Việt Nam là một quốc gia đang phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước, từ đó đề xuất những gợi ý cho Việt Nam là việc làm có ý nghĩa trong quá trình đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp và đô thị hóa theo hướng bền vững.
Mục lục bài viết
1. Đặc điểm của thị trường bất động sản, đất đai ở các nước trên thế giới:
Thứ nhất, thường xuyên xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó. Khi giá trị của bất động sản quá cao so với giá trị thực của nó và đến một thời điểm nhất định tính thanh khoản của bất động sản không còn thì dẫn đến tình trạng là bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm khiến cho thị trường bất động sản bị vỡ. Khi đó bong bóng bất động sản phình to và nổ, giá miếng đất lên quá cao so với giá trị thực mà đến lúc không ai còn muốn mua nữa, sau đó nó sẽ chững lại và tụt thê thảm. Đó là sự phát triển của bong bóng bất động sản.
Thứ hai, vốn đầu tư nước ngoài luôn đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia. Ở các nước đang phát triển thì vai trò ấy càng rõ nét hơn bao giờ hết. Trong lĩnh vực bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài góp phần gia tăng nguồn vốn, cải thiện cơ sở hạ tầng, thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh với các công ty trong nước. Ở các nước đang phát triển, thị trường bất động sản phát triển rất mạnh mẽ nhưng nhìn chung vẫn chưa có sự đồng bộ. Nhiều khu vực xảy ra tình trạng thiếu vốn, xây dựng giang dở, làm mất cảnh quan đô thị, rối loạn trật tự. Nhưng nhờ có vốn đầu tư nước ngoài, các công trình được xây dựng một cách chỉnh chu.
Thứ ba, thị trường phát triển không đồng đều, chưa đồng bộ về quy mô, cơ sở hạ tầng. Trong kinh doanh bất động sản, do chạy theo theo cơ chế thị trường, từng nhà đầu tư chỉ quan tâm đến tạo lập bất động sản mà không liên kết với nhau để kết nối hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Mặt khác, sư phát triển ồ ạt các dự án bất động sản, các khu công nghiệp nhưng không tính toán mốt cách đầy đủ vấn đề xử lí môi trường như nước thải, rác thải đã gây ra những tác động xấu, dẫn đến ô nhiễm môi trường sinh thái. Quá trình đô thị hóa biến các khu đất nông nghiệp thành các đô thị mới, san bằng hệ thống ao, hồ , đầm trong khu vực … đã gây úng ngập và ảnh hưởng xấu tới sự cân bằng tiểu sinh thái.
Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần chọn lọc những ưu điểm về kinh nghiệm trong quá trình quản lý đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới, để ngày càng nâng cao hơn nữa hiệu quả trong quá trình quản lý thị trường bất động sản tại Việt Nam.
2. Kinh nghiệm quản lý đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới:
Kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong việc hình thành và phát triển, quản lý đất đai, bất động sản hết sức phong phú, bài viết này tác giả sẽ đi nghiên cứu phương thức quản lý bất động của Cộng hòa Liên Bang Đức, Úc, Singapore và Trung Quốc từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản của Việt Nam.
2.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai, bất động sản ở Đức:
Khung pháp lý về thị trường bất động sản ở Đức là vấn đề quan tâm hàng đầu. Ở đây có hai mảng vấn đề, một là, việc tạo khung pháp lý bảo đảm cho việc chuyển đổi bất động sản. Hai là, xây dựng khuôn khổ pháp lý theo nguyên tắc thị trường. Nhìn chung, xét về lâu dài thì Nước Đức hướng tới tạo dựng một thị trường bất động sản bền vững, thông suốt, những can thiệp từ phía Nhà nước sẽ được giảm dần. Hàng hóa trên thị trường bất động sản ở Đức gồm đất, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng. Để đất có thể giao dịch mua bán được thì trước hết đất đó phải được quy hoạch theo mục đích sử dụng được xác định trong quy hoạch hướng dẫn xây dựng; tiếp đến là xác định chủ sở hữu bất động sản. Hiện nay bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước được mua bán theo quy định của Luật công; thị trường nhà ở, văn phòng, đất kinh doanh được thực hiện theo Luật tư.
