Ký kết, công khai thông tin hợp đồng dự án có sử dụng đất

1. Ký kết, công khai thông tin hợp đồng dự án có sử dụng đất:

Trước hết, căn cứ theo quy định tại Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định về vấn đề công khai thông tin bất động sản và dự án bất động sản trong quá trình đưa vào kinh doanh. Theo đó, trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào quá trình kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải thực hiện thủ tục công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin liên quan đến dự án có sử dụng đất trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể hơn, căn cứ theo quy định tại Điều 59 của Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (sau được sửa đổi tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư), có quy định về việc ký kết hợp đồng và công khai thông tin hợp đồng dự án có sử dụng đất. Cụ thể như sau:

– Nguyên tắc ký kết hợp đồng dự án có sử dụng đất cần phải đảm bảo các nguyên tắc sau: Giá trị đề nghị trúng thầu sẽ được xác định là giá trị ký kết hợp đồng, giá trị đề nghị trúng thầu cũng được sử dụng làm căn cứ để tổ chức thực hiện giám sát hợp đồng dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp sẽ được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó cộng với tiền nộp ngân sách nhà nước của nhà đầu tư trúng thầu đề xuất được công nhận là giá thị trường tại thời điểm giao đất, cho thuê đất trong hợp đồng dự án có sử dụng đất;

– Việc ký kết hợp đồng dự án có sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

– Trong thời hạn 07 ngày làm việc được tính kể từ ngày ký kết hợp đồng dự án, chủ thể được xác định là bên mời thầu sẽ phải có trách nhiệm và nghĩa vụ thực hiện hoạt động công khai đầy đủ thông tin hợp đồng dự án có sử dụng đất trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Nội dung trong quá trình công khai thông tin sơ bộ sẽ bao gồm: 

– Tên dự án, số hiệu của hợp đồng dự án có sử dụng đất, thời điểm ký kết hợp đồng dự án có sử dụng đất;

– Tên và địa chỉ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Tên và địa chỉ của các nhà đầu tư trong hợp đồng dự án có sử dụng đất;

– Mục tiêu và quy mô của dự án có sử dụng đất;

– Tiến độ thực hiện dự án có sử dụng đất;

– Địa điểm thực hiện dự án có sử dụng đất, diện tích và thời hạn sử dụng đất trong dự án;

– Dự kiến đối với tổng chi phí thực hiện dự án, trong đó không bao gồm chi phí bồi thường, chi phí hỗ trợ, chi phí tái định cư, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất;

– Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất dự kiến theo quy định của pháp luật, phương pháp định giá đất sẽ được sử dụng để làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Thông số đầu vào và cách thức xác định thông số đầu vào phù hợp với từng phương pháp định giá;

– Các nội dung khác theo quy định của pháp luật.

Theo đó thì có thể nói, cần phải tuân thủ đầy đủ quy định và ký kết và công khai đối với thông tin hợp đồng dự án có sử dụng đất theo như phân tích nêu trên.

2. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định về vấn đề công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Cụ thể như sau:

– Thông tin về dự án bất động sản sẽ bao gồm:

+ Quyết định chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận đầu tư dự án đối với bất động sản;

+ Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;

+ Các thông tin cơ bản về vấn đề quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

+ Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong quá trình giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Thông tin về nhà ở, thông tin về công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ bao gồm:

+ Loại hình bất động sản, vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, chức năng và công năng sử dụng bất động sản, thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản được xác định là nhà chung cư, các công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp với nhiều mục đích sử dụng khác nhau;

+ Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật, giấy phép xây dựng đối với trường hợp cần phải xin giấy phép, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quá trình nghiệm thu hoàn thành xây dựng đối với các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng đối với các công trình xây dựng là nhà chung cư và các tòa nhà hỗn hợp;

+ Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất;

+ Thỏa thuận bảo lãnh trong hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đáp ứng đầy đủ điều kiện để được mua bán, cho thuê;

+ Các hạn chế về quyền sử dụng bất động sản, quyền sở hữu bất động sản, việc thế chấp nhà ở và các công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó, quyền sử dụng đất và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

– Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, thế chấp nhà ở và các công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình, quyền sử dụng đất và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

– Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cơ sở trong các dự án bất động sản bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đáp ứng đầy đủ điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng;

+ Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với quy hoạch chi tiết, tiến độ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

+ Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

+ Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án, việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

3. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, có thể kể đến các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

– Kinh doanh bất động sản không đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

– Có hành vi giả mạo tài liệu và cố tình làm sai lệch các thông tin liên quan đến bất động sản và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;

– Không công khai thông tin về bất động sản, không công khai thông tin về dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật;

– Lừa dối hoặc lừa đảo, gian lận trong hoạt động kinh doanh bất động sản;

– Tiền thu được từ hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình hình thành trong tương lai không đúng quy định của pháp luật, sử dụng tiền thu được từ hoạt động mua bán, thuê mua nhà ở/các công trình xây dựng/phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định pháp luật;

– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan có thẩm quyền;

– Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hoặc sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định;

– Quản lý/ sử dụng phí, lệ phí, các khoản tiền khác liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư;

– Nghị định 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.