Kiot có sổ đỏ không? Làm sổ đỏ cho kiot chợ được không?

1. Kiot có sổ đỏ hay không? 

Hiện nay có nhiều người sử dụng các kiot để kinh doanh, bán hàng … hoặc phục vụ cho nhiều nhu cầu khác của cá nhân. Nhiều người đặt ra câu hỏi: Liệu rằng kiot có sổ đỏ hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì cần tìm hiểu quy định của pháp luật xoay quanh lĩnh vực đất đai. Hiện nay, căn cứ theo quy định tại Điều 59 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền trong quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp cơ bản sau đây:

– Giao đất hoặc cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể được xác định là tổ chức;

– Giao đất đối với các chủ thể được xác định là cơ sở tôn giáo theo quy định của pháp luật;

– Giao đất đối với các chủ thể được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật đất đai;

– Cho thuê đất đối với các chủ thể được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài căn cứ theo quy định tại Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;

– Cho thuê đất đối với các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao theo quy định của pháp luật. 

Bên cạnh đó cũng căn cứ theo quy định tại Điều 59 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp cơ bản sau đây:

– Giao đất hoặc cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể được xác định là hộ gia đình hoặc cá nhân. Trường hợp các chủ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại hoặc dịch vụ với diện tích từ 0.5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

– Giao đất đối với các chủ thể được xác định là cộng đồng dân cư theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra thì ủy ban nhân dân cấp xã cũng sẽ có thẩm quyền cho thuê đất đối với các quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã phường, hay còn được gọi là đất 5% theo quy định của pháp luật. Như vậy thì có thể thấy, pháp luật hiện nay đã có quy định cụ thể về thẩm quyền cho thuê đất hoặc giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất trên thực tế, trong đó có quyền sử dụng đất đối với kiot. 

Ngoài ra, pháp luật đất đai hiện nay cũng không có điều khoản nghiêm cấm hành vi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với kiot, ngay cả khi thửa đất kiot đó không được giao đúng thẩm quyền theo như phân tích ở trên. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì kiot cần phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định căn cứ theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:

– Kiot đang sử dụng phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp quận huyện, tức là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành ra quy hoạch và kế hoạch đối với đất được dùng làm kiot kinh doanh trên thực tế;

– Đất được dùng làm kiot đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận rằng đất không có tranh chấp và đã sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật;

– Các bên đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là đã đóng thuế hằng năm đầy đủ và hoàn thành việc trả tiền thuê kiot theo quy định của pháp luật hiện nay.

Như vậy thì có thể thấy, theo quy định của pháp luật nêu trên, nếu đáp ứng được những điều kiện nhất định thì kiot vẫn có thể được cấp sổ đỏ.

2. Làm sổ đỏ cho kiot chợ có được hay không?

Hình thức kinh doanh này được xem là một trong những hình thức phù hợp với những ai đang hướng tới các đối tượng có thu nhập ở mức trung bình. Các kiot chợ cũng sẽ phải trả tiền thuê mặt bằng thấp hơn rất nhiều so với các kiot ở trung tâm thương mại hoặc ở các sân bay. Vì thế các kiot chợ được khá nhiều người kinh doanh buôn bán ưa chuộng xuất phát từ nhiều đặc điểm nhất định của nó. Tuy nhiên hiện nay nhiều người đặt ra câu hỏi: Liệu rằng có thể làm sổ đỏ cho kiot chợ hay không? Trước tiên cần phải khẳng định, hoàn toàn có thể xin cấp giấy chứng nhận cho kiot chợ kinh doanh. Bởi theo nguyên tắc chung của pháp luật hiện nay thì người dân có thể làm những điều mà pháp luật không cấm, và trên thực tế thì pháp luật cũng không có các văn bản quy phạm pháp luật nào nghiêm cấm về hành vi xin cấp sổ đỏ cho các kiot kinh doanh. Vì vậy cho nên khi có nhu cầu thì các chủ thể hoàn toàn có thể xin cấp sổ đỏ cho các kiot chợ kinh doanh này. Hiện nay căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được xem là chứng thư pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất, xác nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Vì vậy các kiot nói chung và các kiot chợ nói riêng hoàn toàn có thể được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên những kiot kinh doanh mang các tính chất đặc thù, vì thế trong quá trình cấp sổ đỏ thì cần phải lưu ý một số điều kiện nhất định, cụ thể như sau: 

– Kiot đang sử dụng phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp quận huyện, tức là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành ra quy hoạch và kế hoạch đối với đất được dùng làm kiot kinh doanh trên thực tế;

– Đất được dùng làm kiot đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận rằng đất không có tranh chấp và đã sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật;

– Các bên đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là đã đóng thuế hằng năm đầy đủ và hoàn thành việc trả tiền thuê kiot theo quy định của pháp luật hiện nay.

