Trong thực tiễn sử dụng chung cư, có rất nhiều rủi ro phát sinh xảy ra. Một trong số đó là sự cố rơi thang máy chung cư. Vậy khi xảy ra sự cố này, ai là người chịu trách nhiệm cho rủi ro, sự cố này?
Mục lục bài viết
1. Quy định về số lượng thang máy được sử dụng trong chung cư:
Hiện nay, nhu cầu sử dụng chung cư ngày càng nhiều, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Theo quy định của pháp luật, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Đồng thời, khi xây dựng thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng, và trong giấy phép xây dựng sẽ cho phép chủ đầu tư xây tối đa bao nhiêu tầng. Và chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng chung cư đúng theo giấy phép xây dựng theo quy định.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, khi xin giấy phép xây dựng chung cư, chủ đầu tư phải xin số tầng được xây dựng. Nhà nước cho phép thì họ sẽ được xây dựng số tầng tương ứng với sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Xét trong thực tế, các chung cư (bao gồm cả chung cư mini) thường có số tầng tương đối lớn. Để thuận tiện cho việc di chuyển của cư dân, nhà đầu tư phải thiết kế và xây dựng hệ thống thang máy.
Theo quy định tại Thông tư 03/2021/TT-BXD, hệ thống thang máy của chung cư được xây dựng phải tuân thủ đúng theo các quy định cụ thể sau đây:
– Đối với chung cư có từ 05 tầng trở lên, chủ đầu tư phải đảm bảo có ít nhất 01 thang máy và 01 thang máy cho 200 người sống trong tòa nhà hoặc cho 70 căn hộ và tải trọng nâng của một thang máy phải không nhỏ hơn 450 kg.
– Đối với chung cư có từ 10 tầng trở lên, chủ đầu tư phải đảm bảo có ít nhất 02 thang máy.
– Khi xây dựng chung cư, nhà đầu tư phải đảm bảo chải có ít nhất 01 thang máy chuyên dụng đảm bảo vận chuyển được băng ca cấp cứu.
Đồng thời, hệ thống thang máy được thiết kế phải đảm bảo có thiết bị bảo vệ chống kẹt cửa, bộ cứu hộ tự động và hệ thống điện thoại nội bộ từ cabin ra ngoài và chỉ hoạt động khi tất cả các cửa thang đều đóng. Điều này đảm bảo sự an toàn khi di chuyển bằng thang máy.
Thang máy được xem là một trong những thiết bị công nghệ hiện đại. Do đó, để nó được vận hành một cách trơn tru và hiệu quả, nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được bảo trì theo đúng quy định.
Trên đây là quy định của pháp luật về số lượng thang máy tại các chung cư.
2. Khi có sự cố rơi thang máy chung cư, ai chịu trách nhiệm?
Theo quy định tại điều 5 Thông tư
Trong thực tiễn sử dụng chung cư (sử dụng thang máy chung cư), có rất nhiều rủi ro phát sinh xảy ra. Một trong số đó là sự cố rơi thang máy chung cư. Một câu hỏi được rất nhiều người đặt ra, là khi có sự cố thang máy chung cư, ai là người chịu trách nhiệm cho rủi ro, sự cố này?
Khi có sự cố rơi thang máy chung cư, để quy chụp trách nhiệm của các cá nhân, tổ chức, người ta sẽ xét xem thang máy chung cư là phần sở hữu chung hay là tài sản thuộc phần sở hữu riêng.
– Đối với thang máy là phần sở hữu chung:
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư
+ Chủ sở hữu, người sử dụng và khách ra, vào nhà chung cư phải sử dụng thang máy và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết kế sử dụng. Đối với trẻ em dưới 12 tuổi khi sử dụng thang máy hoặc công trình phục vụ chung phải có cha, mẹ hoặc người trông coi đi kèm và giám sát.
+ Chủ sở hữu, người sử dụng và khách ra, vào nhà chung cư phải không được làm hư hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của nhà chung cư.
+ Chủ sở hữu, người sử dụng và khách ra, vào nhà chung cư phải không được chiếm dụng, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung vào mục đích riêng; không được để các vật dụng thuộc sở hữu riêng tại phần sở hữu chung.
+ Người dân phải tuân thủ đầy đủ các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo quy định. Đồng thời, cư dân chung cư phải sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo quy định của pháp luật về nhà ở; Tuân thủ đầy đủ các quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy của nhà chung cư.
Như vậy, theo quy định tại điều luật này, việc sử dụng tài sản chung của người dân phải tuân thủ theo các quy định, điều khoản cụ thể nêu trên. Sử dụng và quản lý là trách nhiệm chung của chủ sở hữu, người sử dụng và khách ra, vào nhà chung cư phải. Trong trường có hư hỏng đột xuất hoặc do thiên tai, hoả hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất. Tức việc sửa chữa thang máy cũng được quy chụp trách nhiệm chung để Ban quản trị chung cư bảo trì.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 4 Thông tư này, Việc thay thế, sửa chữa trong trường hợp có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung gắn liền với căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng phải được thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành nhưng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản lý nhà chung cư để kịp thời sửa chữa, thay thế khi có hư hỏng và phải tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị thi công khi sửa chữa các hư hỏng này.
– Đối với thang máy là phần sở hữu riêng:
Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng như sau:
– Trong trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
– Người dân phải phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư nếu thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm.
– Trong trường hợp nhà chung cư có khu văn phòng, dịch vụ, thương mại mà văn phòng, dịch vụ, thương mại có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sử dụng chung của nhà chung cư thì chủ sở hữu khu chức năng này phải thực hiện sửa chữa, thay thế theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
– Người dân phải thông báo cho Ban Quản lý nhà chung cư và chỉ được thực hiện trong thời gian từ 8 giờ sáng tới 18 giờ chiều hàng ngày để tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động của nhà chung cư trong trường hợp vận chuyển các thiết bị, đồ dùng trong nhà chung cư hoặc vận chuyển vật liệu khi sửa chữa các hư hỏng.
Như vậy, nếu thang máy thuộc sở hữu riêng, thì do chủ sở hữu thực hiện bảo trì.
Từ nội dung phân tích nêu trên, có thể khẳng định, nếu chung cư nói chung và thang máy nói riêng nếu thuộc sở hữu riêng thì sẽ do chủ sở hữu thực hiện bảo trì. Trong trường hợp thang máy thuộc sở hữu chung thì sẽ bảo trì theo quy trình của chủ đầu tư, nhà cung cấp thiết bị hoặc ban quản trị nhà chung cư quyết định.
3. Cần quy định về trách nhiệm của các cá nhân trong hoạt động sử dụng chung cư như thế nào trước những sự cố khác có thể xảy ra?
Chung cư là hệ thống dự án được xây dựng bởi chủ đầu tư. Trong quá trình sử dụng chung cư, chắc chắn sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề khách quan xảy ra. Các sự cố này sẽ ảnh hưởng đến an ninh chung cư, thậm chí là sức khỏe và tính mạng của cư dân. Do đó, trong thực tiễn quản lý hoạt động chung cư, người ta cần xác định rõ trách nhiệm của các cá nhân trong hoạt động sử dụng chung cư.
Tại đây, ta cần xác định xem các tài sản tại chung cư thuộc phần sở hữu chung hay thuộc phần sở hữu riêng. Có như vậy, người ta mới dựa vào đây để quy chụp trách nhiệm của các cá nhân trong hoạt động sử dụng chung cư trước những sự cố khác có thể xảy ra.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Thông tư 03/2021/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
