Có rất nhiều các trường hợp sổ đỏ bị cấp sai diện tích, thông tin sổ đỏ sai số chứng minh nhân dân, sổ đỏ ghi sai địa chỉ, tên người sở hữu, người sử dụng đất… Tùy thuộc vào mỗi trường hợp cụ thể mà sẽ áp dụng các quy định về biện pháp và thủ tục xử lý sổ đỏ bị sai sót thông tin.
Mục lục bài viết
1. Những thông tin có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):
Căn cứ quy định tại Điều 3 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021 thì:
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận.Theo đó trang 1 Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận
Những thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
Thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau: Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi “01”.
Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.
Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,…); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất.
Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
Mục đích sử dụng đất được ghi theo quy định sau:
+ Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”;
c) Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
d) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
+ Nguồn gốc sử dụng được ghi theo quy định như sau:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”;
b) Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; mua căn hộ chung cư và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
c) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”;
d) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”;
đ) Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
2. Những trường hợp thường gặp về việc sai thông tin trên sổ đỏ:
Nhìn chung cấp sổ đỏ sai là việc sổ đỏ có các thông tin trên sổ không đúng, trung thực với thực tế và có để đây là sự vô tình hoặc cố ý của người có thẩm quyền. Việc cấp sổ đỏ bị sai diện tích, tên, sai thẩm quyền, quy trình… sẽ căn cứ sẽ có thể được cơ quan có thẩm quyền đính chính thông tin hoặc thực hiện việc thu hồi cấp sổ đỏ mới hay thu hồi mà không cấp sổ mới.
+ Giấy chứng nhận bị sai thông tin chủ sở hữu đất
Khoản 1 điều 106 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp đính chính Giấy chứng nhận đã cấp: “1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Căn cứ vào quy định trên, thì khi có sự sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất so với giấy tờ pháp nhân, nhân thân tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.
+Sổ đỏ bị sai diện tích, thẩm quyền, quy trình cấp
Điểm, d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai quy định: “2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:…
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
Theo đó các trường hợp sổ đỏ cấp sai thẩm quyền, không đúng đối tượng, sổ đỏ bị sai diện tích, cấp sai quy trình không đúng điều kiện được cấp… sẽ bị Nhà nước tiến hành thu hồi.
Mặt khác, qua quy định trên thì đối với trường hợp cấp sổ đỏ sai diện tích nếu do lỗi của cơ quan cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu, người sử dụng đất có thể được đề nghị đính chính thông tin bị sai mà không bị thu hồi. Trong trường hợp sổ đỏ cấp sai diện tích (không đúng diện tích đất) thì có thể bị thu hồi và xử lý sau khi có kết luận của thanh tra cùng cấp văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
3. Thủ tục đính chính thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị sai:
+Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị sai thông tin chủ sở hữu
– Nộp 1 bộ hồ sơ đính chính Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:
- 01 đơn đề nghị đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp đối với trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Chuẩn bị thêm sổ hộ khẩu và chứng minh nhân dân bản sao công chứng để làm căn cứ đối chiếu với sổ đỏ
– Sau khi nộp hồ sơ thì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
- Kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót;
- Chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
+ Trường hợp sổ đỏ bị sai diện tích, thẩm quyền, quy trình cấp
Về thủ tục xử lý thu hồi sổ đỏ cấp sai diện tích, thẩm quyền, quy trình, trái quy định của pháp luật sẽ được xử lý như sau:
Khoản 3 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp: Thu hồi sổ đỏ đã cấp với trường hợp tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 sẽ do cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ được quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai”.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 56, Điều 2 của
“b) Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;
c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai”.
Trên đây là toàn bộ những thông tin về về cách thức xử lý vấn để cấp sai thông tin sổ đỏ bao gồm: sổ đỏ bị sai số CMND, sai địa chỉ thường trú trên sổ đỏ, sai tên trong sổ đỏ, sai số thửa đất, vị trí, sai diện tích trong sổ đỏ, sổ đỏ cấp sai thẩm quyền, sổ đỏ cấp sai quy trinh với cách thức đính chính hoặc thu hồi sổ đỏ cấp sai.Hy vọng các thông tin này sẽ thực sự hữu ích đối với người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
4. Đính chính địa chỉ thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Xin chào Công ty Luật Dương Gia. Tôi có câu hỏi muốn xin công ty tư vấn. Gia đình tôi có mua một phần thửa đất ký hiệu là 1 (~20m2) của nhà hàng xóm liền kề nhà tôi. Mảnh đất nhà hàng xóm có diện tích trên 100m2. Sau đó phần đất còn lại họ có bán cho 3 hộ khác nữa. Mỗi thửa hơn 30m2. Tôi ký hiệu là thửa 2, 3 và 4. Hiện nay thửa đất 3 và 4 đã tách sổ đỏ riêng. Còn lại thửa 1 và 2 đang chung sổ đỏ. Nay tôi muốn nhập thửa 1 vào cùng với sổ đỏ nhà tôi. Nhưng gặp một vấn đề là tên số nhà trên sổ đỏ không trùng khớp với địa chỉ thực tại. Vd: địa chỉ thực tại là số 8 ngõ 294/11/6 nhưng sổ đỏ lại ghi số 8 ngõ 294/6/11 => lỗi làm sai là do bên địa chính cấp sổ đỏ? Chính vì sai sót số nhà trên nên yêu cầu người đang đứng tên thửa đất số 2 phải làm đơn xác minh. Vậy đơn xác mình này phải khai như thế nào, nộp cho cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp của bạn, trên sổ đỏ có ghi sai thông tin về địa chỉ thực tại của số nhà trên đất, vì vậy, trong trường hợp này, người có thửa đất thứ 2 sẽ thực hiện thủ tục đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục đính chính quyền sử dụng đất như sau:
– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.
+ Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.
– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
– Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với đơn xác minh thì trong nội dung xác minh người sử dụng đất nêu rõ mảnh đất hiện tại tọa lạc tại địa điểm nào? Giáp ranh 04 phía và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đang có đất.
* Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai
