HĐ thế chấp quyền sử dụng đất là thỏa thuận bằng văn bản về việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp và không giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong suốt thời gian thế chấp.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng phổ biến trong lĩnh vực tài chính ngân hàng nói riêng và đời sống dân sự nói chung. Tính phổ biến của loại hợp đồng này xuất phát từ chính đối tượng của hợp đồng – quyền sử dụng đất hay nói cách thông dụng và gần gũi là đất đai. Với vai trò không chỉ là tư liệu sản xuất thiết yếu mà còn là một trong những tài sản có giá trị nhất trong đời sống con người, quyền sử dụng đất được sử dụng với nhiều mục đích, một trong số đó là thế chấp tại các tổ chức tín dụng để giải quyết nhu cầu tài chính của người có quyền sử dụng đất.
Tuy gần gũi, thông dụng và quen thuộc với rất nhiều người, nhưng hiện nay vẫn chưa có một khái niệm thống nhất về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, mỗi chuyên gia, nhà nghiên cứu lại có một nhận định riêng về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên quan điểm và nghiên cứu của mình. Thế nhưng, về cơ bản các khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều có chung một công thức hợp lý, đó là được xây dựng dựa trên các khái niệm thành phần là hợp đồng, thế chấp và quyền sử dụng đất. Theo đó, việc tìm hiểu và luận giải từng khái niệm hợp đồng, thế chấp và quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc khái quát khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sau này.
Hợp đồng không còn là một khái niệm xa lạ với tất cả mọi người hiện nay. Còn được gọi dưới nhiều cái tên khác nhau như khế ước, thỏa thuận, thỏa ước, giao kết… có thể thấy rằng, dường như mọi ngóc ngách của đời sống dân sự đều có sự xuất hiện của hợp đồng. Với tầm quan trọng và phổ biến đó, hợp đồng được định nghĩa thống nhất trong các văn bản luật của Việt Nam từ năm 1931 đến nay.
Theo Điều 644, Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931: “Khế ước là một hiệp ước của một người hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác để tặng cho, để làm hay không làm cái gì”.
Điều 680, Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1936 quy định: “Khế ước là một hiệp ước của một người hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác để chuyển giao, để làm hay không làm cái gì”.
Điều 653, Bộ Dân luật Việt Nam Cộng hòa năm 1972 ghi nhận: “Khế ước hay hiệp ước là một hành vi pháp lý do sự thỏa thuận giữa hai người hay nhiều người để tạo lập, di chuyển, biến cải hay tiêu trừ một quyền lợi, đối nhân hay đối vật”.
Điều 394, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 quy định: “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Điều 388,
Hiện nay,
Có thể thấy, trải qua hơn 90 năm lập pháp, tư duy của nhà làm luật Việt Nam về hợp đồng đã không ngừng thay đổi và ngày càng hoàn thiện. Đến nay, khái niệm hợp đồng của nước ta đã tương đối hội nhập với khái niệm hợp đồng của các nước tiên tiến trên thế giới và đã thể hiện rõ ba thành tố chủ chốt tạo nên hợp đồng đó là: chủ thể giao kết, sự thỏa thuận ý chí và hệ quả pháp lý của hợp đồng.
Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được sử dụng phổ biến hiện nay, đặc biệt tại các tổ chức tín dụng. Thuật ngữ thế chấp xuất hiện từ thời La Mã Cổ đại với tên gọi sơ khai là bán đợ (Fiducia Cum Creditore), theo đó, người có nghĩa vụ thực hiện chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản của mình cho người có quyền để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, khi người có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ thì có người có quyền sẽ hoàn trả lại tài sản.
Sau này, mỗi quốc gia cũng xây dựng khái niệm thế chấp trong các văn bản pháp lý của mình, chẳng hạn:
Bộ luật Dân sự Pháp năm 2005 quy định tại Điều 2114: “Quyền thế chấp là một quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
Điều 702, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan năm 1995 quy định: “Thế chấp là việc người thế chấp nhượng một tài sản cho người khác gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm thị thành một nghĩa vụ, nhưng không chuyển giao tài sản đó cho người nhận thế chấp”.
Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” [Điều 317].
Có thể thấy, từ khi ra đời đến nay, khái niệm thế chấp đã có sự thay đổi khi chuyển từ thế chấp kèm theo chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản sang thế chấp không kèm theo việc chuyển giao quyền chiếm hữu đối với tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, khác với quan điểm trong Bộ luật Dân sự Pháp 2005, nhà làm luật Việt Nam và Thái Lan đều công nhận việc thế chấp áp dụng đối với cả tài sản là động sản và bất động sản.
Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự và thuộc nhóm quyền tài sản. Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 đang định nghĩa quyền tài sản dựa theo đặc tính cốt lõi và liệt kê một số loại quyền tài sản điển hình, cụ thể: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” [Điều 105]. Cách định nghĩa này ít nhiều đã dự trù được sự thay đổi và phát triển liên tục của các loại tài sản, đặc biệt là quyền tài sản trong kỷ nguyên khoa học công nghệ phát triển mạnh mẽ như hiện nay.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 – Phân loại tài sản trong thẩm định giá, ban hành theo
Đất đai là loại tài sản đặc biệt theo pháp luật Việt Nam, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều quy định: Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khác với các loại tài sản khác, thông thường ba quyền năng của quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đều thuộc về chủ sở hữu. Nhưng đối với đất đai, do Nhà nước – đại diện chủ sở hữu là một chủ thể quyền lực chính trị, không thể trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính của đất đai và tạo ra giá trị mà phải giao cho chủ thể khác sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất đó.
Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.
