Hợp tác xã có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất không?

1. Hợp tác xã có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất không?

1.1. Hiểu như thế nào về cho thuê lại quyền sử dụng đất?

Theo quy định của pháp luật dân sự cụ thể là Điều 475 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành, việc cho thuê lại tài sản được quy định như sau: bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Ngoài ra theo quy định tại pháp luật đất đai cụ thể là tại Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành ghi nhận rằng, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là một tài sản của người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê lại theo quy định của pháp luật. Thực chất của quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất là hành vi của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nhà nước cho thuê đất dùng quyền sử dụng đất thuê của mình để cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khác thuê lại trong thời hạn nhất định. Thừa nhận quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất không có nghĩa là nhà nước thừa nhận việc “phát canh thu tô” mà đó là sự thể hiện việc tiếp cận quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường. Bản thân đất đai hay quyền sử dụng đất đều chị giá thành tiền và đất đai được tham gia vào thị trường sẽ tạo thêm khả năng và cơ hội mới cho các nhà đầu tư khi tìm kiếm địa điểm kinh doanh. Mặt khác giúp cho người thuê đất xử lý linh hoạt quyền sử dụng đất mà mình đi thuê để thu hồi vốn mà mình bỏ ra ban đầu khi thuê quyền sử dụng đất. Tóm lại thì cho thuê lại quyền sử dụng đất được hiểu là, việc người cho thuê dùng quyền sử dụng đất của mình cùng với các tài sản gắn liền với đất cho người khác thuê và người thuê phải trả cho người cho thuê một khoản vật chất tương ứng. 

Cho thuê lại đất được ghi nhận tại khoản 2 Điều 149 và khoản 5 Điều 150 của pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành. Dùng thuật ngữ cho thuê lại đất tại quy định này như là một cách nói ngắn gọn của nhà làm luật khi nói đến cho thuê lại quyền sử dụng đất, bởi vì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ sở hữu đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nguyên tắc này đã được ghi nhận trong nhiều văn bản pháp luật của Việt Nam.

1.2. Hợp tác xã có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất không?

Để trả lời cho câu hỏi, hợp tác xã có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất hay không thì cần phải xác định được chủ thể nào có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào đặc điểm vốn có của người sử dụng đất và nhu cầu cần phân định quyền và nghĩa vụ cho từng chủ thể, pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành còn lại người sử dụng đất thành: hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc phân loại người sử dụng đất kéo theo sự phân định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ứng với mỗi loại chủ thể. Mặc dù pháp luật quy định mỗi nhóm chủ thể sử dụng đất có những quyền năng khác nhau, quy định ở những điều luật khác nhau tạo nên sự so sánh và đối chiếu, dẫn đến có sự bất bình đẳng trong sử dụng đất. Tuy nhiên việc phân loại như trên là cần thiết, một mặt nó giúp chúng ta dễ dàng tiếp cận và hiểu các quy định về quyền của người sử dụng đất, mặt khác đây cũng là cách thức để nhà nước thực hiện các chính sách về đất đai theo hướng khuyến khích và yêu tiên chủ thể nào, hạn chế chủ thể nào trong sử dụng đất sao cho phù hợp với chiến lược xây dựng và phát triển đất nước của từng thời kỳ. Tuy có nhiều chủ thể sử dụng đất là vậy nhưng không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà chỉ có các thủ thể đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định, trong đó có các tổ chức về kinh tế. 

Tổ chức kinh tế là một chủ thể sử dụng đất phổ biến sau hộ gia đình và cá nhân. Sự tham gia của chủ thể này làm cho thị trường quyền sử dụng đất trở nên sôi động hơn bởi tính chất thương mại của nó. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 của pháp luật đầu tư hiện hành, khi tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm: Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Nhìn chung thì tổ chức kinh tế sử dụng đất của các trường hợp sau đây thì được cho thuê lại quyền sử dụng đất:

– Xác lập quyền sử dụng đất thông qua việc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuế đất một lần mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

– Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và không chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật cho phép hộ gia đình và cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cho tổ chức kinh tế do được nhà nước giao không thu tiền. Nên khi tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng cũng có quyền được cho thuê lại như hộ gia đình và cá nhân. Đây là một ưu đãi chỉ dành riêng cho đất nông nghiệp nên nếu muốn có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất thì không được chuyển mục đích sử dụng đất;

– Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác có nguồn gốc được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn của các hộ gia đình hoặc cá nhân mà quyền sử dụng đất không có nguồn gốc được nhà nước cho thuê trả tiền thuê hằng năm; 

– Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm để đầu tư thực hiện dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế. 

