Một trong những rủi ro mà người dân thường gặp trong các giao dịch liên quan đến bất động sản đó là về ranh giới thửa đất, nguyên nhân dẫn đến rủi do này là không biết cách đọc đúng sơ đồ thửa đất và tài sản gắn liền với đất.
Mục lục bài viết
1. Hướng dẫn xem sơ đồ thửa đất:
Hiện nay, pháp luật đã quy định cụ thể về cách xem hồ sơ thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số
– Sơ đồ thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện dựa trên cơ sở bản đồ địa chính, hoặc sơ đồ này có thể được thể hiện dựa trên bản trích đo địa chính phù hợp với quy định của pháp luật hoặc tài liệu đo đạc khác được sử dụng trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nội dung sơ đồ thửa đất bao gồm nhiều vấn đề khác nhau, có thể kể đến như: hình thể và kết cấu của thửa đất, chiều dài và chiều rộng các cạnh thửa đất, số thửa và tên công trình giáp ranh với thửa đất đó, các chỉ dẫn hướng của thửa đất, chỉ giới bất động sản và mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết theo quy định của pháp luật, các chỉ giới và mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất và các tài sản gắn liền với đất;
– Cạnh của thửa đất thông thường sẽ được thể hiện bằng những đường nối liền khép kín bao quanh thửa đất, kích thước các cạnh của thửa đất sẽ được thể hiện trên sơ đồ thửa đất theo đơn vị mét (viết tắt là m). Các kích thước này về cơ bản sẽ được làm tròn đến 02 chữ số thập phân, trong trường hợp thửa đất có nhiều cạnh thửa khác nhau và trên bản đồ không đủ chỗ để có thể phản ánh đầy đủ chiều dài các cạnh thửa đất thì theo quy định của pháp luật hiện nay, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình vẽ sơ đồ thửa đất sét đánh số hiệu các đỉnh thửa đất bằng các số tự nhiên trong dãy số theo chiều kim đồng hồ, và lập biểu đồ thể hiện chiều dài các cạnh thửa đất tại vị trí thích hợp bên cạnh sơ đồ nhất định;
– Trong trường hợp trời đất có ranh giới được xác định là những đường cong, thì sơ đồ thửa đất sẽ thể hiện tổng chiều dài đường công đó và không thể hiện tọa độ của đỉnh thửa đất;
– Sơ đồ thửa đất được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền không theo tỷ lệ cố định nào, chủ thể có thẩm quyền trong quá trình vẽ sơ đồ thửa đất sẽ căn cứ vào kích thuốc của bất động sản trên bản đồ hoặc dựa theo kích thước được ghi nhận trong bản trích đo địa chính để có thể phóng to hoặc thu nhỏ tỷ lệ đồng dạng sao cho thể hiện một cách phù hợp nhất, Sao cho đảm bảo kích thước tối thiểu của sơ đồ thửa đất được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không nhỏ hơn 5 cm2;
– Trong trường hợp thửa đất có kích thước của chiều dài được xác định là lớn hơn gấp nhiều lần so với kích thước của chiều rộng mà khi thu nhỏ tỷ lệ đồng dạng sẽ làm cho chiều rộng của bất động sản nó bị thu hẹp đến mức không đủ chỗ để có thể phản ánh và thể hiện đầy đủ thông tin, thì cần phải thể hiện chiều dài của thửa đất theo tỷ lệ khác so với chiều rộng tuy nhiên vẫn phải đảm bảo không làm thay đổi hình dạng hình học của thửa đất đó;
– Chỉ giới quy hoạch sử dụng đất sẽ được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và các mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch được duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng những đường nét 3 chấm Xen kẽ với nhau, cùng với các nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn. Đối với mốc giới quy hoạch và các mốc giới an toàn sẽ được thể hiện bằng nhiều dấu chấm đậm, ghi chú của đường chỉ giới quy hoạch và chỉ giới hành lang an toàn sẽ được thể hiện tại những vị trí thích hợp trên sơ đồ thửa đất.
