Tiêu chuẩn khoảng cách để mở cửa sổ giữa hai nhà liền kề

Khi xây dựng các ngôi nhà, kết cấu ngôi nhà thường phải được đảm bảo có đầy đủ các cơ sở, việc mở các cửa cho ngôi nhà là điều tất yếu mà các ngôi nhà phải có. Các cửa sổ xung quanh ngôi nhà có vai tròn giúp ngôi nhà mở rộng không gian, thông thoáng cũng như để ngôi nhà có thể nhìn ra được các hướng, cửa sổ còn giúp đảm bảo cấu trúc bền vững cho ngôi nhà. Đối với các ngôi nhà thông thường, có nhiều diện tích thì việc mở cửa sổ không xuất hiện quá nhiều vấn đề lúc trổ cửa.

Tuy nhiên đối với các căn nhà liền kề nằm trong quy hoạch phân lô thì chủ sở hữu căn nhà muốn trổ cửa sổ cần phải đáp ứng các quy định của pháp luật cũng như quy định về tiêu chuẩn xây dựng sao cho vừa đúng quy định pháp luật, đúng quy chuẩn xây dựng và vừa đảm bảo quyền và lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Vậy quy định cụ thể về tiêu chuẩn khoảng cách để mở cửa sổ giữa hai nhà liền kề. Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ đi vào tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tiêu chuẩn khoảng cách để mở cửa sổ giữa hai nhà liền kề để giúp người đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Luật sư tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568

1. Tiêu chuẩn khoảng cách để mở cửa sổ giữa hai nhà liền kề

Cửa sổ là bộ phận trên tường, cánh cửa, hoặc mái của một tòa nhà, hoặc trên vách của phương tiện giao thông, chủ yếu để thông khí hoặc thông quang đưa ánh sáng và không khí ngoài trời vào không gian bên trong. Cửa sổ còn được dùng để trang trí, tạo sự cân đối và họa tiết cho công trình kiến trúc.

Theo quy định của pháp luật dân sự cũng như các quy định của luật xây dựng thì khi sở hữu tài sản, chủ sở hữu sẽ có quyền đối với tài sản và quyền khác đối với tài sản:

Đối với quyền tài sản: Quyền tài sản là các quyền đối với tài sản bao gồm quyền sử dụng tài sản thuê, quyền thực hiện hợp đồng, quyền đòi nợ, quyền trị giá bằng tiền, quyền sở hữu trí tuệ.

Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng; Quyền bề mặt.

Quy định tại Bộ Luật dân sự có quy định:

Luật dân sự nước ta có quy định chủ sở hữu đối với bất động sản có quyền đối với bất động sản liền kề. Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Dựa theo các địa thế về tự nhiên hoặc theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc mà quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập. Quyền đối với bất động sản liền kề này có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề, theo đó chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều kiện đối với việc trổ cửa sổ yêu cầu mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Với quy định này, chủ sở hữu nhà ở sẽ được dựa trên quyền đối với bất động sản liền kề, việc trổ cửa sổ phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho chủ sở hữu nhà ở cũng như không xâm phạm đến quyền và lợi ích của chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng như của những người có quyền và lợi ích liên quan.

2. Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012 về xây dựng

Tiêu chuẩn xây dựng này được đặt ra và áp dụng để thiết kế các nhà ở riêng lẻ được xây dựng thành dãy có sự thống nhất về kiến trúc và hệ thống hạ tầng, đáp ứng yêu cầu thiết kế đô thị.

Theo quy định về các tiêu chuẩn xây dựng thì nhà liền kề là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

Theo quy định tại mục 6.4.3 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012 nhà ở liên kế – tiêu chuẩn thiết kế về cửa đi, cửa sổ như sau:

”Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”

Nếu trường hợp các nhà liền kề với nhau muốn trổ của sổ 2 nhà cách nhau một ngõ và không nằm trong quy hoạch phân lô thì chủ sở hữu căn nhà muốn trổ cửa sổ vẫn phải đáp ứng điều kiện đảm bảo khoảng cách 2 mét trở lên.

3. Quy chuẩn xây dựng

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 về việc ban hành quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tại mục 2 quy chuẩn này đã được thay thế bởi Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD.

Việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng như sau:

Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị thì:

“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.”

Điều này quy định về việc từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận với nhau theo Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12: “Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”..

Như vậy, theo quy định của các tiêu chuẩn xây dựng thì không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu như tường nhà xây sát với ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác, phải đảm bảo khoảng cách 2m trở lên từ tường xây đến ranh giới nền nhà bên cạnh.

Như vậy, tiêu chuẩn khoảng cách mở cửa giữa hai nhà liền kề được pháp luật quy định như sau:

– Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nếu được trổ cửa thì điều kiện đối với việc trổ cửa sổ yêu cầu mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

– Từ tầng hai trở lên, chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. Lưu ý khi mở cửa chủ nhà mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh, đảm bảo quyền cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

– Trường hợp không đủ tiêu chuẩn khoảng cách 2m kể từ mép ban công thì các bên có thể thỏa thuận với nhau để mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp nếu có hỏa hoạn lửa cháy lan giữa hai nhà. Yêu cầu đối với các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m.