Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu

1. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu:

Giao dịch dân sự vô hiệu không phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn. Đây là nguyên lý chung mà pháp luật các nước đều ghi nhận. Vô hiệu theo nghĩa thông thường là “không có hiệu lực, không có hiệu quả”.

Trước hết là cần xác định được các nội dung về hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng khi bị vô hiệu. Từ đó là cơ sở cho việc áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể như sau:

Điều 122 BLDS năm 2015 viện dẫn việc áp dụng các quy định từ Điều 117 vì hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, do đó cần áp dụng những quy định về giao dịch dân sự vô hiệu đối với hợp đồng vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 117 BLDS, giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định thì vô hiệu. Về lý thuyết, có thể phân chia thành hai loại vô hiệu của giao dịch:

– Giao dịch đương nhiên vô hiệu (hay còn gọi là giao dịch vô hiệu tuyệt đối) và giao dịch dân sự vô hiệu theo đề nghị của người có quyền, lợi ích liên quan (hay còn gọi là giao dịch vô hiệu tương đối). Nếu không có đề nghị hoặc có đề nghị nhưng không được Tòa án chấp nhận thì giao dịch vẫn có hiệu lực pháp luật. Bộ luật dân sự quy định 7 trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu. Đây chỉ là những trường hợp vô hiệu nói chung. Quy định về hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được: “Trong trường hợp ngay từ thời điểm ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu”.

Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện.

Đồng thời, BLDS năm 2015 giải quyết mối quan hệ giữa vô hiệu của hợp đồng chính và vô hiệu của hợp đồng phụ, trong đó sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được giải xác định: “Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập”.

Trong trường hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường, Các bên có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu: 

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 132 được áp dụng đối với yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, vì hợp đồng mua bán nhà ở là một loại phổ biến của giao dịch dân sự.

Xuất phát từ đó, thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 125 đến Điều 129 của BLDS năm 2015 là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 123 và Điều 124 của BLDS năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế, có nghĩa là yêu cầu Tòa án vào bất kỳ thời điểm nào cũng được.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, thì hợp đồng vô hiệu cũng ở hai dạng: Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tương đối.

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối: Về nguyên tắc một giao dịch dân sự không đáp ứng được một trong bốn điều kiện đã được phân tích ở trên thì bị coi là vô hiệu. Bên cạnh đó giao dịch vô hiệu còn bao gồm hai loại được hiểu trong giới luật học Việt nam là giao dịch vô hiệu tuyệt đối và giao dịch dân sự vô hiệu tương đối. Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối là giao dịch dân sự không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Do vậy, kể cả trường hợp các bên tham gia giao dịch đã ký kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý. Các bên phải chấm dứt thực hiện và quay lại tình trạng ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy chúng ta có khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối, đây là công cụ không thể thiếu được trong việc nghiên cứu bản chất của giao dịch dân sự cũng như trong việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến thủ tục tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu.

Một hợp đồng mua bán nhà ở bị coi là vô hiệu tuyệt đối trong các trường hợp sau: Khi hợp đồng đó vi phạm vào các điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức của xã hội. Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Khi giao dịch được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Khi hình thức của giao dịch không tuân thủ theo các quy định bắt buộc của pháp luật. Khi giao dịch của pháp nhân xác lập ngoài lĩnh vực cho phép của pháp luật đã được đăng ký. Khi giao dịch được xác lập bởi người không có năng lực hành vi dân sự (chưa đủ 6 tuổi). Khi giao dịch được xác lập bởi người mất năng lực hành vi dân sự.

Đối với giao dịch vô hiệu tương đối là loại giao dịch có khả năng khắc phục, nó được coi là một loại giao dịch dân sự có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của một trong các bên tham gia giao dịch. Giao dịch này thông thường không xâm phạm trật tự công cộng và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu đối với bên không có lỗi. Theo đó hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tương đối: Trong các trường hợp khi giao dịch được xác lập bởi người chưa thành niên từ đủ 06 tuổi cho đến chưa đủ 18 tuổi (có năng lực hành vi dân sự một phần). Khi giao dịch được xác lập bởi người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Khi giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn. Khi một bên chủ thể tham gia xác lập giao dịch do bị lừa dối, đe dọa. Khi người xác lập giao dịch không nhận thức được hành vi của mình.

