Theo cách hiểu thông thường, sổ hồng chung là việc cơ quan có thẩm quyền ghi nhận các cá nhân đồng sở hữu nhà đất. Vậy, Để thực hiện những giao dịch mua bán nhà đất có sổ hồng chung thì cá nhân cần phải làm gì?
Mục lục bài viết
1. Quy định liên quan đến nhà đất có sổ hồng chung:
1.1. Nhà đất có sổ hồng chung được hiểu thế nào?
Ngày nay, sổ đỏ hay sổ hồng được biết đến với mục đích chính là ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đối với đất thuộc sở hữu hợp pháp thông qua các giao dịch dân sự. Pháp luật cho phép cá nhân có thể sở hữu riêng hoặc sở hữu chung nhà đất với một hay nhiều cá nhân khác. Trong giấy chứng nhận, ghi nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ hai người đứng tên trong sổ, người đồng sở hữu có thể không hề có quan hệ vợ chồng, con cái hoặc thân thích với nhau. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng đã ghi nhận nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người;
+ Thông tin của các chủ sở hữu được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Sổ hồng chung được cấp cho ít nhất hai người sử dụng đất trở lên mà những người này cũng không hề có quan hệ vợ chồng con cái với nhau;
+ Đối với trường hợp sở hữu chung thì chủ sở hữu có thể yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Như vậy, pháp luật đã ghi nhận đất sở hữu chung của tất cả các cá nhân với nhau thì đương nhiên cả hai cùng có quyền đối với phần sở hữu trong sổ xác định. Liên quan đến những vấn đề mua bán tặng cho thế chấp ủy quyền sẽ không thể do một trong số người chủ sở hữu định đoạt mà cần có sự đồng ý của các bên sở hữu thống nhất với nhau thì mới vừa tiến hành thực hiện giao dịch này.
1.2. Đang tồn tại các loại sở hữu chung nhà đất nào?
1.2.1. Sở hữu chung theo phần:
– Sở hữu chung theo phần được hiểu là trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ghi chú cụ thể phần diện tích đất của mỗi chủ sở hữu thì phần sở hữu đó được xác định là sở hữu chung theo phần;
– Tương ứng với mỗi phần sở hữu đối với quyền sử dụng đất thì mỗi chủ sở hữu chung theo phần có những quyền và nghĩa vụ đối với tài sản được sở hữu chung thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
– Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần sở hữu của mình như mua bán, tặng cho,..
– Trong khoảng thời gian đang là đồng sở hữu nhà đất nếu một trong các chủ sở hữu có nhu cầu bán phần đất sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua trước.
+ Chủ sở hữu phần tiến hành thông báo đến chủ sở hữu chung được ghi nhận trong giấy chứng quyền sử dụng đất về việc có nhu cầu mua bán tài sản này. Kể từ ngày nhận được thông báo 30 ngày về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu của mình mà không có chủ sở hữu chung nhiều mua thì phần sở hữu đó sẽ được bán trong một người khác;
+ Đối với trường hợp chủ sở hữu vi phạm quyền ưu tiên được mua thì sẽ bị xử lý theo pháp luật;
– Đối với trường hợp Tòa án có tuyên bố mất tích của một trong số các chủ sở hữu thì các chủ sở hữu chung còn lại có quyền được bán nhà ở đó; Phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người huyện tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật Căn cứ theo Điều 209, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 126 Luật Nhà ở.
1.2.2. Sở hữu chung hợp nhất:
– Khi xem xét giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhận thấy phần diện tích của mỗi chủ sở hữu không được ghi rõ thì tài sản là quyền sử dụng đất trên được xác định là sở hữu chung hợp nhất;
– Một khi tài sản được xác định là sở hữu chung hợp nhất thì phần quyền và nghĩa vụ giữa các cá nhân là ngang nhau;
– Khi tiến hành định đoạt tài sản chung hợp nhất thì phải tuân thủ sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các chủ sở hữu Chung hoặc theo quy định của pháp luật. Theo đó, khi muốn bán đất thì bạn có sự đồng ý từ tất cả thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó thì mới được thực hiện giao dịch và giao dịch này mới được công nhận là giao dịch hợp pháp;
– Để đảm bảo quyền lợi của những chủ sở hữu chung hợp nhất nếu trường hợp một chủ sở hữu chung hoặc nhiều người không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định pháp luật (Căn cứ Điều 210, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015).
2. Thủ tục mua nhà đất có sổ hồng chung:
2.1. Thủ tục mua nhà sổ hồng chung trong trường hợp sở hữu chung hợp nhất:
Thông thường đối với những giao dịch mua nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải công chứng hợp đồng mua bán giữa các bên. Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà đất khi người mua thực hiện giao dịch không có sổ riêng biệt nên sẽ không thực hiện ở công chứng mà thực hiện tại văn phòng thừa phát lại thông qua hình thức lập vi bằng.