Theo đó, có thể định nghĩa quyền sử dụng đất là: Quyền năng được Nhà nước công nhận và bảo đảm thực hiện cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để người sử dụng đất được sử dụng, khai thác, cải tạo, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Mặc dù là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai, gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Thế nhưng, quyền sử dụng đất lại giữ vai trò cốt lõi trong việc chuyển hóa đất đai từ một thành tố vốn có của tự nhiên thành quyền tài sản có giá trị sử dụng cụ thể thông qua việc khai thác, sử dụng, cải tạo đất đai để phục vụ nhu cầu của đời sống, sản xuất. Nói cách khác, quyền sử dụng đất có vai trò quyết định trong việc hiện thực hóa giá trị kinh tế của đất đai.
Bên cạnh tính phụ thuộc, quyền sử dụng đất cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất. Minh chứng là, người sử dụng đất có các quyền hưởng thành quả lao động trên đất; được bồi thường khi bị thu hồi; được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất đối với đất đai… ngay cả khi không giữ vai trò chủ sở hữu. Liên quan đến nhận định này, tác giả Phạm Duy Nghĩa đã cho rằng:
Phải thừa nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân là quyền tài sản tư, cần được Nhà nước tôn trọng và bảo hộ. Điều này không có nghĩa là phải thay đổi sở hữu về đất đai. Sáng tạo ra khái niệm quyền sử dụng đất của người Việt Nam và người Trung Quốc dường như đã tạo ra một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức [29, tr.82-83].
Trên cơ sở luận giải các khái niệm hợp đồng, thế chấp, quyền sử dụng đất ở trên, có thể khái quát khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp và không giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong suốt thời gian thế chấp.
2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các loại hợp đồng dân sự, do đó sẽ mang những đặc biệt của hợp đồng dân sự nói chung và những đặc điểm riêng của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Việc tìm hiểu đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ giúp hiểu rõ hơn về loại hợp đồng này mà còn là cơ sở để phân biệt và nhận diện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với các loại hợp đồng khác.
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thế chấp gồm hai bên là bên nhận thế chấp (thường là các tổ chức tín dụng) và bên thế chấp (là các tổ chức, cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất).
Liên quan đến chủ thể thế chấp, luật thực định cho phép xảy ra hai trường hợp: chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời là người có nghĩa vụ được bảo đảm và chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hai trường hợp này có những điểm khác biệt nhất định về chủ thể, mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, phương thức xử lý tài sản bảo đảm…. Chẳng hạn, về chủ thể, trong khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính người có quyền sử dụng đất có hai bên chủ thể, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác có ba bên; về mục đích bảo đảm, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập với mục đích bảo đảm chính nghĩa vụ của người thế chấp (nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng cấp tín dụng), trong khi đó hợp đồng thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người thứ ba có mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm trong trường hợp người thứ ba không thực hiện được nghĩa vụ với bên nhận bảo đảm; về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình, bên nhận bảo đảm được áp dụng phương thức “gán nợ”, trong khi đó với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba, luật thực định nghiên cấm phương thức này.
Liên quan đến chủ thể nhận thế chấp, trường hợp bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất không phải là tổ chức tín dụng thì phải đảm bảo là tổ chức kinh tế (doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) hoặc là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Bên cạnh đó, nếu quyền sử dụng đất thuộc đồng sở hữu của vợ, chồng hoặc các thành viên trong gia đình thì tất cả các đồng sở hữu đều phải tham gia và ký kết vào hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất một cách tự nguyện, theo đúng tinh thần tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận về mọi nội dung của hợp đồng.
Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường đi kèm hợp đồng tín dụng… với mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên được cấp tín dụng (có thể là bên thế chấp hoặc chủ thể thứ ba) phát sinh theo hợp đồng tín dụng. Đặc điểm này xuất phát từ chính bản chất của biện pháp thế chấp, một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Liên quan đến mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hiện nay có hai quan điểm trái chiều song song tồn tại. Quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính). Bởi lẽ, mục đích của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên được cấp tín dụng trong hợp đồng tín dụng, khi nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng được hoàn thành thì hợp đồng thế chấp cũng đương nhiên hết hiệu lực.
Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng độc lập thay vì là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự mà không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác. Tuy bản chất của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng, nhưng hiệu lực của hai hợp đồng này vẫn hoàn toàn độc lập như quy định tại Bộ luật Dân sự 2015:
Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ [Điều 407] và Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
Hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm và Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì giải quyết như sau: Trường hợp các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt. Trường hợp các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt. Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình [Điều 29].
Cần lưu ý rằng khi các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt hiệu lực, nghĩa là hợp đồng bảo đảm đã phát sinh hiệu lực nhưng không còn cơ sở để tồn tại nên mới chấm dứt chứ không phải là vô hiệu. Ngược lại khi hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện một phần hay toàn bộ thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm hợp đồng bảo đảm không bị chấm dứt.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập dưới hình thức văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định.
Khác với hợp đồng thế chấp các loại tài sản khác, chẳng hạn nhà ở, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất yêu cầu hình thức chặt chẽ, bao gồm cả được công chứng, chức thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thứ tư, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng không đền bù. Đặc điểm này của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự cụ thể, nhưng không bàn giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong suốt thời gian thế chấp. Hay nói cách khác, trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn có toàn quyền quản lý, sử dụng, khai thác hoa lợi từ đất đai. Do vậy, trong trường hợp nghĩa vụ được đảm bảo thực hiện bằng biện pháp thế chấp được thực hiện đúng hạn và đầy đủ, việc thế chấp hầu như không ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại gì đối với cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Liên quan đến luận điểm này, Trần Quang Huy đã nhận định: “Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện hoặc đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn, không đầy đủ” [tr.218]. Chỉ trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện theo đúng cam kết và thỏa thuận, quyền sử dụng đất của bên thế chấp mới bị chấm dứt để xác lập cho bên nhận thế chấp.