Giữa giao dịch dân sự tuyệt đối và tương đối có những điểm khác biệt cơ bản như: khác biệt về trình tự bị tuyên là vô hiệu, khác biệt về thời hạn yêu cầu giao dịch vô hiệu, khác biệt về hiệu lực pháp lý trong từng trường hợp, khác biệt về bản chất quyết định của Tòa án, khác biệt về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự khi bị vô hiệu. Cụ thể về sự khác biệt đó như sau:

Sự khác biệt về trình tự vô hiệu của giao dịch: Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối thì mặc nhiên bị coi là vô hiệu. Còn đối với các giao dịch vô hiệu tương đối thì không mặc nhiên vô hiệu mà chỉ trở nên vô hiệu khi hội tụ đủ những điều kiện nhất định: Khi có đơn yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan và theo quyết định của Toà án.

Đây là sự khác biệt quan trọng nhất, được coi là tiêu chí hàng đầu để phân loại một giao dịch vô hiệu thuộc trường hợp vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu tương đối khi nghiên cứu nội dung các văn bản quy phạm pháp luật. Một số tài liệu pháp lý đã dựa vào chính sự khác biệt này để xây dựng nên khái niệm vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối.

Cũng chính từ sự khác biệt này mà trong một số tài liệu còn sử dụng thêm các thuật ngữ khác để biểu thị sự phân loại giao dịch dân sự vô hiệu: giao dịch dân sự vô hiệu đương nhiên và giao dịch dân sự vô hiệu theo đề nghị của người có quyền và lợi ích liên quan. Nhìn chung thì việc sử dụng hai cặp thuật ngữ khác nhau đó không có gì trái ngược nhau. Thế nhưng đứng trên phương diện phân tích lý thuyết của luật dân sự thì việc sử dụng cặp thuật ngữ “vô hiệu tuyệt đối” và “vô hiệu tương đối” sẽ không chỉ giới hạn bởi sự khác biệt đang phân tích (mặc nhiên vô hiệu hay không mặc nhiên vô hiệu), mà còn cho phép chúng ta nghiên cứu bản chất của chúng một cách toàn diện hơn.

Sự khác biệt về thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu: Đối với các giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối thì thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế. Còn đối với các giao dịch dân sự vô hiệu tương đối thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là một năm, kể từ ngày giao dịch dịch được xác lập.

Sự khác biệt về hiệu lực pháp lý của giao dịch: Giao dịch dân sự thuộc trường hợp vô hiệu tuyệt đối không có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên, thậm chí ngay cả trong trường hợp khi các bên đã tiến hành thực hiện các hành vi theo nội dung cam kết.

– Giao dịch dân sự thuộc trường hợp vô hiệu tương đối thì được coi là có hiệu lực pháp lý cho đến khi nào bị tuyên bố vô hiệu. Khẳng định này thoạt tiên có thể bị coi là trái với quy định của pháp luật khi khoản 1 Điều 143 Bộ luật dân sự quy định rằng giao dịch dân sự vô hiệu (cả tuyệt đối lẫn tương đối) không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Thế nhưng không phải vậy, bởi vì đối với giao dịch dân sự vô hiệu tương đối, nếu như giao dịch không được coi là có hiệu lực trước khi bị tuyên bố vô hiệu thì không thể có bất kỳ một giao dịch nào có thể có hiệu lực trong khoảng thời hiệu một năm của quyền yêu cầu theo quy định tại khoản 1 Điều 142 Bộ luật dân sự. Việc quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu nói lên rằng trong khoảng thời gian của thời hiệu đó giao dịch dân sự có hiệu lực cho đến khi bị tuyên bố vô hiệu theo quyết định của Toà án. Còn khi đã hết thời hiệu khởi kiện đó thì giao dịch dân sự sẽ không bị tranh chấp về hiệu lực nữa.