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng phải thông thoáng, không bị méo mó bởi những can thiệp khác nhau. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của Đức thì vấn đề nhà ở không thể phó mặc hoàn toàn cho thị trường tự do được. Nhà nước vẫn phải có sự can thiệp nhất định thông qua các hình thức như thuế, phí, các quy định chống đầu cơ và các chính sách hỗ trợ nhà ở. Ở Đức, Nhà nước có nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở như hỗ trợ sở hữu nhà, hỗ trợ tuỳ theo thu nhập, hỗ trợ xây dựng căn hộ cho thuê, hỗ trợ tân trang và bảo dưỡng nhà hiện có. Các chương trình hỗ trợ được thực hiện thông qua các hình thức như cho vay ưu đãi, hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, trợ cấp nhà, cho vay không lãi để tạo nhà, trợ cấp nhà ở.
2.2. Kinh nghiệm quản lý đất đai, bất động sản ở Singapore:
Singapore là một nước thuộc khối ASEAN, là một quốc gia với một đảo chính và 63 đảo nhỏ bao sung quanh. Diện tích đảo chính có 682 km2. Tuy là một quốc gia nhỏ bé nhưng có nền kinh tế phát triển nhất trong khu vực. Thị trường bất động sản tại Singapore cũng p triển mạnh với các loại hình kinh doanh bất động sản như cho thuê văn phò mua bán nhà, cho thuê căn hộ, các dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản Trong đó, thị trường cho thuê văn phòng diễn ra sôi động với tốc độ tăng ởng hàng năm là 6,4% do sự mở rộng của một số đối tượng thuê văn phòng ở các khuôn viên hiện tại cũng như việc di chuyển địa điểm, các công ty nước ngoài đầu tư vào Singapore ngày càng tăng. Các công ty chuyên về lĩnh vực tài chính, các dịch vụ pháp luật và các ngành công nghệ thông tin vẫn tiếp tục các nguồn nhu cầu chính đối với diện tích văn phòng. Thị trường nhà ở, thị trường cho thuê căn hộ, các dịch vụ liên quan đến bất động sản phát triển điều đặn trong những năm qua. Để đạt được những kết quả đó, Nhà nước đã trú trọng công tác lập quy hoạch sử dụng đất, công tác quy hoạch này phân định rõ từng khu vực được phép phát triển những loại bất động sản nào và Nhà nước rất rõ từng khu vực được phép phát triển những loại bất động sản nào và Nhà nước rất trú trọng đến việc xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, cảnh quang đô thị. Hệ thống chính sách pháp luật về bất động sản được xây dựng đồng bộ, trong đó Nhà nước trú trọng và ưu tiên phát triển mảng thị trường cho thuê bất động sản. Nhà nước quản lý công dân bằng thẻ cư trú. Thẻ cư trú có hai loại là thẻ vàng và thẻ xanh. Căn cứ để cấp thẻ cho công dân là thời gian cư trú và thời gian đóng góp cho nền kinh tế Singapore. Những công dân được cấp thẻ vàng sẽ được thuê nhà với giá rẻ hơn những người được cấp thẻ xanh. Do vậy, chính sách này tạo điều kiện cho việc huy động nguồn lực nhàn rỗi trong dân cư để phát trên nền kinh tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn trong công tác quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
2.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai, bất động sản ở Trung Quốc:
Thị trường bất động sản ở Trung Quốc: Nền kinh tế Trung Quốc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường được vài thập kỷ, nhưng nền kinh tế nước này được đánh giá có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Kể từ khi Chính phủ Trung Quốc bãi bỏ việc cấp nhà miễn phí và trợ cấp, thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển nhanh chóng, giá nhà đất tăng nhanh, nguồn vốn đổ vào đầu tư bất động sản hãng năm tăng, tạo ra nguy cơ phá vỡ quy hoạch chung. Trước nguy cơ đó, Chính phủ Trung Quốc đã nỗ lực xây dựng và ban hành nhiều chính sách, thể chế để hạ nhiệt thị trường bất động sản và họ đã thành công. Trong hệ thống chính sách đó, Trung Quốc trú trọng đến công tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển không gian đô thị, các đặc khu kinh tế, phát triển đồng bộ cơ hạ tầng … Phát triển các hình thức mua bán, cho thuê bất động sản, trong đó Nhà nước khuyến khích xây dựng căn hộ để cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu cho đại đa số người dân, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong công tác quy hoạch, thu hồi đất sử dụng vào mục định phát triển kinh tế và hội.
