Với sự ra đời của BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và đặc biệt là LKDBĐS năm 2014 có thể nói hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam bước vào giai đoạn thịnh vượng, hoàng kim.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm kinh doanh bất động sản:
Tài sản đã được phân loại thành “bất động sản” và “động sản” từ rất lâu, Luật cổ La Mã quy định BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Cách phân loại thành động sản và BĐS đem lại rất nhiều ý nghĩa pháp lý quan trọng. Trước hết, từ sự phân loại này mà các nhà làm luật thiết kế nên những quy chế pháp lý riêng cho động sản và BĐS. Điều này cũng cho thấy sự khác biệt về tầm quan trọng của BĐS so với động sản. BĐS luôn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn so với các động sản thông thường. Điều này xuất phát từ những quan niệm cổ cho rằng BĐS là những gì gắn liền với trái đất, chúng thường tồn tại rất lâu, thậm chí vĩnh cửu, đồng thời đất đai còn là nguồn của cải thiết yếu, chính những yếu tố này đã đem lại cho chúng những giá trị vượt trội so với các tài sản khác.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới thống nhất ở việc coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại.
Cấu trúc của BLDS nước Cộng hòa Pháp đã cho thấy một sự logic trong việc phân loại tài sản thành động sản và BĐS. Trước hết, Điều 516 đã khái quát: “Tất cả tài sản là động sản hoặc BĐS”. Kế đến, BLDS Pháp đưa ra ba tiêu chí để xác định một tài sản là BĐS bao gồm: BĐS do bản chất, BĐS do mục đích sử dụng và BĐS do đối tượng gắn liền với đất. Tại Điều 518 BLDS Pháp đã khẳng định: “Đất đai và các công trình xây dựng là BĐS do bản chất”. Tiếp theo, các Điều từ 519 đến Điều 521 là các quy phạm liên quan đến “cối xay gió, cối xay nước được gắn cố định trên cột trụ và là một bộ phận của công trình xây dựng”, các loại mùa màng chưa hái, cây cối chưa đốn hạ cũng đều được xem là các BĐS do bản chất. Từ Điều 522 đến Điều 525 BLDS Pháp tiếp tục quy định về các tài sản được xem là BĐS do mục đích sử dụng như: các loại gia súc phục vụ trong trang trại, các loại đường ống dẫn nước cho một công trình xây dựng, các loại nông cụ, đồ đạc trong nhà gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định…
Tương tự như vậy, hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Liên bang Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Ở Việt Nam, Điều 107 BLDS năm 2015 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Theo đó, hoạt động kinh doanh BĐS gắn liền với sự ra đời của thị trường BĐS. Do nhu cầu của xã hội ngày một tăng, chủ sở hữu và chủ đầu tư cũng có thể có được lợi ích tài chính rất lớn, thêm vào đó, điều kiện sản xuất, môi trường kinh doanh ngày càng tốt hơn dẫn đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Phạm vi kinh doanh, lĩnh vực giao dịch ngày càng được mở rộng về quy mô và không gian, không chỉ bó hẹp trong thị trường địa phương, khu vực mà mở rộng ra thị trường cả nước, thị trường quốc tế. Đối tượng tham gia cũng đa dạng, phong phú hơn. Lúc đầu chỉ là trao đổi những BĐS do cá nhân thay đổi nhu cầu đến chủ động bỏ vốn đầu tư xây dựng để cung cấp cho thị trường, từ một cá nhân kinh doanh BĐS đến các nhóm, công ty, tập đoàn…
Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản theo nghĩa hẹp là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ như môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS…
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 LKDBĐS năm 2014: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:
* Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều chủ thể trong xã hội
Không giống như các thị trường hàng hóa thông thường khác, thị trường kinh doanh BĐS tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều chủ thể trong xã hội mà mỗi chủ thể này, khi tham gia vào thị trường BĐS có một vai trò, vị trí khác nhau và có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS tùy theo mức độ tham gia của mình.
* Chủ thể thứ nhất – người mua:
Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS. Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường BĐS. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua các nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực trong quá trình phát triển của BĐS.
* Chủ thể thứ hai – người bán:
Trên thị trường BĐS, các chủ thể tham gia vào bên bán BĐS rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS:
Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu nhà cửa, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê…
Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường.
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS là những doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, các công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và BĐS, các công ty môi giới BĐS v.v..
* Chủ thể thứ ba – các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS
Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối. Do BĐS là loại tài sản không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua, bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua, bán các tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán BĐS có khi cần phải được quảng cáo, người mua có khi cần phải được giới thiệu…
Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá. Từ những yêu cầu đó, thị trường BĐS ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm: Tổ chức phát triển quỹ đất, các tổ chức thông tin BĐS, các tổ chức môi giới BĐS, các tổ chức tư vấn pháp lí về BĐS, các tổ chức định giá BĐS, các định chế tài chính…
* Chủ thể thứ tư – người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước)
Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: Thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả. Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước.
* Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước
Từ lịch sử hình thành và phát triển của thị trường BĐS cũng như đặc điểm về quyền sở hữu đối với BĐS mà các hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước. Ngay trong Hiến pháp năm 1992 có quy định:
“Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.”
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
Không như ở các nước tư bản phương Tây, sở hữu đất đai thuộc nhà nước hoặc cá nhân, đối với khối BĐS thuộc sở hữu tư nhân, chính quyền không can thiệp vào các hoạt động nhằm khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất của chủ sở hữu, trong đó bao gồm cả việc trao đổi, chuyển nhượng BĐS, pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước làm đại diện, chính vì vậy các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở buộc phải tuân theo quy luật cung cầu của thị trường đồng thời phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và quy định về hoạt động kinh doanh BĐS…
Như vậy, việc kinh doanh BĐS tại Việt Nam không chỉ chịu sự điều tiết của quy luật cung, cầu trên thị trường mà còn phụ thuộc rất nhiều và cơ chế chính sách của nhà nước, thông qua các quy định của pháp luật về điều kiện hạn chế đối với các hoạt động kinh doanh BĐS, ví dụ như quy định về đối tượng được đưa vào giao dịch BĐS phải thoả mãn các điều kiện: “BĐS phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật, không thuộc diện tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…”
* Thị trường bất động sản hiện nay là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS Việt Nam có thể nhận thấy rằng :
Thứ nhất, không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trường BĐS do vậy không thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hoá thông thường khác.
Thứ hai, mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, dù hai BĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất.
Thứ ba, việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rất lớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổn định, theo Điều 10 LKDBĐS năm 2014 quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. …”
Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút khỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kế hoạch và thời gian dài.
Thứ tư, đây là thị trường mà thông tin về hàng hoá BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá thông thường khác. Các yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc …đều đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan.
BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như không có BĐS so sánh để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối. Nhà nước can thiệp nhiều vào thị trường BĐS bằng các chính sách nhằm mục đích quản lý tốt nhưng cũng làm cho thị trường càng tăng thêm tính không hoàn hảo.
Việc can thiệp của Nhà nước là cần thiết nhưng cách thức can thiệp làm sao để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh mới thực sự là vấn đề. Trước hết, nhà nước cần công nhận sự tồn tại của BĐS và thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, tiếp đó cần định hướng cho thị trường 1 quỹ đạo cần hướng tới trong mục tiêu chung đồng thời phát huy những ưu điểm của thị trường không hoàn hảo và khắc phục dần nhược điểm.