2. Hướng dẫn xem sơ đồ tài sản gắn liền với đất:
Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số
– Sơ đồ tài sản gắn liền với đất sẽ được thể hiện bằng các đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại từng vị trí tương ứng với thực địa và phù hợp với thực tế của các loại tài sản này. Trong trường hợp ranh giới tài sản gắn liền với đất chung với ranh giới thửa đất thì pháp luật hiện nay sẽ ưu tiên thể hiện ranh giới thửa đất trước;
– Sơ đồ tài sản gắn liền với đất, sơ đồ nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, trong đó không bao gồm các căn hộ chung cư sẽ được thể hiện phạm vi chiếm đất của các loại công trình này. Đối với nhà ở và các loại nhà ở khác theo quy định của pháp luật thì sơ đồ nhà ở sẽ thể hiện vị trí và hình dạng của căn nhà, thể hiện kích thước và mặt bằng xây dựng của căn nhà tại vị trí tiếp xúc với mặt đất kéo dài với mép ngoài tường bao quanh căn nhà, sơ đồ tài sản gắn liền với đất sẽ chỉ thể hiện diện tích bên ngoài mà không thể hiện sơ đồ chi tiết bên trong căn nhà đó;
– Trong trường hợp các bất động sản chung tường hoặc nho thường thì trên sơ đồ tài sản gắn liền với đất sét được thể hiện theo ranh giới thửa đất, có ký hiệu bằng mũi tên một chiều đối với trường hợp vào tường hoặc bằng mũi tên hai chiều trong trường hợp chung tường;
– Đối với các loại công trình xây dựng khác thì dễ thể hiện vị trí và kích thước mặt bằng của các loại tài sản và công trình gắn liền với đất tại phần tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài cùng của công trình đó;
– Đối với sơ đồ căn hộ chung cư thì sẽ được thể hiện bằng sơ đồ ghi nhận mặt bằng của từng căn hộ chung cư, trong đó bao gồm hình dáng mặt bằng và vị trí cầu thang, hành lang của căn hộ chung cư, vị trí và hình dạng mặt bằng của căn hộ sẽ được thể hiện bằng đường nét liền và đậm, tuy nhiên sẽ không thể hiện sơ đồ chi tiết bên trong từng căn hộ chung cư, mũi tên ký hiệu cửa ra vào tại căn hộ chung cư đó và kích thước của các cạnh căn hộ chung cư;
– Ranh giới và các thông tin về thửa đất sẽ được thể hiện theo quy định của pháp luật, các kích thước của cạnh đối với đường ranh giới tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện theo đơn vị mét (viết tắt là m), và được làm tròn đến 02 chữ số thập phân, tên các loại tài sản gắn liền với đất sẽ được ghi chú ở khoảng giữa của sơ đồ tài sản thống nhất với ký hiệu bản đồ địa chính.
3. Tại sao cần phải biết xem sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:
Mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có các sơ đồ thửa đất và sơ đồ về tài sản gắn liền với đất. Cách xem sơ đồ thửa đất và tài sản gắn liền với đất đóng vai trò vô cùng quan trọng giúp cho các chủ sở hữu quyền sử dụng đất lắm đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất và các tài sản gắn liền với đất, từ đó có thể kiểm chứng thông tin mà không cần sự hỗ trợ của bất cứ chủ thể nào, tránh trường hợp gây hiểu lầm hay hiểu sai lệch về thông tin của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, cụ thể như sau:
– Trong một số trường hợp thì người mua thông qua sơ đồ thửa đất sẽ biết được vị trí chính xác của thửa đất và các tài sản gắn liền với đất;
– Xem sơ đồ thửa đất và sơ đồ tài sản gắn liền với đất sẽ giúp cho chủ sở hữu quyền sử dụng đất biết rõ về hình dạng của trời đất và tài sản gắn liền với đất;
– Kích thước của các cạnh thửa đất trong đó có chiều dài sẽ được thể hiện bằng đơn vị mét, và mảnh đất có nhiều cạnh cũng sẽ được cải thiện rõ số hiệu đỉnh thửa;
– Người mua thông qua sơ đồ thửa đất và tài sản gắn liền với đất có thể biết được số thửa tiếp danh với thửa đất mà mình định mua và hướng của thửa đất;
– Các chủ thể có thể nắm được mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, từ đó nắm rõ mảnh đất đó có thuộc mốc giới và chỉ giới quy hoạch hay không để tránh rủi ro trong quá trình giao dịch;
– Biết được các mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất như công trình thuỷ lợi hoặc các hệ thống dẫn điện và các công trình giao thông …
Như vậy có thể nói, biết cách xem sơ đồ thửa đất và tài sản gắn liền với đất giúp cho người sử dụng đất tránh được những thiệt thòi trong quá trình sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tránh được việc sử dụng đất sai mục đích là không đúng quy định của pháp luật.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