Khẳng định này không hề mâu thuẫn với Điều 143 Bộ luật dân sự còn bởi vì Điều 143 Bộ luật dân sự chỉ chứa những quy định chung về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo tinh thần của Điều 143 Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự một khi đã bị coi là vô hiệu (bất kể là vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu tương đối), thì nhìn chung đều có hậu quả pháp lý giống nhau là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu (tình trạng tại thời điểm trước khi xác lập giao dịch), hoàn trả lại cho nhau những tài sản đã nhận được từ phía bên kia, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra cho với bên kia.

Sự khác biệt về bản chất quyết định của Toà án: Trong cả hai trường hợp thì Toà án đều có thể ra quyết định tuyên bố giao dịch vô hiệu. Thế nhưng bản chất của hai loại quyết định này có sự khác biệt cơ bản:

– Giao dịch dân sự thuộc trường hợp vô hiệu tuyệt đối bị coi là vô hiệu không phụ thuộc vào quyết định của Toà án. Hay nói cách khác, nó bị vô hiệu ngay cả khi không có quyết định của Toà án. Chính bởi vậy quyết định của Toà án (nếu có) đối với giao dịch vô hiệu tuyệt đối không mang tính chất phán xử mà đơn thuần chỉ là một trong những hình thức công nhận sự vô hiệu của giao dịch dựa trên các cơ sở luật định mà thôi. Bên cạnh đó, quyết định của Toà án còn có thêm nội dung xác định rõ hậu quả và cưỡng chế các bên vi phạm thực hiện các hậu quả của giao dịch vô hiệu. Ngoài Toà án ra thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác cũng có quyền tuyên bố sự vô hiệu tuyệt đối của giao dịch.

– Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối, thì quyết định của Toà án là cơ sở duy nhất làm cho giao dịch trở nên vô hiệu. Quyết định của Toà án mang tính chất phán xử. Toà án tiến hành giải quyết vụ việc khi có đơn yêu cầu của các bên (hoặc của đại diện hợp pháp của họ). Nếu như một bên yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu với lý do xác lập giao dịch trong thời điểm không nhận thức được hành vi của mình thì Toà án buộc bên yêu cầu phải chứng minh được rằng tại thời điểm xác lập giao dịch đó họ bị rơi vào trạng thái không nhận thức được hành vi của mình. Dựa trên những minh chứng đó Toà án mới cân nhắc để ra quyết định giao dịch có bị coi là vô hiệu hay không.

Sự khác biệt về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

Tuỳ theo từng trường hợp vi phạm cụ thể mà Toà án có thể buộc các bên gánh chịu hậu quả theo một trong ba phương thức khác nhau:

– Hoàn trả song phương: các bên đều phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận được từ bên kia;

– Hoàn trả đơn phương: một bên được hoàn trả lại tài sản giao dịch, còn tài sản giao dịch thuộc bên kia (bên vi phạm) thì bị tịch thu sung công quỹ;

– Tịch thu toàn bộ: Mọi tài sản giao dịch của cả hai bên vi phạm đều bị tịch thu sung công quỹ. Chế tài này thường được áp dụng đối với các quan hệ dân sự trong các vụ án hình sự.

Đối với các giao dịch dân sự vô hiệu tương đối thì Toà án chỉ áp dụng một trong số hai phương thức: hoặc hoàn trả song phương hoặc hoàn trả đơn phương. Phương thức hoàn trả song phương thường được áp dụng đối với các trường hợp giao dịch vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện, do bị nhầm lẫn, do người xác lập không nhận thức được hành vi của mình. Còn phương thức hoàn trả đơn phương thì thường được áp dụng đối với giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa.

Đối với giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối thì tuỳ theo từng trường hợp cụ thể mà Toà án có thể áp dụng một trong cả ba phương thức nêu trên (hoặc hoàn trả song phương, hoặc hoàn trả đơn phương cho một bên và tịch thu đối với bên kia, hoặc tịch thu toàn bộ đối với cả hai bên).

Tóm lại, xét riêng phương thức tịch thu toàn bộ thì nhận thấy rằng phương thức này chỉ được áp dụng cho một số trường hợp vô hiệu tuyệt đối, chứ hoàn toàn không được áp dụng cho các trường hợp vô hiệu tương đối.