Theo ghi nhận tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 135/2013 NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động Thừa phát lại. Lập vi bằng là văn bản được thực hiện bởi thừa phát lại với mục đích là ghi nhận sự kiện hành vi mà các bên giao dịch với nhau và văn bản này sẽ được sử dụng làm chứng cứ trong xét sự và các quan hệ pháp lý khác. Để lập vi bằng thì người mua và người bán sẽ cùng đến thừa phát lại để lập vi bằng, văn bản này sẽ được lập thành văn bản tiếng Việt với các nội dung cơ bản như: có tên, địa chỉ văn phòng thừa phát lại; họ tên thừa phát thực hiện lập vi bằng; cần ghi thêm đầy đủ các thông tin về địa điểm, giờ, ngày tháng năm lập vi bằng; các thông tin cá nhân liên quan đến người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng; Đồng thời, những nội dung cụ thể của sự kiện hành vi cũng phải được ghi nhận một cách đầy đủ; Để văn bản vi bằng có tính xác thực thì cần ghi nhận thêm lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực khách quan của việc lập vi bằng và chữ ký của thừa phát lại; Cuối cùng để hoàn tất quá trình này thì Thừa phát lại tiến hành đóng dấu văn phòng thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, người làm chứng. Quá trình lập vi bằng có thể đưa bổ sung thêm hình ảnh bằng hình và các tài liệu chứng minh khác về việc mua bán ở các bên.
2.2. Thủ tục mua nhà sổ hồng chung trong trường hợp sở hữu chung theo phần:
Bước 1: Thực hiện lập và ký hợp đồng mua bán
Trong bước này thì cả hai bên sẽ tiến hành thống nhất và lập hợp đồng mua nhà sổ hồng chung.
Công chứng viên khi tiếp nhận đơn giấy tờ yêu cầu công chứng thì có trách nhiệm tiến hành kiểm tra giấy tờ; sau khi xác nhận là hợp lệ sẽ tiến hành công chứng giấy tờ mua đất theo hợp đồng của hai bên và cả hai bên mua bán tiến hành xác nhận bằng cách ký tên lăn tay vào hợp đồng.
Bước 2: Đóng thuế và lệ phí
Người mua bán nhà đất có sổ hồng sẽ cần phải nộp thuế, phí cho cơ quan thuế. Các loại thuế cần phải nộp sẽ là thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ. Bên bán đóng thuế thu nhập cá nhân còn bên mua đóng thuế trước bạ. Khi thực hiện đóng thuế cho cơ quan thuế sẽ cần phải mang theo đầy đủ hồ sơ đã chuẩn bị trong quá trình ký hợp đồng. Ngoài ra chú ý lấy giấy biên lai chứng nhận đã nộp thuế để nộp cho bên cơ quan đăng ký đất đai.
Bước 3: Sang tên sổ hồng
Sau khi đã thực hiện việc công chứng trên thì bước tiếp theo cần làm chính là thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng. Việc này được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai. Việc thực hiện này cần phải cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ đã được công chứng, nộp lại hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai. Nhận phiếu hẹn trả kết quả.
Bước 4: Trả kết quả
Đối với bên mua nhà đất có sổ hồng, khi đã hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, các loại lệ phí và nộp cho cơ quan đăng ký thì theo lịch hẹn của giấy trả kết quả từ phí cơ quan đăng ký đất đai, người bán nhà đất có sổ hồng quay trở lại và nhận kết quả. Nếu hồ sơ đầy đủ được cấp giấy chứng nhận, nếu thiếu sẽ được hướng dẫn bổ sung để hoàn thiện.
2. Chi phí thực hiện thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng:
Cá nhân khi tiến hành thủ tục mua bán nếu không nằm trong trường hợp được miễn, giảm thuế phí chuyển nhượng thì sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp 3 loại thuế phí, như:
– Thứ nhất: Thuế thu nhập cá nhân là trách nhiệm đầu tiên được nhắc đến nếu cá nhân này phát sinh nguồn thu nhập, theo Điểm e, Khoản 2 Điều 23, Luật Thuế thu nhập cá nhân, được sửa đổi bởi Khoản 6, Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 thì cá nhân sẽ phải chi 2%: tính theo giá trị mua bán bất động sản trong hợp đồng hoặc tính theo khung giá nhà nước quy định.
– Thứ hai: Lệ phí trước bạ theo Khoản 1, Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 10/2022/NĐ-CP là 0,5%: tính theo giá trị mua bán trong hợp đồng hoặc tính theo khung giá nhà nước quy định.
– Thứ ba: Lệ phí thẩm định để cấp sổ hồng cho bên mua: 0,15% tính theo giá trị mua bán trong hợp đồng hoặc tính theo khung giá nhà nước quy định.
Văn bản pháp luật được sử dụng:
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai 2013;
– Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định về lệ phí trước bạ;
–
