Kinh nghiệm cần biết để mua nhà đất đúng giá và không bị lừa

– Mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các giao dịch chuyển nhượng phải được tiến hành theo trình tự, thủ tục được pháp luật công nhận.

Để an toàn khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng cần nắm được các quy định sau:

1. Chỉ mua đất khi có Sổ đỏ:

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất chuyển nhượng an toàn phải có đủ 4 điều kiện được pháp luật quy định bên trên. Nếu người chuyển nhượng không có Giấy chứng nhận thì không nên mua, trừ 02 trường hợp tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186.

2. Không trả hết tiền khi chưa sang tên Sổ đỏ xong:

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải quan tâm đến thời điểm hiệu lực. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chưa đăng ký vào sổ địa chính thì không nên trả hết tiền cho người chuyển nhượng. Khi họ không thực hiện tiếp các nghĩa vụ chuyển nhượng, chúng ta cũng không có căn cứ để pháp luật bảo vệ.

3. Kiểm tra Sổ đỏ giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người:

* Cách kiểm tra Sổ đỏ giả:

– Với người đã có kinh nghiệm: Kiểm tra trực tiếp các thông tin trên Giấy chứng nhận.

– Với người chưa có kinh nghiệm: Cách tốt nhất để kiểm tra Giấy chứng nhận thật hay giả là xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu thửa đất chưa được cấp thì chắc chắn Giấy chứng nhận đó là giả.

* Cách kiểm tra nhà đất thuộc quy hoạch:

Quy hoạch là các mục đích của nhà nước trong quản lý, xác định mục đích sử dụng lâu dài đối với đất. Để biết thửa đất thuộc quy hoạch hay không thì người dân có nhiều cách kiểm tra như sau:

– Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), cấp xã (xã, phường, thị trấn).

– Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

– Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để biết thêm thông tin.

– Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Từ đó có căn cứ xác định mục đích đất ở đúng theo quy hoạch của nhà nước.

* Cách kiểm tra thông tin thế chấp, thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người:

Trong trường hợp này, các quyền lợi có thể không được đảm bảo nếu chúng ta nhận chuyển nhượng đất. Các thông tin liên quan đến hoạt động thế chấp nhà đất có thể được cung cấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ khi đăng ký vào sổ địa chính.

Trong phiếu xin thông tin đất đai nếu tích vào ô lịch sử biến động hoặc ô tất cả các thông tin trên thì sẽ biết thửa đất đó đã được chuyển nhượng cho ai.

Cách kiểm tra được tiến hành như sau:

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cần tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC và điền chính xác, đầy đủ thông tin. Ghi rõ lý do, thông tin thửa đất, người đứng tên Giấy chứng nhận để đối chiếu với thông tin, dữ liệu địa chính. Các thông tin phải được cung cấp chính xác thì cơ quan quản lý mới thực hiện các yêu cầu.

Sau khi điền giấy, có thể nộp yêu cầu đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện một trong các hình thức:

– Nộp trực tiếp đến chi nhánh.

– Nộp tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Gửi qua đường bưu điện.

Yêu cầu này sẽ được tiếp nhận xử lý, trả kết quả nếu hồ sơ hợp lệ. Người nộp phải thực hiện các chi phí liên quan theo quy định.

Kết quả sẽ được trả trong ngày (Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ) hoặc trong ngày làm việc tiếp theo.

4. Cách đặt cọc đúng Luật:

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng thông thường các bên đặt cọc để “làm tin”. Từ đó đảm bảo các nhu cầu chuyển nhượng được xác lập trong tương lai. Các chủ thể cần nắm được các quy định về đặt cọc và phạt vi phạm được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Phân tích quy định:

Bên đặt cọc phải yêu cầu lập thành văn bản xác định hành vi đặt cọc, tiền đặt cọc và các quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong đó, văn bản là nội dung thỏa thuận, thống nhất, có chữ ký của các bên và người làm chứng.

