Hướng dẫn nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Hướng dẫn nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

1.1. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện các nghĩa vụ về tài chính bao gồm các loại thuế đó là: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và một số loại phí khác như phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người phát sinh thu nhập phải nộp một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước, loại thuế này không đánh vào những cá nhân có thu nhập thấp vì thế sẽ tạo công bằng với các đối tượng trong xã hội, giảm khoảng cách chênh lệch giữa các tầng lớp. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ hơn về thuế phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Về cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điểm c Tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT. Theo đó, công thức tính được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng 

Như vậy, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc vào các trường hợp được miễn thuế thì sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức trên. Căn cứ để tính thuế đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng đất đó là giá chuyển nhượng và thuế suất. 

Giá chuyển nhượng với quyền sử dụng đất là giá trị thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Ví dụ: trên hợp đồng chuyển nhượng có ghi giá trị chuyển nhượng là 3 tỷ thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 2% x 3 tỷ. 

Còn trong trường hợp hợp đồng không ghi hoặc có ghi nhưng giá trị chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp trong trường hợp này là: 2% x Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng. 

Nếu quyền sử dụng đất là chung thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ. Căn cứ xác định tỷ lệ  dựa trên các căn cứ hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án, nếu không có căn cứ hợp pháp để xác định thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

1.2. Hướng dẫn nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Theo quy định của pháp luật thì khi thực hiện việc chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng trong hợp đồng mua bán hay trong hợp đồng tặng cho các bên có thỏa thuận khác hoặc là bên mua trả hoặc là hai bên cùng trả thì pháp luật vẫn cho phép thỏa thuận. 

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận về việc bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế được nộp chậm nhất là vào thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ. Như vậy trong trường hợp bên mua nộp hồ sơ khai thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp thuế chậm nhất là không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Trường hợp không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì bên bán sẽ nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Hồ sơ khai thuế bao gồm những loại giấy tờ sau:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế.

Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai, thì người thực hiện thủ tục sang tên này sẽ thực hiện việc kê khai thuế luôn trong thủ tục sang tên. Hồ sơ khai thuế sẽ được nộp trong hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin khai thuế sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính thuế và đưa thông báo số thuế phải nộp cũng như thời hạn nộp thuế ở trên thông báo đó, người nộp thuế sẽ nộp theo số tiền và theo đúng thời hạn ghi trên thông báo. Nếu như cá nhân không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sẽ không được xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận hay được cấp Giấy chứng nhận. 

Lưu ý: Hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân hoặc chậm nộp, không nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử đất sẽ phải chịu những chế tài xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Vậy nên, khi thực hiện giao dịch này các chủ thể phải hết sức lưu ý để tránh trường hợp bị xử phạt. 

2. Các trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có 2 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm: 

Trường hợp 1: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bởi các chủ thể có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng và hôn nhân. Cụ thể là việc chuyển nhượng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Chủ thể chuyển nhượng chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất, một nhà ở Việt Nam. Đồng thời cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền quyền sử dụng một thửa đất ở. 

Thứ hai, thời gian cá nhân có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày

Thứ ba, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ

3. Mẫu đơn kê khai nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 

TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

(Áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản)

[01] Kỳ tính thuế: Lần phát sinh: Ngày … tháng … năm …

[02] Lần đầu:  *              [03] Bổ sung lần thứ:…

I. THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[04] Tên người nộp thuế:………

[05] Mã số thuế (nếu có):                       

[06] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam): …

[06.1] Ngày cấp:…… [06.2] Nơi cấp:…

[07] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam): ……

[07.1] Ngày cấp..… [07.2] Nơi cấp:…

[08] Địa chỉ chỗ ở hiện tại: …

[09] Quận/huyện: ….. [10] Tỉnh/Thành phố: ……..

[11] Điện thoại: …… [12] Email: ………

[13] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu  có):…..

[14] Mã số thuế (nếu có):                       

[15] Địa chỉ: …

[16] Quận/huyện: …….. [17] Tỉnh/Thành phố: …..

[20] Tên đại lý thuế (nếu có):…

[21] Mã số thuế (nếu có):                         

[22] Địa chỉ: ……

[23] Quận/huyện: …… [24] Tỉnh/Thành phố: ……

[25] Điện thoại: ….26] Email: …..

[27] Hợp đồng đại lý thuế: [28] Số: ……. [29] Ngày:…..

[30] Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

[30.1] Số:…… [30.2] Do cơ quan…… [30.3] Cấp ngày:……

[31] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án:…

[31.1] Số:….[31.2] Ngày:…

[32]Hợp đồng chuyển nhượng trao đổi bất động sản:

[32.1] Số:……  [32.2] Nơi lập… [32.3] Ngày lập:…

[32.4] Cơ quan chứng thực … [32.5] Ngày chứng thực: ….

II. THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[33] Họ và tên đại diện:….

[34] Mã số thuế (nếu có):  

[35] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…

[35.1] Ngày cấp…… [35.2] Nơi cấp:…

[36] Văn bản Phân chia di sản thừa kế, quà tặng là Bất động sản

[36.1] Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng:…..

[36.2] Ngày lập:…

[36.3] Cơ quan chứng thực:….

[36.4] Ngày chứng thực: …..

III. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[37] Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

[38] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

[39] Quyền thuê đất, thuê mặt nước

[40] Bất động sản khác

IV. ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[41] Thông tin về đất:

[41.1] Thửa đất số (Số hiệu thửa đất)……; Tờ bản đồ số (số hiệu):…

[41.2] Địa chỉ:…..

[41.3] Số nhà…. Toà nhà… Ngõ/hẻm…… đường/phố…… Thôn/xóm/ấp:…….

[41.4] Phường/xã:…..

[41.5] Quận/huyện:……

[41.6] Tỉnh/thành phố:…

[41.7] Loại đất, vị trí thửa đất (1,2,3,4…)

+ Loại đất 1:……Vị trí 1:… Diện tích:….m2

+ Loại đất 1:…..Vị trí 2:… Diện tích:…m2

…

+ Loại đất 2:……Vị trí 1:…Diện tích:…m2

+ Loại đất 2:….. Vị trí 2:… Diện tích:…m2

…

[41.8] Hệ số (nếu có):……

[41.9] Nguồn gốc đất: (Đất được nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng, cho…): ……

[41.10] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): …đồng

[42] Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng

[42.1] Nhà ở riêng lẻ:

[42.2] Loại 1:…. Cấp nhà ở…..Diện tích sàn xây dựng:…m2

[42.3] Loại 2:….. Cấp nhà ở…..Diện tích sàn xây dựng:…m2

[42.4] Giá trị nhà thực tế chuyển giao (nếu có):…đồng

[42.5] Nhà ở chung cư:

[42.6] Chủ dự án:….[42.7] Địa chỉ dự án, công trình:…

[42.8] Diện tích xây dựng:…. [42.9] Diện tích sàn xây dựng:….m2

[42.10] Diện tích sở hữu chung:.….m2 [42.11] Diện tích sở hữu riêng:..….m2

[42.12] Kết cấu:….. [42.13] Số tầng nổi:….. [42.14] Số tầng hầm:…

[42.15] Năm hoàn công:…

[42.16] Giá trị nhà thực tế chuyển giao (nếu có):…đồng

[42.17] Nguồn gốc nhà

[42.20] Công trình xây dựng (trừ nhà ở)

[42.21] Chủ dự án:……[42.22] Địa chỉ dự án, công trình……

[42.23] Loại công trình:…. Hạng mục công trình……Cấp công trình……

[42.24] Diện tích xây dựng: …… [42.25] Diện tích sàn xây dựng:….m2;

[42.26] Hệ số (nếu có):….

[42.27] Đơn giá:…..

[42.28] Giá trị công trình thực tế chuyển giao (nếu có):…đồng

[43] Tài sản gắn liền với đất

[43.1] Loại tài sản gắn liền với đất:…..

[43.2] Giá trị tài sản gắn liền với đất thực tế chuyển giao (nếu có):……đồng

V. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

[44] Loại thu nhập

[44.1] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

[44.2] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng

[45] Giá trị chuyển nhượng bất động sản và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giá trị bất động sản nhận thừa kế, quà tặng:… đồng

[46] Thuế thu nhập cá nhân phát sinh đối với chuyển nhượng bất động sản ([46]=[45]x2%):..đồng

[47] Thu nhập miễn thuế:….đồng

[48] Thuế thu nhập cá nhân được miễn ([48] = [47] x 2%) … đồng

[49] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản:{[49]=([46]-[48])}: …đồng

[50] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

{[50]=([45]-[47]-10.000.000) x 10%}: …đồng

[51] Số thuế phải nộp, được miễn của chủ sở hữu (chỉ khai trong trường hợp có đồng sở hữu hoặc chủ sở hữu, đồng sở hữu được miễn thuế theo quy định):

Đơn vị tiền: Đồng Việt Nam

VII. HỒ SƠ KÈM THEO GỒM:                                                                   

– ……..;

Tôi cam đoan những nội dung kê khai là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những nội dung đã khai./.

NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ Họ và tên:….. Chứng chỉ hành nghề số:……

…, ngày……. tháng……. năm……. NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ (Chữ ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có)/Ký điện tử)

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung qua các năm 2012, 2014;

– Luật Quản lý thuế năm 2019.