Ngoài ra theo quy định tại Điều 3 của Luật Hợp tác xã năm 2023 hiện hành có ghi nhận rằng hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu và có tư cách pháp nhân. Bên cạnh đó trong lĩnh vực đất đai, Theo quy định cụ thể tại Điều 174 của pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành có ghi nhận về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cụ thể là: Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Từ những phân tích nêu trên có thể nói, hợp tác xã là chủ thể có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong trường hợp được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Và đồng thời khi thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất đó thì hợp tác xã sẽ cần phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 được phân tích tại phần sau.

2. Điều kiện để hợp tác xã cho thuê lại quyền sử dụng đất: 

Có thể nói, khi thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất đó thì hợp tác xã sẽ cần phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo trình tự và thủ tục do pháp luật có quy định. Giấy chứng nhận làm rõ ràng vấn đề chủ thể có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, làm rõ về vị trí và tình trạng của thửa đất cũng như quyền năng của người sử dụng đất. Từ đó giúp cho các giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu quả và được thực hiện, tránh trường hợp vô hiệu cũng như khi xảy ra tranh chấp sẽ có cơ sở rõ ràng cho việc giải quyết;

– Đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định và lâu dài. Đây là điều kiện cần thiết để chứng minh quyền sử dụng đất đã thuộc về một chủ thể nhất định và chủ thể đó được phép định đoạt quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên tức là đang dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ tài sản khác của người phải thi hành án bằng một quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của toà án. Khi kê biên thì người sử dụng đất bị hạn chế quyền được giao dịch quyền sử dụng đất, còn quyền khai thác tính năng của đất vẫn được thực hiện bình thường. Việc pháp luật quy định điều này là nhằm tránh trường hợp tẩu tán tài sản và đảm bảo việc thi hành án được diễn ra dễ dàng;

– Đất cho thuê lại vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất cũng như các quyền năng đối với nó. Pháp luật đất đai quy định thời hạn cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất phải không được dài hơn thời hạn sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất hoặc nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì có thể làm đơn xin gia hạn;

– Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Một số loại đất mà hợp tác xã được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất: 

Nhìn chung thì theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất nói chung và hợp tác xã nói riêng chỉ có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các loại đất sau:

Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối trong nhóm đất nông nghiệp. Đặc thù nước ta là một nước nông nghiệp nên việc cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp là tương đối phổ biến, không những có tác dụng trong phân bổ lao động mà còn góp phần thúc đẩy nền sản xuất ở địa phương đó phát triển.

Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì các giao dịch về thuê và thuê lại quyền sử dụng đất trong nhóm đất này ngày càng tăng lên. Do nhu cầu thuê đất để sản xuất kinh doanh ngày một lớn, chi phí thuê quyền sử dụng đất sẽ giúp cho các chủ thể tiết kiệm chi phí hơn so với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một số loại đất khác như đất sử dụng vào mục đích công cộng, thủy lợi, xây dựng công trình văn hóa giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa danh lam thắng cảnh, đất do cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình đình, miếu, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông ngòi kênh rạch, đất chuyên dùng làm càng hàng không cho mục đích quốc phòng an ninh … đều không được phép dùng vào mục đích cho thuê và cho thuê lại. Nguyên nhân xuất phát là do những loại đất này việc sử dụng có liên quan đến nhiều chủ thể hoặc có tầm quan trọng ảnh hưởng tới an ninh quốc gia nên việc quy định không được phép cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là hoàn toàn đúng đắn.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Hợp tác xã năm 2023;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.