Trong trường hợp phòng ngừa rủi ro, các bên có thể tiến hành công chứng, chứng thực. Đặc biệt là khi giá trị khoản đặt cọc lớn.

Các hệ quả pháp lý:

+ Nếu văn bản xác lập ghi nội dung đặt cọc: Các bên phải thực hiện giao dịch theo thỏa thuận, nếu không sẽ bị phạt cọc (phạt vi phạm theo quy định).

+ Nếu văn bản được lập về việc ghi giấy nhận tiền là “tiền trả trước”, trong trường hợp không giao kết hợp đồng, các bên sẽ không bị phạt vi phạm.

5. Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ:

Đất đai là các tài sản đặc biệt, có giá trị lớn. Do đó nếu đất phân lô, bán nền hoặc có giá trị rẻ bất ngờ thì phải tìm hiểu thật kỹ trước khi mua đất. Nhiều người chấp nhận mặt pháp lý chưa chắc chắn để mong muốn các lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, rủi ro trên thực tế đối với giao dịch này cũng rất lớn.

Trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng thì không nên ký hợp đồng chuyển nhượng. Các hoạt động đầu tư mạo hiểm này có thể lấy đi của chúng ta hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng.

6. Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay:

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, từ ngày 01/7/2014 đến nay khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nếu không sẽ vô hiệu vì vi phạm hình thức. Các quyền lợi và tài sản trên thực tế không được pháp luật công nhận chuyển nhượng.

Trừ trường 02 trường hợp sau:

– Một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015). Tuy nhiên các yêu cầu kèm theo cũng tương đối chặt chẽ.

Các bên phải chắc chắn về điều kiện, nội dung quy định pháp luật liên quan. Từ đó bảo vệ chính mình khi tham gia các giao dịch có giá trị lớn.

7. Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng:

Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập”.

Phân tích quy định:

Như vậy, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực; Từ đó mà không đảm bảo giá trị công nhận giao dịch theo quy định pháp luật về đất đai. Hay nói cách khác, vi bằng không thể sang tên Giấy chứng nhận. Không thể chứng minh về quyền, nghĩa vụ cũng như các vi phạm của một trong các bên nếu có tranh chấp.

8. Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng:

Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Khi tiến hành chuyển nhượng, các bên có thể tham khảo nội dung các hợp đồng đã được thực hiện của cá nhân hay tổ chức trước đó. Phải chắc chắc ràng buộc các bên trong tuân thủ quyền và nghĩa vụ đúng thỏa thuận, đúng định hướng.

Người nhận chuyển nhượng để tránh rủi ro thì cần thỏa thuận trong hợp đồng các điều khoản sau:

– Yêu cầu người chuyển nhượng cam kết giấy tờ, thông tin về đất cung cấp đúng như hiện trạng thực tế trong hoạt động quản lý nhà nước. Như:

+ Các giấy tờ phải bảo đảm tính pháp lý (không phải giấy tờ giả).

+ Thửa đất không thuộc quy hoạch.

+ Tại thời điểm chuyển nhượng không có tranh chấp với ai.

– Thanh toán thành nhiều đợt, tương ứng với các quyền và nghĩa vụ của các bên được đảm bảo thực hiện. Chỉ thanh toán hết khi đăng ký vào sổ địa chính (khi sang tên xong).

– Thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm hợp đồng; Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, không khống chế mức phạt vi phạm. Xác định cơ quan Tòa án thụ lý, giải quyết trong trường hợp tranh chấp không thể thương lượng.

9. Thuê người am hiểu pháp luật đất đai để tư vấn:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển nhượng nên thuê tổ chức, cá nhân hiểu pháp luật về đất đai hoặc công ty, văn phòng luật để tư vấn hoặc thực hiện thay. Đây là các cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm, có chuyên môn trong áp dụng pháp luật. Do đó họ có thể mang đến các thông tin hữu ích, mẫu hợp đồng để thực hiện hiệu quả hoạt động chuyển nhượng.