Hợp đồng thế chấp là gì? Hình thức, nội dung của hợp đồng thế chấp?

1. Hợp đồng thế chấp là gì?

Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.

Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Điều 317 BLDS quy định Thế chấp tài sản là việc một bên ( bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên thế chấp. Bên có quyền được gọi là bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đủ điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Bên thế chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, có thể là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất ) bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.

2.1. Hình thức hợp đồng:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hợp đồng lập thành 4 bản, phải có công chứng, chứng nhận của công chứng nhà nước, nơi nào chưa có công chứng nhà nước thì phải có chứng thực của ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Hợp đồng thế chấp phải có cam kết của các thành viên trong gia đình. Các bản hợp đồng có giá trị pháp lý ngang nhau.

– Một bản kèm theo bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ về khu đất thế chấp do bên nhận thế chấp giữ (trừ trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng cho vay một dự án đầu tư).

– Một bản do cơ quan thế chấp giữ.

– Một bản do bên thế chấp giữ.

– Một bản do công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện nơi chứng thực giữ.

2.2. Nội dung hợp đồng thế chấp:

– Họ tên, địa chỉ của các bên hoặc của người đại diện hộ gia đình của các bên;

– Số, ngày tháng năm của hợp đồng vay vốn.

– Số hiệu tài khoản tiền gửi…. tại Ngân hàng…

– Địa chỉ của khoảnh đất thế chấp;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

– Nghĩa vụ cần được bảo đảm;

– Thời hạn thế chấp;

– Phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình

– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng;

– Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

– Những thỏa thuận khác của các bên nếu có.

kèm theo hợp đồng là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp và sơ đồ thửa đất. khi quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vaytrong trường hợp cùng cho vay một dự án đầu tư, thì nội dung của hợp đồng thế chấp ngoài những nội dung nêu trên còn phải quy định rõ một trong các bên cho vay được giữ bản gốc và giấy tờ về quyền sở hữu; quyền sử dụng tài sản thế chấp kèm theo hợp đồng, các bên cho vay khác bản sao (có công chứng)và ghi trong hợp đồng hợp tác cho vay nhiều bên về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả được nợ hoặc khi có sự tranh chấp giữa các bên cho vay.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. tổng số tiền của các lần cho vay không vượt quá 70% giá trị tài sản thế chấp.

Khi chấm dứt thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục giải trừ thế chấp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đã đăng kí thế chấp.

2.3. Đối tượng của hợp đồng thế chấp:

Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.

Các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp

– Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Theo đó đối tượng của hợp đồng thế chấp Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp. Đối với việc thế chấp các loại tài sản thì các bên cần thỏa thuận với nhau và thực hiện đúng theo quy định mà pháp luật đề ra. Và hợp đồng thế chấp phải có các nội dung do các bên thoa thuận với nhau đối với các loại tài sản để tránh xảy ra các mâu thuẫn và các trường hợp tranh chấp không đáng có.

2.4. Thời điểm có hiệu lực của thế chấp:

– Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

– Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

Như vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp mà các bên cần lưu ý đó là các thời điểm như từ luc giao kết, hay thời điểm đăng ký. Trừ các trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên với nhau vì pháp luật dân sự luôn tôn trọng và ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên

3. Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt thế chấp tài sản như thế nào? 

Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.

Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá. Nếu các bên đã thỏa thuận trước hoặc khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thì tài sản thế chấp được xử lý theo thỏa thuận của các bên.

Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác.

Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn mà tài sản đó được dùng thế chấp để đảm bảo nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. Quyền được ưu tiên thanh toán của những người nhận thế chấp ( các chủ nợ) được xác định theo thứ tự giống như thanh toán nghĩa vụ đối với những người nhận cầm cố tài sản.

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

– Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

– Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

– Tài sản thế chấp đã được xử lý.

– Theo thỏa thuận của các bên.

Theo đó dựa trên các quy định của pháp luật chúng ta có thể thấy Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp như chúng tôi đã nêu ra như trên. Chính vì bản chất của hợp đồng thể chấp là sự thỏa thuận giữa các bên với nhau nên việc thế chấp khi chấm dứt đa phần là theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp của các quy định về vấn đề này

Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung Hợp đồng thế chấp là gì? Hình thức, nội dung của hợp đồng thế chấp? và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: Bộ luật dân sự 2015.