Hướng dẫn trình tự thủ tục, chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ mới nhất

Đất đai luôn là tài sản có giá trị nên việc chắc chắn trong chuyển nhượng luôn phải đặt ra. Vậy bạn đã biết trình tự thủ tục, chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ mới nhất để đảm bảo bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình chưa? Hãy cùng Luật Dương Gia tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý 

– Luật đất đai 2013

– Luật nhà ở năm 2014

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

1. Điều kiện sang tên sổ đỏ mới nhất theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất như sau:

2. Hồ sơ sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật

Sau khi hai bên đã đạt được thỏa thuận về mức giá giao dịch chuyển nhượng, Quý khách hàng lưu ý chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ, văn bản sau:

Thứ nhất, hồ sơ của bên mua và bên bán cần chuẩn bị để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Chứng minh thư nhân dân;
• Sổ hộ khẩu,
• Giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính);
• Giấy khai sinh (nếu các bên thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân)
• Các giấy tờ khác (nếu có)

Thứ hai, hồ sơ cần chuẩn bị để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Sổ đỏ/Sổ hồng
• Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên mua và bên bán
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung – Đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh tài sản riêng – Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân
• Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Sơ đồ vị trí thửa đất

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

3. Quy trình sang tên sổ đỏ 

– Sau khi đã hoàn thành việc chuẩn bị bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ, Bên mua và bên bán có thể đến văn phòng công chứng bất kỳ để công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu một trong các bên vì bất kể lí do nào mà ko thể đến phòng công chứng cũng có thể yêu cầu công chứng viên đến nhà hay địa điểm bất kỳ để chứng. Lưu ý là bên mua, bên bán đề phải có mặt để ký vào hợp đồng chuyển nhượng và các văn bản có liên quan. Sau khi công chứng theo luật định sẽ xuất ra 04 bản công chứng gồm: 01 bản do mua bên lưu giữ; 01 bản do bên bán lưu giữ; 01 bản cho cơ quan thuế; 01 bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất

– Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, bên mua hoặc bên bán hoặc có thể bên thứ 3 tiến hành làm các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất việc sang tên gồm: việc kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

– Mức thuế được tính bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân 2%; Lệ phí trước bạ 0.5%; Lệ phí thẩm định hồ sơ 0.15%. Ngoài ra còn có phí địa chính khoảng 15.000 nghìn đồng/ hồ sơ, phí cấp đổi sổ mới khoảng 300.000 đến 500.000 nghìn đồng/ mỗi phôi sổ.

– Hồ sơ khai thuế gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
• Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).
• Kèm theo hồ sơ đã hướng dẫn ở mục 1 gồm: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, đăng ký kết hôn, (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân),sổ đỏ công chứng và bản gốc.

– Sau khi đã kê khai và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trên, nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa và nhận lấy giấy hẹn thông báo thuế. Trong khoảng thời gian 3 đến 5 tuần (tùy thuộc mỗi quận, mỗi địa phương) người nộp hồ sơ sẽ có kết quả thông báo thuế và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, mang biên lai đã nộp quay lại bộ phận 1 cửa để trả lại biên lai nộp thuế và nhận giấy hẹn lấy sổ. Có thể lấy sổ đỏ luôn trong ngày.

Lưu ý: Trong thời hạn mười ngày, kể từ ngày lập hợp đồng mua bán, các bên phải thực hiện tiến hàng kê khai nộp thuế, quá mười ngày sẽ bị phạt theo quy định. Trong việc chuẩn bị hồ sơ, lưu ý vấn đề ngày tháng, tên họ phải thống nhất và trùng khớp. Tránh những trường hợp sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân…ngày tháng không trùng khớp với nhau sẽ phải làm văn bản xác minh, đính chính, xác nhận hoặc phải làm lại giấy tờ sẽ mất nhiều thời gian và công sức

Căn cứ Khoản 2 Điều 120 Luật nhà ở năm 2014 quy định: “Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.

Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, hai bên được phép thỏa thuận bên nào sẽ làm thủ tục hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013; Khoản 6 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại Khoản 1 Điều 19 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/ 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì hồ sơ, trình tự, thủ tục khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp mua bán nhà được quy định như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Một trong hai bên tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Thành phần hồ sơ gồm có:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.

– Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính với những trường hợp mua bán nhà, đất không làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (sang tên sổ đỏ) khi giao dịch mua bán nhà. Tuy nhiên, việc không làm hoặc làm không đúng trình tự, thủ tục nêu trên thì rất dễ dẫn đến việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất giữa các bên không có tính pháp lý, không được pháp luật bảo vệ nên yếu tố rủi ro sẽ rất cao.

4. Một số lưu ý khi xác lập hợp đồng mua bán giữa hai bên và hậu quả pháp lý khi giao dịch đất đai vô hiệu

Căn cứ vào Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu

– Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật, trái đạo đức xã hội

– Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập thực hiện

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối đe dọa cướng ép

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

– Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Hậu quả pháp lý nếu giao dịch vô hiệu căn cứ vào Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Do vậy khi xác lập hợp đồng mua bán đất hãy xem xét kĩ các điều khoản để hợp đồng đúng đắn và tránh làm mất thời gian và hao mòn công sức.