo trình tự dưới đây:

2.1. Hồ sơ giấy tờ cấp sổ khi người bán đã chết chưa kịp tách sổ, sang tên:

Hồ sơ giấy tờ cấp sổ khi người bán đã chết chưa kịp tách sổ sang tên:

 – Cá nhân có nhu cầu sang tên mà người chỗ cũ đã chết thì chuẩn bị đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác đối với đất. Mẫu đơn này được thực hiện theo quy định mẫu ban hành là Mẫu số 04/ĐK;

– Ngoài ra, cá nhân nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc;

– Các giấy tờ được quy định tại Điều 31, 32, 33, 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trong trường hợp tiến hành đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: thể hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Ngoài ra, cần có những giấy tờ tùy thân như căn cước công dân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

2.2. Trình tự, thủ tục khi chuyển nhượng đất khi chủ cũ chết:

– Thứ nhất, nội dung liên quan đến chuẩn bị và nộp hồ sơ:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân chuẩn bị bộ hồ sơ đã được quy định tại Mục 1.1 của bài viết; sau đó bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp bộ hồ sơ này tới văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để hoàn tất thủ tục.

 Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ:

 Văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận hồ sơ của cá nhân tổ chức để tiến hành kiểm tra hồ sơ nếu xét thấy đủ điều kiện để thực hiện các quyền theo quy định thì sẽ thực hiện các công việc dưới đây:

– Cơ quan này sẽ tiến hành gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định và thông báo cho cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định; Trên giấy chứng nhận đã cấp nếu có sự thay đổi, biến động nhất định thì sẽ cập nhật vào trong giấy chứng nhận.

 Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có trách nhiệm lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Sau khi cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiến hành triết lý cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính cơ sở dữ liệu đất đai tại địa phương;

Bước 3. Trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất: Nếu hồ sơ hợp lệ cơ quan có thẩm quyền tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban Nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại xã.

 – Thứ hai, Quy định về việc nộp lệ phí:

 Để có thể hoàn tất chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên mình thì cá nhân khi mua đất không chỉ đảm bảo đầy đủ các giấy tờ hồ sơ theo đúng quy định mà cần hoàn thành các nghĩa vụ về nộp thuế phí:

+ Theo đó lệ phí trước bạ là một trong những khoản phí bắt buộc cần phải thực hiện hiện nay theo quy định tại khoản 1 điều 6 nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị chuyển nhượng của nhà đất;

+ Ngoài ra, khi tiến hành thẩm định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện việc lấy sổ, nhu cầu để trích lục bản đồ địa chính thì cá nhân cũng phải hoàn trả các chi phí này.

Mức phí được quy định theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương;

– Lưu ý: Thời gian để người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thay đổi tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là trong vòng 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ. 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.