Thủ đoạn lừa đảo bằng sổ đỏ giả, làm giả sổ đỏ quyền sử dụng đất vẫn còn len lỏi trong các giao dịch mua bán nhà đất hiện nay và ngày càng tinh vi khiến nhiều người mua nhà đứng trước rủi ro về pháp lý. Nhiều người có phần do tin tưởng người bán hoặc không biết là có những vụ làm sổ bìa đỏ giả như vậy nên tiền mất tật mang.
Mục lục bài viết
1. Vấn nạn về giấy tờ giả, sổ đỏ giải hiện nay:
Giấy tờ giả – đặc biệt là sổ đỏ giả, đang là một vấn nạn, gây ra nhiều nguy cơ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của người dân và gây hoang mang xã hội. Việc sở hữu được các loại giấy tờ giả như chứng minh thư, bằng đại học, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (sổ đỏ), hộ khẩu… quá dễ dàng.
+ Quảng cáo làm giấy tờ giả công khai
Chỉ với vài cú kích chuột trên mạng, người có nhu cầu có thể tìm thấy hàng chục trang web bán giấy tờ giả được quảng cáo ở phần đầu giao diện tìm kiếm Google. Các trang web này có một điểm chung đó là được quảng cáo rất bùi tai và không bao giờ thể hiện mình làm giấy tờ giả.
Thay vào đó, các đối tượng này sử dụng các từ như “Nhận làm tất cả các loại giấy tờ theo yêu cầu”, “Nhận làm sổ hồng, sổ đỏ”… với quảng cáo giấy tờ làm ra giống y như thật. Để tránh sự kiểm soát của cơ quan chức năng, các đối tượng chỉ giao dịch thông qua ứng dụng zalo, số điện thoại tìm kiếm được đăng tải công khai trên trang web.
+ Những trò lừa tinh vi
Do các đối tượng nói trên chỉ hoạt động trên mạng, yêu cầu chuyển khoản trước rồi mới làm giấy tờ nên chưa rõ độ xác thực được hành vi. Nhưng cho tới nay, đã có nhiều vụ việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản được Công an xử lý, một trong các phương tiện dùng để gây án chính là các loại giấy tờ được làm giả giống đến mức khó có thể phân biệt.
Tuy nhiên để phòng tránh, không trở thành nạn nhân của loại hình tội phạm này, người dân phải hết sức tỉnh táo trong việc mua bán. Để dễ tìm “con mồi” các đối tượng mua bán bằng giấy tờ giả thường hạ giá tài sản thấp hơn so với thị trường. Khi mua bán, chúng thường “dễ dãi” một cách đáng ngờ để thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng.
Ngoài ra, các loại giấy tờ giả đôi khi vẫn có điểm khác biệt so với giấy tờ thật. Đó là những sơ xuất khi các đối tượng làm giả mắc phải như tên địa danh, địa chỉ lô đất, phường, xã… Người mua cũng có thể xem xét kĩ các chữ ký trên giấy tờ giả. Do được làm giả nên phần chữ ký này thường không dứt khoát, thường bị run, không sắc nét như chữ ký thật.
Khi cấp sổ đỏ cho người dân, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi trong hồ sơ lưu số phôi và số quyết định cấp. Chỉ cần so sánh hai số này, nếu một hoặc cả hai đều không có trong hồ sơ lưu tại các địa phương thì đó là sổ giả, kể cả trường hợp sổ giả được in trên phôi thật.
Nếu nhận thấy các dấu hiệu khả nghi, người mua phải thận trọng hơn và có sự kiểm chứng giấy tờ thật kỹ lưỡng tại các cơ quan có thẩm quyền khi thực hiện giao dịch mua bán. Nên thực hiện theo nguyên tắc tìm hiểu kỹ pháp lý lô đất, ngôi nhà (chủ sở hữu lô đất, tình trạng lô đất có thế chấp, tranh chấp gì hay không) và chỉ thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ sở hữu bất động sản đó.
Người có hành vi làm, sử dụng sổ đỏ giả để chiếm đoạt tài sản của người khác có thể bị truy tố hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174
2. Hướng dẫn cách kiểm tra sổ đỏ giả hay thật:
1. Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu đất.
Chủ sử dụng đất là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Khi giao dịch, bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp cho người khác.
Thông tin chủ sử dụng đất ghi trên sổ đỏ, sổ hồng có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, trong sổ đỏ có thể ghi tên từng chủ sử dụng.
2. Xem kỹ thông tin về nhà đất.
Vị trí, số thửa, số tờ bản đồ là những thông tin được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ… Những nội dung này không nên chỉ xem qua sơ sài, cần kiểm tra nhiều lần để đảm bảo độ chính xác.
Cần xem kỹ địa chỉ thửa đất gồm tên khu vực, số nhà, tên đường (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh… nơi có thửa đất.
Việc kiểm tra kỹ các thông tin giấy tờ nhà đất sẽ hỗ trợ chúng ta trong việc tra cứu chi tiết hơn các thông tin về thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.
3. Diện tích nhà đất là bao nhiêu, có đúng thực tế không?
Đối với thửa đất có nhà chung cư, thì giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ. Cần lưu ý, diện tích thửa đất được làm tròn đến một chữ số thập phân.
4. Mục đích sử dụng là gì?
Mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với nội dung trong sổ địa chính, bằng tên gọi cụ thể và từng loại đất thuộc các nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (đất ở nông thôn, đất ở đô thị và nhiều loại đất khác).
Ở đây có 2 nhóm là đất sử dụng chung hoặc đất sử dụng riêng: Đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nhiều hộ gia đình. Đất sử dụng riêng thì chỉ duy nhất thuộc quyền sử dụng của một người.
Ví dụ như phần ngõ hẻm đi chung thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ gia đình, vì vậy nên trên sổ đỏ phần này sẽ được ghi là “Sử dụng chung”.
5. Thời hạn sử dụng đất là bao lâu?
Đối với đất Nhà nước giao hoặc cho thuê thì sẽ ghi thời hạn theo quyết định giao đất. Mặt khác, trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi kiểm tra thời hạn sử dụng đất, cần chú ý:
– Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi: “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”
– Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi: “Lâu dài”
– Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất.
6. Nguồn gốc khu nhà đất chuẩn bị mua bán.
Nguồn gốc đất có thể là do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hằng năm hoặc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất…
Nguồn gốc của đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt là khi Nhà nước thu hồi đất. Chẳng hạn, đất thuê và có trả tiền thuê hàng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi bị thu hồi.
Vì vậy, khi kiểm tra sổ đỏ, cần nên hỏi rõ về nguồn gốc của đất để đảm bảo quyền lợi của mình.
Ngoài ra, người thực hiện giao dịch mua bán cũng có thể thực hiện một trong những cách sau để kiểm tra tính thật giả của sổ
+ Dùng kính lúp kiểm tra
Cách soi sổ đỏ giả là dùng kính lúp để nhận biết sổ đỏ thật giả qua các họa tiết, hoa văn. Giấy chứng nhận giả thường họa tiết không có các tổ hợp chấm mực hồng, trong khi giấy chứng nhận thật thường có các tổ hợp chấm mực.
Nếu sổ đỏ được ép plastic thì người mua cũng cần phải cẩn thận vì việc ép plastic sẽ khiến người mua khó phát hiện được giả hay thật. Cách nhận biết sổ đỏ giả thật là nếu nhìn kỹ bạn sẽ thấy sổ giả không có phần in nổi.
+ Kiểm tra số seri
Muốn biết sổ đỏ thật hay giả thì bạn xem kỹ các vị trí có thể bị tẩy xóa gồm số sổ, số vào sổ, loại đất, hình thức sử dụng, diện tích, thời hạn, sơ đồ. Những sổ đỏ có trang bổ sung thì cần kiểm tra trang này gồm dấu giáp lai, các vị trí trang có bị tẩy xóa không.
Trường hợp sổ nhiều lần thế chấp thì cần kiểm tra kỹ dấu, chữ ký của văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên môi trường.
+ Kiểm tra con dấu và chữ ký
Có những sổ đỏ giả phần ghi chức danh đề ký thay chủ tịch UBND TP nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch. Vì vậy, bạn cũng có thể xem xét dấu hiệu này khi kiểm tra giấy tờ làm giả sổ đỏ quyền sử dụng đất.
+ Hỏi văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Nếu được, bạn nên mang sổ đỏ đến nhờ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc hoặc Sở tài nguyên môi trường kiểm tra để biết chắc chắn có sổ đỏ giả không.
3. Hậu quả khi mua nhà đất có công chứng nhưng giấy chứng nhận giả:
Để có thể thực hiện mua bán, sang tên sổ đỏ thì cần yêu cầu sau:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/ sổ hồng)
Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị đảm bảo cho hoạt động thi hành án
Đất còn hạn sử dụng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện hai lần. Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người bàn thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Chính vì vậy, khi mua nhà đất có công chứng nhưng giấy chứng nhận giả thì không thể thực hiện việc chuyển nhượng sang tên.
4. Cách xử lý phát hiện sổ đỏ giả sau khi đã công chứng mua bán nhà đất:
Cơ quan điều tra cho biết có hai dạng làm giấy tờ sổ đỏ giả phổ biến gồm phôi thật bị ăn cắp ra bên ngoài và chúng đã làm giả nội dung in sổ đỏ giả như vị trí, chữ ký, con dấu…., thứ hai là làm giả phôi hoàn toàn và cả nội dung in trên đó.
Hiện nay, với thủ đoạn tinh vi sử dụng công nghệ in ấn tiên tiến, nhất là khi dùng phôi thật của Bộ tài nguyên và môi trường đánh cặp được thì muốn kiểm tra sổ đỏ thật hay giả khá khó. Khi tội phạm làm giả sổ đỏ thế chấp ngân hàng hay công chứng làm thủ tục mua bán chuyển nhượng, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, thậm chí công chứng viên đã trở thành nạn nhân của chúng và vẫn tiến hành công chứng mua bán sổ đỏ giả.
Nếu bạn gặp phải trường hợp như vậy, cách xử lý là làm thủ tục tố cáo đến cơ quan điều tra. Bạn nộp đơn tố cáo tại
