Sang tên sổ đỏ là một trong những thủ tục bắt buộc phải thực hiện khi cá nhân tiến hành chuyển nhượng, tặng cho nhà đất cho cá nhân khác. Vậy, Để thực hiện thủ tục công chứng sang tên sổ đỏ thì cần làm gì?
Mục lục bài viết
1. Quy định về điều kiện bên mua, tặng cho nhà đất:
Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá, giữ vị trí không thể thay thế bởi là thành phần quan trọng hàng đầu về môi trường sống. Đất đai được sử dụng để phân bố các khu dân cư, dùng để xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội hoặc phục vụ cho quốc phòng an ninh. Vì giữ vai trò quan trọng như vậy nên đặt ra yêu cầu quản lý tốt trong quá trình giao đất hoặc suốt thời gian sử dụng đất, trong đó phải kể đến vấn đề những trường hợp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Theo ghi nhận Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
– Nhà nước nghiêm cấm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Việc này được thực hiện phụ thuộc vào những trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
– Đối với việc sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân thì tổ chức kinh tế không nằm trong những đối tượng được sử dụng các loại đất này. Ngoại trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vấn đề này;
– Để quản lý tốt được diện tích đất nông nghiệp thì pháp luạt đã quy định rõ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa;
– Việc chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chỉ được thực hiện đối với những người dân, hộ gia đình đang sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó;
Với quy định nêu trên, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
2. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho:
Thủ tục sang tên Sổ đỏ đươc coi là thủ tục mà cá nhân, tổ chức thực hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền giải quyết.
Cá nhân thực hiện chuyển nhượng tặng cho cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký theo các bước trình bày dưới đây:
Bước 1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
– Các giấy tờ cần chuẩn bị:
Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 sửa đổi năm 2018 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
| Bên bán, bên tặng cho | Bên mua, bên nhận tặng cho |
| – Giấy tờ không thể thiếu đó là Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) được cấp hợp pháp; – Giấy tờ tùy thân: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu còn hiệu lực (của cả vợ và chồng); – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân đối với trường hợp đã đăng ký kết hôn; – Trong trường hợp thủ tục này có người thứ ba thực hiện thay thì cần chuẩn bị thêm | – Cần có giấy tờ tùy thân: Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực; – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân nếu người này đã lập gia đình (đăng ký kết hôn). |
| – Ngoài những giấy tờ nêu trên thì cần có thêm phiếu yêu cầu công chứng, mẫu phiếu công chứng có thể sử dụng mẫu sẵn mà tổ chức hành nghề công chứng cung cấp, nếu cá nhân có thể tự thỏa thuận và lập nên phiếu này thì có thể sử dụng mẫu này, theo quy định thì bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác). – Các bên có thể tự soạn hợp đồng mua bán, tặng cho hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo. | |
– Khi cá nhân nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng thì Công chứng viên có trách nhiệm trọng việc thực hiện công chứng hợp đồng nếu hồ sơ hợp lệ;
– Phí công chứng là một trong những nghĩa vụ bắt buộc khi sử dụng dịch vụ công chứng.
Bước 2. Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính
Trên thực tế có những trường hợp phải đóng thuế thu nhập cá nhân phát sinh thông qua giao dịch này, hoặc được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí (theo tiết a.1 điểm a khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 10
– Người có nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
| Nghĩa vụ thực hiện | Người khai, nộp khi chuyển nhượng | Người khai, nộp khi tặng cho | Thời hạn thực hiện kê khai |
| Thuế thu nhập cá nhân | Người bán | Người nhận tặng cho | – Thời gian để cá nhân thực hiện kê khai thuế thì chậm nhất trong khoảng thời gian 10 ngày làm việc kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. Thời gian này sẽ được áp dụng nếu hợp đồng không thể hiện rõ thông tin là người mua thực hiện nghĩa vụ thay cho người bán; – Trong trường hợp các bên có sự thỏa thuận với nhau về người nộp thuế thì hạn nộp hồ sơ khai thuế phải thực hiện cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên). |
| Lệ phí trước bạ | Người mua | Để thực hiện nghĩa vụ này thì thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên). | |
| Phí thẩm định hồ sơ | Người mua | ||
| Đáng lưu ý: Các bên hoàn toàn có quyền được phép thỏa thuận về cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế. | |||
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)
– Chuẩn bị hồ sơ:
Đối với trường hợp chuyển nhượng mà các bên thống nhất việc bên mua là cá nhân chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
+ Chuẩn bị 01 mẫu đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Mang theo bản hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực đã thực hiện;
+ Cần có bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Điền đầy đủ các thông tin trong tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;
+ Nhận thấy cá nhận thuộc trường hợp được miễn thuế thì các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có) cũng được nộp trong bộ hồ sơ này;
+ Giấy tờ để thực hiện khai lệ phí trước bạ, bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ được thực hiện theo Mẫu số 01;
+ Ngoài ra, còn có thêm giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
– Cơ quan nhận hồ sơ:
+ Cá nhân, hộ gia đình có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;
+ UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) cũng là cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ người dân thực hiện thủ tục này ( người dân không bắt buộc phải thông qua cơ quan này, chỉ thực hiện nếu có nhu cầu.
– Tiếp nhận, giải quyết:
+ Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
+ Cá nhân, hộ gia đình sẽ nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nhanh chóng thực hiện nộp theo thông báo.
+ Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
– Trả kết quả:
– Thời gian giải quyết:
Theo ghi nhận tại khoản 40 Điều 2
3. Không sang tên Sổ đỏ có bị phạt tiền không?
Hiện nay theo Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai thì cá nhân tặng cho, chuyển nhượng phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định. Mức phạt tiền được ghi nhận tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
– Đối với vi phạm trong khu vực nông thôn:
+ Mức phạt tiền sẽ bị áp dụng từ 01 – 03 triệu đồng nếu không thực hiện đăng ký biến động trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà;
+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
– Hành vi vi phạm thực hiện tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Quy định nêu trên được áp dụng với cá nhân còn đối với tổ chức thì mức phạt là bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân.
Văn bản pháp luật được sử dụng:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Công chứng năm 2014 sửa đổi năm 2018;
– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
