Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư cho người mới

1. Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư cho người mới:

Hợp đồng mua căn hộ chung cư chính là văn bản ghi nhận lại sự thỏa thuận của các bên trong quá trình xác lập giao dịch. Khi ký kết hợp đồng mua chung cư, người mua cần lưu ý những vấn đề sau:

1.1. Tìm hiểu trước thông tin của chủ đầu tư:

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án uy tín là một trong những vấn đề tiên quyết mà người mua chung cư cần phải biết. Để tìm hiểu về chủ đầu tư, người mua chung cư cần cân nhắc và tìm hiểu rõ về chủ đầu tư đó có đủ điều kiện để được phép kinh doanh bất động sản hay không. Theo quy định của pháp luật, để được kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, đó là những điều kiện sau: 

– Điều kiện 1: Chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

– Điều kiện 2: Về các thông tin cơ bản của doanh nghiệp phải được công khai rõ ràng trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, ở trụ sở Ban Quản lý dự án, sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật. 

Người mua chung cư để biết được chủ đầu tư có đáp ứng được tất cả những điều kiện này hay không thì người mua chung cư có thể tra cứu ngay trên website của doanh nghiệp họ hoặc là tra cứu tại Ban quản lý dự án hoặc các sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật. 

Ngoài ra, khi mua căn hộ chung cư, người mua nên đến trực tiếp để tìm hiểu, thăm quan, tiếp cận dự án, từ đó nắm bắt được tình hình thực tế một cách rõ ràng nhất.

1.2. Tìm hiểu kỹ thông tin về chung cư mà mình cần mua:

Người mua chung cư tìm hiểu thông tin về chung cư mà mình cần mua thông qua giấy tờ pháp lý của căn hộ, bao gồm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nếu căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì buộc phải có các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 55 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020, bao gồm các giấy tờ sau: 

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

– Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt.

– Giấy phép xây dựng (nếu trong trường hợp cần phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật).

– Giấy phép nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ của dự án theo quy định của pháp luật.

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà (trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở).

Ngoài ra, người mua căn hộ chung cư cũng cần phải xác minh xem những giấy tờ pháp lý của căn hộ chung cư mình cần mua có đang trong quá trình thế chấp hay không. Theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Điều 147 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH 2019 có quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được phép thế chấp chính dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để được vay vốn nhằm đầu tư cho dự án hoặc xây dựng nhà ở đó, chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán. Chính vì vậy, trước khi tiến hành mua căn hộ chung cư, thì người mua phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục giải chấp với tổ chức tín dụng và người mua dự án nhà chung cư cần phải kiểm tra rõ ràng về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.

1.3. Thời hạn bàn giao chung cư:

Đây là thông tin cũng khá quan trọng mà mỗi người mua chung cư cần phải kiểm tra kỹ càng trước khi ký hợp đồng mua chung cư bởi trên thực tế, có khá nhiều dự án chung cư, mặc dù chủ đầu tư cũng đã được phê duyệt đem bán cho người dân đúng trình tự, thủ tục nhưng dự án vẫn chưa được hoàn thành xây dựng. Theo Điều 12 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH 2019 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau:

– Mua bán chung cư giữa chủ đầu tư với người mua: Kể từ thời điểm bên mua chung cư nhận bàn giao hoặc khi bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

– Không thuộc trường hợp trên: Kể từ khi bên mua chung cư thanh toán đủ tiền và đã nhận bàn giao nhà ở trừ trường hợp có quy định khác.

Đồng thời, theo khoản 7 Điều 26 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH 2019, thời điểm bàn giao chung cư cũng chính là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị tới cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua chung cư. Thời hạn này là trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao.

Do đó, có thể thấy, thời điểm bàn giao nhà cũng rất quan trọng, nó không chỉ quyết định đến nhiều vấn đề trên mặt pháp lý mà thực tế, khi nhận bàn giao chung cư, người mua chung cư có thể được chuyển đến sinh sống, ở trong căn hộ chung cư đó.

1.4. Các phí dịch vụ của chung cư:

Thường trong các khu chung cư đều kèm theo các khoản chi phí như là phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe máy, ô tô, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư… Chính vì thế, khi ký hợp đồng mua chung cư, người mua chung cư cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận.

1.5. Thời hạn nhận giấy chứng nhận:

Khoản 7 Điều 26 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH 2019 có quy định rõ trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua chung cư hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đầy đủ số tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua chung cư, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua chung cư, thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Theo quy định này thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm xin cấp sổ hồng chung cư (giấy chứng nhận) cho người mua chung cư trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày người mua chung cư thanh toán xong tiền mua chung cư hoặc từ ngày bàn giao hoặc các bên có thoả thuận khác.

2. Trình tự các bước mua chung cư:

Trình tự các bước mua chung cư được thực hiện như sau:

Bước 1: công chứng hợp đồng mua bán

Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng;

– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư (nếu hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng);

– Giấy tờ tuỳ thân của các bên:

+ Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu;

+ Nếu căn cước công dân của các bên chưa được tích hợp các thông tin thì cần phải có thêm các giấy tờ sau:

++ Giấy tờ chứng minh chỗ ở: giấy xác nhận cư trú;

++ Giấy tờ về tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/Bản án hoặc quyết định ly hôn (nếu như bên bán đã ly hôn và hoàn tất thủ tục tại Toà án…).

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư (sổ hồng);

– Giầy tờ khác có liên quan (nếu có).

Bước 2: người yêu cầu công chứng nộp phí và thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư (thông thường, người chi trả khoản phí và thù lao công chứng sẽ do hai bên thỏa thuận).

Bước 3: Nộp nghĩa vụ tài chính và đăng ký sang tên nhà chung cư

Người mua căn hộ chung cư chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau để đăng ký biến động và kê khai thuế, nộp thuế (sang tên sổ đỏ):

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Bản gốc Giấy chứng nhận (sổ hồng);

– Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư đã được công chứng;

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có);

– Giấy tờ chứng minh bên bán căn hộ chung cư đã nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu có);

– Văn bản ủy quyền (nếu ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác nộp hồ sơ).

Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ trên thì người nộp hồ sơ đăng ký biến động (hồ sơ sang tên) có thể nộp hồ sơ tại một trong những nơi sau:

– Bộ phận một cửa nếu địa phương nơi có nhà chung cư đã thành lập bộ phận một cửa.

– Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có nhà chung cư.

– Tại ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Sau khi đã nộp nghĩa vụ tài chính, người thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên sổ) nộp giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong tất cả các nghĩa vụ tài chính theo pháp luật cho văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi nhận được giấy tờ chứng minh người mua nhà chung cư đã hoàn thành xong tất cả các nghĩa vụ tài chính, khi đó văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

– Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH 2019;

– Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020.