2.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:
Thứ nhất, các chính sách Nhà nước ban hành để điều tiết thị trường bất động sản phải đồng bộ, trong đó ưu tiên phát triển bất động sản dùng để cho thuê nhằm từng bước tiến tới một thị trường cho thuê bất động sản là chủ yếu. Mục đích của chính sách này nhằm đáp ứng nhu nhà ở cho đại bộ phận dân cư, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong công tác quy hoạch, phát triển kinh tế xã hội. Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung cần phải tham khảo, học tập các nước trên về công tác quy hoạch, định hướng phát triển những bất động sản dùng để cho thuê nhằm thực hiện những mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, xây dựng một đô thị văn minh.
Thứ hai, loại bỏ những chính sách làm méo mó thị trường Việt Nam mới chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường, do đó còn một số chính sách về bất động san không còn phù hợp nữa vì vậy Nhà nước cần phải rà soát lại những văn bản pháp luật không còn phù hợp để thay thế bằng những văn bản pháp luật mới phù hợp hơn nhằm khai thông thị trường bất động sản theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thứ ba, việc quản lý bất động sản (đăng ký bất động sản và địa chính) ở các nước đang phát triển thường được thực hiện bởi các thể chế thiếu năng lực kỹ thuật, quản lý và pháp lý. Các thủ tục hành chính thường phức tạp và không minh bạch. Chi phí điều chỉnh đất đai cao, không có những thông tin tối thiểu về thị trường bất động sản cho các bên quan Thêm vào đó, các quyền bất động sản được thực thi không công bằng và thường đối xử phân biệt bất lợi với người nghèo. Vì vậy, Nhà nước cần ưu tiên cải cách thể chế và luật pháp để loại bỏ các ràng buộc trên đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
3. Vai trò của thị trường đất đai, bất động sản đối với nền kinh tế quốc gia:
Thị trường đất đai và thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò của thị trường bất động sản được biểu hiện thông qua các mặt sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Trước hết thị trường bất động sản được xem là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động sản, từ đó xã hội không ngừng phát triển. Thị trường bất động sản phát triển góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí và phân bố sản xuất kinh doanh theo kế hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế xã hội của mỗi địa phương và ở tầm quốc gia. Sau nữa, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản giữa các quốc gia với nhau.
Thứ hai, thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định trên nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn bảo đảm. Việc tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường hoặc mở rộng phạm vi các giao dịch dân sự làm tăng tốc độ chu chuyển vốn. Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình để tạo vốn xây dựng các cơ sở hạ tầng mà cuối cùng thì quỹ đất cũng không hề cạn kiệt.
Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Ngoài ra thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân. Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai và đổi mới quản lý đất đai cũng như quản lý bất động sản trên thực tế. Thông qua thị trường bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện, bộc lộ những điểm không phù hợp trong quá trình quản lý đất đai. Từ đó giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền bổ sung và hoàn thiện chính sách đất đai, thực hiện công tác đổi mới quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai, khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ về đất đai và khắc phục hiện tượng nhà nước làm thay thị trường.
