Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện để kinh doanh BĐS?

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư để thực hiện các hoạt động như:

– Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;

– Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

– Thực hiện các dịch vụ như mối giới bất động sản;

– Thực hiện dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

– Thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản;

– Quản lý bất động sản.

Tất cả những hoạt động đầu tư trên đối với bất động sản đều được thực hiện nhằm mục đích sinh lời.

2. Điều kiện kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?

Hiện nay, việc kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP. Nếu như trước đây, khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thì các chủ thể kinh doanh sẽ phải đáp ứng những điều kiện được quy định tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP thì hiện nay việc quy định về điều kiện kinh doanh ở Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng đã có những thay đổi để phù hợp hơn với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư năm 2020 và thực tiễn của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo quy định của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì kể từ ngày 01/3/2022, khi Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

2.1. Kinh doanh bất động sản phải được lập thành doanh nghiệp:

Kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Điều kiện này được quy định vẫn mang tính kế thừa quy định của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP nhưng lại không có quy định điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp. Điều này tạo cơ hội thuận tiện hơn cho nhiều chủ thể muốn đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng đã quy định về 06 đối tượng khi kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải đăng ký thành lập doanh nghiệp đối với việc kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ và không thường xuyên. Cụ thể các đối tượng đó bao gồm:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình;

– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật;

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật;

– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật;

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

2.2. Việc kinh doanh bất động sản phải được thực hiện công khai:

Việc kinh doanh bất động sản phải được thực hiện công khai trên:

– Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

– Sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

Việc công khai thông tin kinh doanh bất động sản tại các địa điểm trên phải thể hiện rõ các thông tin sau:

– Thông tin về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;

– Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có),

– Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Khác so với quy định tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng quy định cụ thể hơn về việc thay đổi các thông tin đã công khai. Theo đó, khi đã thực hiện công khai các thông tin về kinh doanh bất động sản mà người đầu tư kinh doanh có sự thay đổi các thông tin đó thì phải cập nhật lại thông tin mới một cách kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

2.3. Điều kiện về đối tượng được đưa vào trong kinh doanh bất động sản:

Đối tượng kinh doanh phải là những bất động sản được quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các quy định pháp luật khác có liên quan. Cụ thể như sau:

– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Đã có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;

+ Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

– Điều kiện đối với bất động sản được hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh bất động sản:

+ Bất động sản hình thành trong tương lai phải có các giấy tờ sau: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trong trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo đó, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Nếu trong trường hợp xét thấy bất động sản hình thành trong tương lai không đủ điều kiện đưa vào kinh doạnh bất động sản thì cơ quan quản lý phải có trách nhiệm thông báo cho chủ đầu tư bằng văn bản và phải nêu rõ lý do không cấp phép.

Như vậy, khi đáp ứng được đầy đủ 03 điều kiện cơ bản trên thì chủ thể đầu tư có thể tiến hành kinh doanh bất động sản để thu lời. Nếu không đáp ứng một trong ba điều kiện nêu trên thì chủ đầu tư không thể tiến hành kinh doanh bất động sản. Nếu vẫn cố ý thực hiện thì việc kinh doanh bất động sản được xem là vi phạm và không được Nhà nước công nhận hợp pháp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Luật Đầu tư năm 2020;

– Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 10 thnags 9 năm 2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

– Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 1 năm 2022 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.