Khi nào phải điều chỉnh khung giá đất? Trình tự điều chỉnh?

1. Khi nào cần phải tiến hành điều chỉnh khung giá đất? 

Theo Điều 113 của Luật Đất đai năm 2013, thì điều luật này quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 5 (năm) năm một lần cho từng loại đất nhất định, theo từng vùng và trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì khi đó, chính phủ sẽ tiến hành điều chỉnh khung giá đất sao cho phù hợp. 

Tuy nhiên cần nhìn nhận rằng, nội dung này có sự không rõ ràng ở việc chưa minh định giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu… thì Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất. Vậy thị trường ở đây là thị trường nào: thị trường trong cả nước hay thị trường của một vùng hay thị trường của một tỉnh? Trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa, trong khi các địa phươg khác giá đất phổ biến không tăng. Ngược lại, giá đất phổ biến trên thị trường ở các địa phương giả từ 20% so với giá tối thiểu, trong khi những thành phố này giá đất phổ biến không giảm thì Chính phủ có tiến hành điều chỉnh khung giá đất không? hơn nữa, dựa vào những tiêu chí cụ thể nào để xác định giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối đa hoặc so với giá tối thiểu. Chúng ta lại không thể tìm thấy đáp án trả lời cho các câu hỏi này trong Luật Đất đai năm 2013. 

Có thể nói, khung giá đất do Chính phủ ban hành trên thực tế đã không phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị trường, không những không phát huy được vai trò điều tiết đối với giá thị trường ở tầm vĩ mô, mà còn hạn chế tính linh hoạt, chủ động của các địa phương trong việc cập nhật, điều chỉnh kip thời giá đất thị trường trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp. Do đó, khi sử dụng để làm căn cứ cho các địa phương ban hành bảng giá đất thì chưa sát thị trường và có sự chênh lệch giá đất của từng loại đất giữa các vùng, giữa các địa phương trong cùng một vùng. 

2. Trình tự điều chỉnh khung giá đất: 

Trình tự thực hiện việc điều chỉnh khung giá đất nhìn chung được tiến hành theo quy định sau đây:

Thứ nhất, xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị cần điều chỉnh khung giá đất. Nhìn chung thì khi điều chỉnh khung giá đất trong vùng kinh tế thì cần thu thập tài liệu về việc xác định những yêu tố như sau:

– Loại đất, loại xã (gồm đồng bằng, trung du, và miền núi);

– Loại đô thị (đô thị đặc biệt, đô thị từ loại I đến V);

– Điểm điều tra, vị trí đất điều tra của tỉnh.

+ Xác định điểm điều tra (bao gồm: Xác định mức giá tối thiểu, tối đa trong bảng giá đất của từng loại đất theo từng tỉnh điều tra; xác định tổng hợp mức giá tối thiểu, tối đa trong bảng giá đất của từng loại đất theo các tỉnh điều tra; Xác định điểm điều tra). 

+ Xác định vị trí đất điều tra (bao gồm: Xác định mức giá tối thiểu, mức giá tối đa trong bảng giá đất của từng loại đất theo từng điểm điều tra; xác định tổng hợp mức giá tối thiểu, tối đa trong bảng giá đất của từng loại đất theo các điểm điều tra). 

Thứ hai, tiến hành điều tra, tổng hợp và phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến khung giá đất. Thực hiện tu thập những thông tin liên quan đến một số khía cạnh như: Vị trí địa lý, địa hình, địa mạo, tình hình kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất của vùng kinh tế cần điều chỉnh khung giá đất… 

Thứ ba, phân tích và tiến hành đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành. Theo Điều 15 Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, thì các bước phân tích và đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất được thực hiện cơ bản như sau:

– Rà soát và tổng hợp mức giá tối thiểu cũng như mức giá tối đa của các loại đất trong bảng giá đất theo loại xã, loại đô thị của từng tỉnh, thành phố theo từng vùng kinh tế;

– Phân tích và tiến tới đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành của các tỉnh, thành phố theo từng vùng kinh tế;

– Xây dựng một báo cáo kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành của các tỉnh, thành phố theo từng vùng kinh tế;

– Lấy ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền về việc đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành và đề xuất mức giá đất tối thiểu cũng như mức giá tối đa cho từng loại đất của các tỉnh trong vùng kinh tế phải điều chỉnh khung giá đất;

– Tổng hợp tất cả các ý kiến đề xuất mức giá đất tối thiểu và mức giá đất tối đa cho từng loại đất của các tỉnh trong vùng kinh tế phải điều chỉnh khung giá đất.

Thứ tư, xây dựng khung giá đất điều chỉnh và tờ trình về việc điều chỉnh khung giá đất;

Thứ năm, tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất điều chỉnh. Xây dựng dự thảo khung giá đất điều chỉnh theo các mẫu biểu từ Mẫu số 16 quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành đến Mẫu số 26 quy định tại Phụ lục III ban hành kèm theo Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. 

Thứ sáu, thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh. Theo Điều 18 Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, thì Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh, báo cáo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét, ban hành.

Thứ bảy, hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất điều chỉnh. 

3. Hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ: 

Về cơ bản thì hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Tờ trình về việc ban hành khung giá đất điều chỉnh;

– Dự thảo khung giá đất điều chỉnh;

– Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh. Khi thực hiện việc xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất phải có các nội dung được quy định tại Khoản 3 Điều 19 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;

– Văn bản thẩm định khung giá đất điều chỉnh.

4. Nội dung điều chỉnh khung giá đất: 

Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, thì nội dung điều chỉnh khung giá đất gồm những nội dung cơ bản sau:

Thứ nhất, điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất. Bởi khung giá đất thì được xây dựng dựa trên mức giá tói thiểu và tối đa đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc nhóm đất phi nông nghiệp theo bảy vùng kinh tế và sáu loại đô thị ở Việt Nam. Ngày 14/1//2014 thì Chính phủ có ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ về khung giá các loại đất theo Luật Đất đai năm 2013 với 11 khung giá đất và quy định thời gian áp dụng là 05 năm. Việc điều chỉnh khung giá đất tại nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã từng đề cập trong danh mục các văn bản về đất đai được sửa đổi bổ sung tại quyết định số 1078 của Thủ tướng chính phủ, theo đó, khung giá đất sẽ được sửa đổi bổ sung trong quý I năm 2018. Điều này đặt ra vấn đề là dự kiến điều chỉnh đó phản ánh tính hành chính hay quản lí theo thị trường. Thực tế khung giá đất từ năm 2014 đến năm 2019 đã không điều chỉnh. Điều đó phản ánh việc điều chỉnh khung giá đất vẫn đang gặp nhiều khó khăn. 

Thứ hai, điều chỉnh khung giá đất tại một vùng kinh tế nhất định trong bảy cùng kinh tế hoặc một số vùng kinh tế hoặc tất cả các vùng kinh tế theo quy định pháp luật; tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thị hoặc tất cả các loại đô thị.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

– Thông tư 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.