Sự khác biệt về ý nghĩa của việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối và giao dịch dân sự vô hiệu tương đối: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 126 của Bộ luật này, thì vô hiệu”.

Việc yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu còn là một trong những biện pháp bảo vệ quyền dân sự quan trọng. Thực tế xét xử tại các nước cho thấy các vụ việc liên quan đến việc kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu (thuộc trường hợp vô hiệu tương đối) có xu hướng ngày một gia tăng. Điều đó cho thấy biện pháp bảo vệ quyền dân sự dưới hình thức kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu tỏ ra là một biện pháp rất hữu hiệu.

Từ những sự khác biệt cơ bản mang tính lý thuyết giữa vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối vừa nêu trên, cho thấy có tồn tại một số các vấn đề cần giải quyết liên quan đến các quy định của BLDS về giao dịch dân sự vô hiệu. Trong khuôn khổ luận văn này học viên nêu lên ba vấn đề chính: Vấn đề thứ nhất liên quan đến điều kiện về năng lực chủ thể của các cá nhân khi tham gia giao dịch dân sự:

Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện, thì theo yêu cầu của người đại diện cho người đó, Toà án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu, nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện.

Việc cá nhân không đủ năng lực chủ thể bao gồm nhiều trường hợp khác nhau: người không có năng lực hành vi dân sự (chưa đủ 6 tuổi), người có năng lực hành vi dân sự một phần (từ đủ 6 tuổi cho đến chưa đủ 18 tuổi), người mất năng lực dân sự và người bị hạn chế năng lực dân sự. Giữa chúng có những sự khác biệt rất cơ bản. Bởi vậy việc quy định các trường hợp đó vào chung một điều luật là không hợp lý.

Phân biệt các trường hợp cá nhân không đủ năng lực chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự ra thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất bao gồm: những người không có năng lực hành vi dân sự (chưa đủ 6 tuổi) và những người bị mất năng lực hành vi dân sự. Nhóm thứ hai bao gồm: những người có năng lực hành vi dân sự một phần (từ đủ 6 tuổi chó đến chưa đủ 18 tuổi) và những người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của những người này đều phải do người đại diện xác lập, thực hiện. Những người này không thể trở thành một bên chủ thể của giao dịch dân sự được. Chính từ quy định này của pháp luật mà ta nhận thấy rằng giao dịch do những người này xác lập phải bị coi là vô hiệu tuyệt đối. Bởi vì, nếu như coi chúng là vô hiệu tương đối thì sẽ dẫn tới việc sẽ tồn tại những trường hợp giao dịch do những người đó xác lập mà vẫn có hiệu lực, và Như vậy là trái với tinh thần của quy định BLDS 2015.

Còn các trường hợp giao dịch dân sự do các cá nhân thuộc nhóm thứ hai xác lập bị vô hiệu tương đối là hoàn toàn chính xác, hợp lý. Theo quy định tại Điều 22 và khoản 2 Điều 25 BLDS 2015, thì những người thuộc nhóm thứ hai này vẫn được phép xác lập các giao dịch dân sự, nhưng với một điều kiện là phải chịu sự giám sát, đồng ý của người đại diện cho họ. Khi những người này xác lập giao dịch dân sự mà không được sự đồng ý của người đại diện thì người đại diện có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Còn nếu người đại diện biết mà không phản đối, không yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu, thì giao dịch vẫn mặc nhiên có hiệu lực. Điều đó hoàn toàn phù hợp với bản chất của giao dịch dân sự vô hiệu tương đối.