Như vậy thì có thể thấy, theo phân tích nêu trên thì hoàn toàn có thể làm sổ đỏ cho các kiot chợ kinh doanh. Tuy nhiên các chủ thể cần phải cẩn thận để tránh trường hợp mua phải những kiot không có khả năng được cấp sổ đỏ kéo theo những rủi ro không đáng có trong tương lai.

3. Trình tự và thủ tục sang nhượng kiot kinh doanh: 

Nhìn chung thì trình tự và thủ tục sang nhượng kiot kinh doanh cần phải trải qua một số giai đoạn cơ bản sau đây:

Bước 1: Tiến hành hoạt động soạn và công chứng hợp đồng sang nhượng kiot kinh doanh. Trong quá trình công chứng hợp đồng sang nhượng kiot thì cần phải chuẩn bị một số giấy tờ cơ bản như sau:

– Hợp đồng sang nhượng kiot;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu do pháp luật quy định;

– Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao y);

– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;

– Giấy tờ khác liên quan (bản sao).

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng kiot lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể trong trường hợp này là văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ này sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận bộ hồ sơ hợp lệ, sau đó thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi hồ sơ đến cơ quan thuế và Phòng tài nguyên môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính cũng như tiến hành thủ tục sang tên kiot cho các chủ thể nộp hồ sơ. Hồ sơ để nộp lên văn phòng đăng ký đất đai nhìn chung sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (01 bản chính để đối chiếu và 02 bản photo có chứng thực);

– Căn cước công dân, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được soạn phù hợp với quy định của pháp luật (02 bản có công chứng);

– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (02 bộ có chứng thực);

– Đơn đăng kí biến động đất đai theo quy định của pháp luật (01 bản chính);

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);

– Tờ khai đăng ký thuế theo mẫu do pháp luật quy định;

– Sơ đồ vị trí đất kiot (01 bản chính).

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ đóng thuế và phí sang nhượng kiot kinh doanh cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. nhìn chung thì các loại thuế và các loại phí khi sang nhượng kiot cần phải đóng bao gồm như sau:

– Lệ phí trước bạ = diện tích kiot x giá nhà x lệ phí (bên mua kiot chịu);

– Thuế thu nhập cá nhân = 2% giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (bên bán kiot chịu);

– Phí công chứng hợp đồng, hiện nay được tính bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được trả về trong khoảng thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận được bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

4. Một số rủi ro khi mua kiot chợ để kinh doanh: 

Mặc dù kiot có nhiều lợi thế nhất định cho các chủ thể kinh doanh. Tuy nhiên trong quá trình mua bán kiot cũng cần phải lưu ý một số nhất định để hạn chế rủi ro. Hiện nay tình trạng người mua bị lừa mua phải các kiot ảo không có thực trên thực tế hoặc bên bán không có quyền chuyển nhượng các kiot này nhưng vẫn tiến hành hoạt động mời chào nhằm mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác diễn ra vô cùng phổ biến. Đồng thời thì bên bán cũng gặp phải rủi ro khi bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đủ tiền theo hợp đồng đã giao kết ban đầu. Vì thế để tránh những rủi ro khi mua kiot kinh doanh thì các bên chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiot cần phải lưu ý một số vấn đề cơ bản sau đây:

– Hợp đồng mua bán kiot cần phải lập thành văn bản theo quy định của pháp luật và có đầy đủ chữ ký cũng như sự xác nhận của các bên tham gia giao dịch, trong quá trình giao kết hợp đồng thì cần phải tiến hành hoạt động kiểm tra cụ thể các thông tin của các bên chủ thể tham gia hợp đồng và các giấy tờ khác có liên quan;

– Trong hợp đồng mua bán đất kiot thì cần phải xác định rõ những vấn đề cơ bản ví dụ như giá mua, các chi phí khác có liên quan, ai là người phải chịu phí … và một số vấn đề cơ bản khác phù hợp với quy định của pháp luật;

 Trong hợp đồng mua bán đất kiot cũng cần phải có những điều khoản ràng buộc về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Ngoài ra thì hợp đồng cần phải lưu ý một đặt cọc và thanh toán, trong đó cần phải lưu ý các khoản phạt nếu thanh toán trọng để tránh các phát sinh không đáng có về mặt lợi ích;

– Bên mua cần kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kiot khi bên bán đưa ra và tránh trường hợp bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cần kiểm tra kỹ thẩm quyền trong quá trình giao dịch chuyển nhượng đất kiot.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.