Loại hình nhà chung cư hiện nay đặc biệt được ưa chuộng tại các thành phố lớn. Chính vì vậy, để bảo mật an ninh thì ban quản lý chung cư rất coi trọng vấn đề này, đặc biệt, đối với khách ra vào nhà chung cư, để tránh bị phạt thì người ra vào chung cư cần chú ý.
Mục lục bài viết
1. Quy định đối với việc ra vào nhà chung cư theo quy định pháp luật:
Để việc quản lý nhà chung cư được chặt chẽ thì ban quản lý nhà chung cư cần triển khai nội quy chung cư theo Điều 1 Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 12 năm 2016, sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất đống sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư được quy định như sau:
Thứ nhất, đối với chủ sở hữu nhà chung cư. Chủ sở hữu nhà chung cư cần phải chấp hành nghiêm chỉnh Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy này.
Thứ hai, đối với khách ra vào nhà chung cư. Khách ra vào nhà chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư.
Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà chung cư để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với khu vực dành cho văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân này.
Thứ ba, đối với người đến tạm trú tại căn hộ. Người đến tạm trú tại căn hộ phải đăng ký danh sách với quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và có trách nhiệm đăng ký tạm trú tại cơ quan công an phường sở tại theo quy định.
Thư tư, đối với người sử dụng căn hộ, người tạm trú. Người sử dụng căn hộ, người tạm trú phải chịu trách nhiệm trước pháp Luật về các hành vi vi phạm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Bản nội quy này.
Thứ năm, đối với nhân viên làm việc tại khu vực văn phòng dịch vụ, thương mại. Các quy định áp dụng đối với các chủ thể này do chủ đầu tư; Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư quy định.
2. Khách ra vào nhà chung cư có cần đăng ký, xuất trình giấy tờ:
Theo quy định tại Điều 1 Phụ lục 2 mẫu tham khảo nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 12 năm 2016 quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư: Khách ra vào nhà chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư.
Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà chung cư để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với khu vực dành cho văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân này.
Như vậy, nếu là khách ra vào nhà chung cư thì cần phải thực hiện việc đăng ký, xuất trình các giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân đối với nhà chung cư có quầy lễ tân, hoặc có thể đăng ký, xuất trình các giấy tờ chứng minh nhân thân tại tổ bảo vệ chung cư để được vào chung cư.
3. Thẩm quyền phạt tiền của Ban quản lý nhà chung cư:
3.1. Đối với khách ra vào nhà chung cư:
Căn cứ khoản 2 Điều 2
Tuy nhiên, người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại Luật này và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Trong đó, không có Ban Quản lý nhà chung cư. Vì thế, nếu họ áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính là trái thẩm quyền.
Như vậy, ban quản lý nhà chung cư không có thẩm quyền xử phạt tiền đối với khách ra vào chung cư trong mọi trường hợp.
3.2. Đối với chủ sở hữu nhà chung cư:
Cũng theo quy định trên đối với khách ra vào nhà chung cư thì ban quản lý nhà chung cư không có thẩm quyền xử phạt tiền đối với chủ sở hữu nhà chung cư trong mọi trường hợp. Việc Ban Quản lý nhà chung cư áp dụng phạt tiền là thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên về phạt vi phạm hợp đồng được quy định tại pháp luật dân sự và pháp luật về nhà ở. Cụ thể:
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, một trong những nghĩa vụ chủ sở hữu được quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 39 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) là đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là Hợp đồng dịch vụ, được giao kết giữa Ban Quản trị nhà chung cư với tư cách là người đại diện cho các chủ sở hữu, sử dụng căn hộ và đơn vị quản lý vận hành sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.
Theo Điều 513
Tóm lại, nếu Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thỏa thuận về việc phạt vi phạm hợp đồng thì người vi phạm có thể bị phạt tiền. Khi đó, Ban Quản lý nhà chung cư thu tiền phạt với tư cách là một bên tham gia hợp đồng, chứ không phải là xử phạt vi phạm hành chính.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13;
– Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 số 15/2012/QH13;
– Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
– Thông tư 28/2016/TT-BXD, sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD;
