Hiện nay, có rất nhiều loại hợp đồng tương ứng với các lĩnh vực khác nhau như hợp đồng trong thương mại, hợp đồng dân sự liên quan đến các vấn đề đất đai. Theo đó, trong hợp đồng về sử dụng đất đai thì lại được phân loại khác nhau như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho,....
Mục lục bài viết
1. Quyền sử dụng đất là gì?
Pháp luật không quy định cụ thể khái niệm về quyền sử dụng đất đai tại bất cứ các Điều luật nào, tuy nhiên căn cứ theo nội dung, hình thức thực hiện chúng ta có thể hiểu một cách phiến diện quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, mặc dù Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp dưới quy định trao quyền của Nhà nước. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).
Theo nội dung trên thì có thể thấy, người sử dụng đất được thuê, tặng, cho, chuyển nhượng liên quan đến quyền sử dụng đất thì có các quyền cụ thể được quy định tại Điều 166, Luật đất đai 2013 như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong thực tế thì người dân hay gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng tên gọi khác là sổ đỏ, sổ hồng. Đối với đất được phép sử dụng thì người sử dụng có quyền hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất và các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp mang lại.
Trong trường hợp đất sử dụng bị xâm phạm, lấn chiếm, chiếm đoạt ảnh hưởng đến quyền lợi thì người sử dụng có quyền khiếu nại để được Nhà nước bảo hộ khi xảy ra các hành vi xâm phạm quyền lợi, chiếm đoạt tài sản, lợi ích hợp pháp của mình như lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng trái phép…căn cứ theo các giấy tờ được cấp có giá trị từ cơ quan có thẩm quyền liên quan đến phần đất đang bị xâm hại đó.
Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ trong việc cải tạo đất, bồi bổ đất nông nghiệp bởi lẽ phát triển loại hình nông nghiệp là một lĩnh vực phất triển kinh tế nước ta, nso nằm trong ba nhóm kinh tế chủ yếu là công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ,.. Chính vì vậy, khi trao đất cho người sử dụng thì Nhà nước luioon chú ý, quan tâm đến mục đích sử dụng đất và giúp đỡ cho nhân dân trong phương hướng phát triển đất đai.
Trong trường hợp đất được trao dưới quyết định của Nhà nước nhưng xét thấy đất phải thu hồi vì mục đíhc an ninh quốc phòng hay mục đích chính đáng nào đó mà việc thu hồi làm ảnh hưởng đến người sử dụng thì bắt buộc phải được Nhà nước bồi thường thiệt hại tương ứng khi có quyết định thu hồi đất.
2. Hợp đồng về quyền sử dụng đất là gì?
Với pháp luật Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu tư nhân, các cá nhân hay các tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất mà quy định là thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Xã hội ngày càng phát triển cùng với sự gia tăng dân số một cách chóng mặt thì giá trị của đất đai ngày càng được đẩy lên cao dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất cũng trở thành đối tượng để kinh doanh. Tuy nhiên, chính vì giá trị của đất đai nên việc mua bán, chuyển giao hay cho nhận đều có những rủi ro cao nếu không được quản lý sát lý chặt chẽ. Do đó Hợp đồng về quyền sử dụng đất được hình thành để đáp ứng sự cần thiết của xã hội. Điều 500 của
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo Hợp đồng về quyền sử dụng đất.”
Từ quy định về khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất ta có thể thấy, hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là sự chuyển giao hay cam kết về mặt quyền lợi, nghĩa vụ giữa hai bên mà trong đó đối tượng của 1 trong hai bên là quyền sử dụng đất hoặc quyền khác theo quy định của Luật đất đai.
Tại Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nội dung của Hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 501 theo đó, quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với Hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác bởi lẽ về mặt nội dung thì thay đổi các căn cứ pháp lý, các quyền và nghĩa vụ tương ứng đối với loại hợp đồng giao kết.
Tuy nhiên khi soạn thảo nội dung hợp đồng cần lưu ý đến nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo đó, Hợp đồng về quyền sử dụng đất về nội dung được áp dụng giống như các hợp đồng thông dụng khác trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Cùng với đó, việc thể hiện nội dung của Hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,… căn cứ theo Điều 398 Bộ luật dân sự năm 2015 có những quy định chung về Nội dung của Hợp đồng đó là nội dung trong hợp đồng do hai bên có quyền tự thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng nhưng phải thể hiện được nội dung chung về đối tượng của hợp đồng; số lượng, chất lượng liên quan đến diện tích đất được phép sử dụng; Giá, phương thức thanh toán đối với hợp đồng mua bán, chuyển quyền,..; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; Quyền, nghĩa vụ của các bên đối với tài sản giao kết ;Trách nhiệm của hai bên khi thực hiện hợp đồng mà có lỗi vi phạm hợp đồng; Phương thức giải quyết tranh chấp nếu xảy ra.
3. Các hợp đồng về quyền sử dụng đất:
Theo quy định của pháp luật về hợp đồng về quyền sử dụng đất, cụ thể tại khoản 3 Điều 167 Bộ luật dân sự năm 2015 sẽ bao gồm một số loại hợp đồng sau, và nhưng hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng thì có giá trị pháp lý trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
–
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất
4. Hình thức, thủ tục thực hiện và hiệu lực của Hợp đồng:
Về hình thức của Hợp đồng pháp luật quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 thì mọi hợp đồng phải lập thành văn bản có hình thức theo đúng quy định Bộ luật dân sự năm 2015 gồm hợp đồng bằng hình thức miệng, hợp đồng bằng hình thức viết, hợp đồng bằng hình thức chứng thực xác nhận, Luật đất đai và các luật có liên quan và Hợp đồng khi giao kết phải có công chứng, chứng thực theo quy định của nhà nước.
Về thủ tục thực hiện các loại hợp đồng được quy định việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan như việc xác lập đối tượng của hợp đồng, người giao kết, thời điểm, phương thức thực hiện và quan trọng phải được công chứng của phòng công chứng được cấp phép hoạt động.
Về hiệu lực của Hợp đồng: theo quy định của pháp luật thì mọi hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng kí theo quy định của luật đất đai căn cứ theo Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015.
Như vậy, việc thực hiện giao dịch thông quan hợp đồng được quy định thực hiện với các bước có thể nói là khá phức tạp, tuy nhiên sẽ đem lại lợi ích cho cả hai bên bởi lẽ nó thể hiện chi tiết, nội dung, các quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên được phép và bắt buộc phải thực hiện, kèm theo đó có dấu công chứng của cơ quan được cấp phép sẽ là căn cứ nếu phát sinh nội dung khác hoặc có xảy ra tranh chấp trong quá trình thực hiện.
Căn cứ pháp luật sử dụng trong bài viết:
