Hướng dẫn thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Pháp luật Doanh nghiệp 2020 đã quy định rất rõ về trình tự, thủ tục để được góp vốn giá trị Quyền sử dụng đất vào công ty. Tuy nhiên để Quyền sử dụng đất đó được góp vốn vào công ty thì cần đáp ứng được những điều kiện theo quy định về Luật đất đai 2013. Tức là cần xác định tư cách pháp lý của cá nhân, tổ chức muốn góp vốn đối với Quyền sử dụng đất đó cũng như đất đó đã đủ điều kiện để tham gia giao dịch hay không cụ thể được quy định như sau:

Đối với chủ thể muốn góp vốn bằng giá trị Quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo được Giấy chứng nhận quyền sử đất thuộc quyền sử dụng của mình hoặc được người có quyền sử dụng cho phép hay ủy quyền cho việc thực hiện việc góp vốn và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là điều kiện tiên quyết đầu tiên.

Còn đối với đất muốn đưa vào góp vốn thì phải đảm bảo đất đó không có tranh chấp về đất vì chưa xác định được ai sẽ là chủ sử dụng đối với đất đó tức là phải xác định được chủ đất sử dụng đất mới được phép đưa vào giao dịch góp vốn, ngoài ra đất đó cũng không đang bị kê biên để tiến hành thi hành án dân sự vì để nhằm đảm để thi hành án dân sự cũng như đảm bảo được quyền lợi cho bên nhận góp vốn, ngoài ra đối với đất có thời hạn sử dụng đất thì phải vẫn đang còn thời hạn sử dụng đất do đất hết thời hạn có thể bị thu hồi đất, chủ thể đó sẽ không còn quyền sử dụng đối với đất.

Như vậy cho thấy pháp luật quy định về quyền góp vốn vao công ty bằng giá trị Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không  phải trường hợp nào cũng góp vốn được mà cần đáp ứng được những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật đưa ra thì mới được công nhận và hợp pháp.

+) Thủ tục góp vốn:

– Đầu tiên phải định giá giá trị Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân muốn góp vốn vào công ty để xác định được phần vốn góp của chủ thể đó. Việc định giá này có thể tự người muốn góp vồ cùng với Hội đồng thành viên công ty hoặc Hội đồng cổ đông cùng thống nhất thỏa thuận định giá vơi nhau, đưa ra một mức phù hợp căn cứ trên cơ sở khung giá đất của nhà nước cũng như giá trị thực tế trên thị trường.

Trường hợp hai bên không thương lượng, thỏa thuận không định giá được thì các bên có thể thống nhất với nhau để thuê một Hội đồng định giá có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật thực hiện việc định giá tài sản. Việc định giá tài sản này phải được lập thành Biên bản kể cả các bên tự định gia hay thuê Hội đồng định giá để làm căn cứ cơ sở, tránh xảy ra tranh chấp cũng như xác định phần vốn góp của các thành viên. Khi các bên đều đồng ý với giá trị đất đã định giá và đều phải chịu trách nhiệm với kết quả định giá đó.

– Sau khi định giá tài sản thì bên góp vốn và bên nhận góp vốn sẽ tiến hành kí kết hợp đồng góp vốn,hợp đồng này sẽ được kí kết tại văn phòng công chứng có thể là tư nhân hoặc của nhà nước miễn là đủ điều kiện để hoạt động công chứng. Sau khi đã có hợp đồng góp vốn thì công ty phải làm thêm bước nữa đó đăng kí vốn góp dựa trên hợp đồng góp vốn và Biên bản đinh giá tài sản đã có tại Phòng đang kí đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường hồ sơ bao gồm:

Phải có Đơn xin đăng kí biến động về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên của cá nhân tổ chức sang quyền sử dụng của công ty muốn góp vốn (đơn này sẽ có theo mẫu quy định)

Bắc buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính để kiểm tra cũng như đăng kí biến động vào sổ. Không dùng bản sao y đã công chứng, chứng thực riêng mà phải kèm bản chính.

Hợp đồng góp vốn đã được công chứng, chứng thực trước đó, đối với hợp đòng góp vốn phải nộp hai bản chính.

Bên công ty phải có Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh nộp bản sao đã có công chứng, chứng thực để chứng minh công ty có trên thực tế và đang đầy đủ điều kiện để hoạt động kinh doanh đáp ứng cho việc góp vốn của cá nhân, tổ chức.

Đối với chủ thể góp vốn phải có giấy tờ tùy thân kèm theo như chứng minh nhân dân (hộ chiếu…) bản sao có công chứng, chứng thực, sổ hộ khẩu của chủ thể góp vốn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Nếu chủ thể không tự mình đi thực hiên được thì phải có văn bản ủy quyền cho cá nhân đi làm thủ tục va cá nhân đó khi đi làm phải mang theo chứng minh nhân dân của mình.

Như vậy, theo quy định thì giá trị quyền sử dụng đất đã được coi là một tài sả để góp vốn vào công ty, nhưng khi muốn góp vốn thì phải đáp ứng được những điều kiện mà pháp luật đã quy định cũng như theo đúng trình tự thủ tục để hợp pháp hóa tài sản vào công ty để xác định phần vốn góp của chủ thể.

3. Quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Vợ chồng tôi thuê một khu đất 2100m2 của nhà nước với thời hạn 50 năm, trả tiền thuê năm một. Thời gian sau tôi thành lập công ty TNHH 2 thành viên trở lên trong đó có tên 2 vợ chồng tôi. Xin hỏi chúng tôi có được sát nhập mảnh đất đó vào tài sản của công ty không? Nếu được thì thủ tục như thế nào. Xin chân thành cảm ơn tư vấn của Luật Sư!?

Luật sư tư vấn:

Theo pháp luật doanh nghiệp hiện hành, các cá nhân và chủ thể có quyền thành lập doanh nghiệp, góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp và quản lý trừ các trường hợp không có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam. Vậy trong trường hợp này vợ chồng bạn có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng mảnh đất đang thuê trả tiền năm một của nhà nước khi có các điều kiện để cá nhận được sử dụng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn vào công ty:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Căn cứ tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 thì thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất được quy định như sau:

–  Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Thành phần hồ sơ, gồm:

– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có công chứng. 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

– Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất;

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận QSD đất (nếu có).

Quy trình xét duyệt về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Sở Tài nguyên Môi trường tiếp nhận hồ sơ và thực hiện thủ tục sang tên trong 10 ngày làm việc.