Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm 1987 và tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, “Luật đất đai năm 2013”, và đã được Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quy định này. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đất phải quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có một quy định riêng nào về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật đất đai năm 1993 cũng chưa đưa ra khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ quy định rất sơ sài và gián tiếp về chuyển mục đích sử dụng đất thông qua quy định về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại Điều 23, quy định tại Điều 33 về việc người sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cơ quan nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà chưa đăng ký.

Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b về các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm nào về chuyển mục đích sử dụng đất. Trong “Luật đất đai năm 2013” cũng chưa có một khái niệm chính thức về chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể  về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ  đề cấp đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. fz-5.com

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Về cơ bản có hể hiểu: Chuyển mục đích sử dụng đất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng của đất từ mục đích này sang mục đích khác bằng quyết định của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bằng đăng ký biến động đất đai (tùy từng trường hợp có phải xin phép hay không?. Chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

2. Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP:

“Điều 17. Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ, g Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì nộp tiền thuê đất bằng mức chênh lệch giữa tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại; trường hợp có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Nghị định này.

2. Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền thuê đất thì thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn theo chính sách pháp luật tại thời điểm gia hạn.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này”

3. Thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Hiện tôi được Nhà nước giao một mảnh đất để chuyên canh lúa. Tuy nhiên năng suất rất là thấp nên tôi muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở. Tôi có trình bày vấn đề với trưởng thôn, nhưng trưởng thôn nói tôi phải lên xã để giải quyết. Như vậy, có phải ông trưởng thôn có đang thoái thác trách nhiệm không và tôi cần phải thực hiện những thủ tục gì? Xin cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 59, Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện. Chính vì vậy, trong trường hợp này của bạn, trưởng thôn không hề có hành vi thoái thác trách nhiệm, mà rõ ràng trưởng thôn không đủ thẩm quyền để giải quyết vấn đề này cho bạn.

Do bạn không nói rõ rằng diện tích thửa đất của bạn là bao nhiêu nên tôi sẽ chia ra những trường hợp như sau:

Thứ nhất, nếu diện tích thửa đất canh tác của bạn dưới 0,5 ha thì bạn chỉ cần viết đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Thứ hai, trong trường hợp diện tích đất canh tác của bạn trên 0,5 ha thì khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

4. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

ông nội nhà em có 1 mảnh đất được đền bù trước năm 80 là một mảnh đất khác. thời gian đến năm 2012 nhà em mới xây nhà. trước đó thì xây lăng mộ tổ tiên lên trên mảnh ruộng và trồng trọt.năm 2012 nhà em xây nhà thì được ủy ban nhân dân xã không cho xây nhà em có viết đơn lên xã để được giải quết cho tới nay vẫn chưa có phản hồi. trong đơn trước đó thì có các cụ lớn tuổi xác nhận là đạt được đền bù sang cho ông tôi. và làm như thế nào để đơn chúng tôi được giải quyết . viết đơn như thế nào vậy chúng tôi rất chan thành cám ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, bạn cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Trong trường hợp, người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Căn cứ Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại điều 129 Luật đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2 điều 126 và khoản 4 điều 210 Luật Đất đai.

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Thứ hai, sau khi bạn thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất xong thì bạn sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, cần lưu ý về các loại đất có thể chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, Nếu mảnh đất của bạn là đất trồng lúa thì bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…”

Do vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ được cho vào diện hạn chế. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013 :

“Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”

Thêm vào đó, tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt“. Vì thế, việc chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp phải cần có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi  thì mới  được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.

Hồ sơ chuyển mục đích sự dụng đất theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014 NĐ-CP như sau:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Câu hỏi: Xin luật sư cho tôi hỏi, tôi có khu đất vườn nằm trong quy hoạch sử dụng đất của quận đến năm 2020 là quy hoạch khu công nghiệp, nhưng trong kế hoạch sử dụng đất năm 2016 đã phê duyệt thì không có thực hiện vậy tôi có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở được hay không? Xin luật sư chỉ giùm! Cảm ơn rất nhiều!

Luật sư tư vấn:

Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Theo quy định trên, đất của nhà bạn nằm trong quy hoạch sử dụng đất, nay đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì việc sử dụng đất của gia đình bạn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện. Do đó, bạn phải xác định kế hoạch sử dụng đất của huyện như thế nào? Bạn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê,…) nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm trên đất.

Theo như bạn trình bày, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.

Căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Do đó việc cho phép bạn chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của bạn, nếu phù hợp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đích sử dụng đất theo yêu cầu của bạn. Bạn chuẩn bị hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Chứng minh nhân dân bản sao có chứng thực

– Sổ hộ khẩu gia đình bản sao có chứng thực

Nơi thực hiện thủ tục hành chính: ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất

Thời gian giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.