Vấn đề thứ hai có liên quan đến năng lực chủ thể của pháp nhân khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự. Pháp luật quy định “Người tham gia giao dịch dân sự có năng lực hành vi dân sự”. Khái niệm “ người” ở đây được hiểu chung cho cả cá nhân lẫn pháp nhân và các chủ thể khác. Thế nhưng khi quy định các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể của giao dịch thì BLDS chỉ đề cập đến các trường hợp chủ thể là cá nhân chứ không hề đề cập gì đến các trường hợp pháp nhân vi phạm điều kiện chủ thể. “Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự phù hợp với mục đích hoạt động của mình. Pháp nhân phải hoạt động đúng mục đích; khi thay đổi mục đích hoạt động, thì phải xin phép, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này mang tính bắt buộc nhất quán, thể hiện tích chất chuyên biệt trong năng lực pháp luật của pháp nhân (khác biệt với năng lực pháp luật không chuyên biệt, hay còn được gọi là năng lực pháp luật chung của cá nhân). Mỗi pháp nhân có mục đích và phạm vi hoạt động riêng của mình. Mục đích, phạm vi hoạt động của pháp nhân được thể hiện cụ thể trong Điều lệ của mỗi pháp nhân.. Pháp luật dân sự của một số nước có nhưng quy định rất cụ thể về điều này “Một hành vi pháp lý không tuân theo những yêu cầu về khả năng (capacity) của thể nhân, pháp nhân thì có thể bị vô hiệu”. Bộ luật dân sự của Liên bang Nga cũng quy định các giao dịch dân sự của pháp nhân vượt ra khỏi phạm vi năng lực pháp luật của mình đều có thể bị coi là vô hiệu.

Trong Bộ luật dân sự của Việt Nam không có điều luật nào quy định cho trường hợp giao dịch dân sự của pháp nhân vượt quá mục đích phạm vi hoạt động của mình.

Đối với các giao dịch của pháp nhân không phù hợp với mục đích và phạm vi hoạt động của mình thì bị vô hiệu dưới hình thức vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu tương đối? Vấn đề này còn đang gây tranh luận trong giới các nhà nghiên cứu luật dân sự, chưa đạt được sự thống nhất chung về quan điểm. Vấn đề càng trở nên phức tạp hơn nữa khi pháp luật một số nước dần chuyển sang công nhận cả hai loại năng lực pháp luật của pháp nhân: năng lực pháp luật chuyên biệt và năng lực pháp luật chung (khi pháp nhân được đăng ký tất cả mọi hoạt động kinh doanh mà pháp luật không ngăn cấm, chỉ trừ một số ít những hoạt động yêu cầu giấy phép đặc biệt riêng như hoạt động bán đấu giá, hoạt động ngân hàng, hoạt động tổ chức thị trường chứng khoán …).

Việc xét xem trường hợp này là vô hiệu tuyệt đối hay tương đối phụ thuộc rất nhiều vào đặc điểm hệ thống pháp luật của từng quốc gia, cũng như phụ thuộc vào thực tiễn của quan hệ giao dịch dân sự tại mỗi quốc gia. Còn theo tinh thần của các quy định pháp luật của Việt nam thì các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do pháp nhân xác lập vượt quá mục đích và phạm vi hoạt động của mình, được suy diễn là vô hiệu tuyệt đối. Theo nguyên tắc chung đối với các giao dịch dân sự vô hiệu, nếu như pháp luật không thể hiện rõ quan điểm cho đó là vô hiệu tương đối, thì giao dịch đó phải bị coi là vô hiệu tuyệt đối. Các quy định của Pháp lệnh về Hợp đồng kinh tế cho thấy rằng các hợp đồng kinh tế của pháp nhân xác lập vượt quá mục đích và phạm vi hoạt động của mình thì bị đương nhiên vô hiệu không phụ thuộc vào quyết định của Toà án cũng như không phụ thuộc vào việc các bên của hợp đồng có yêu cầu hay không. Trước đây Thông tư của Trọng tài kinh tế Nhà nước số 108/TT-PC ngày 19-5-1990 về Hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế còn quy định cụ thể hơn rằng trường hợp một bên ký kết hợp đồng kinh tế để thực hiện một công việc không thuộc hoạt động sản xuất, kinh doanh mà mình đã đăng ký thì phải chứng minh rằng các công việc đó không vi phạm pháp luật đăng ký kinh doanh. Nếu chứng minh được thì hợp đồng kinh tế đó mới không bị coi là vô hiệu.

Vấn đề thứ ba liên quan đến các trường hợp vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự. Vấn đề này cũng đang là đối tượng của cuộc tranh luận sôi nổi trong giới luật học Việt Nam. Nguyên nhân của cuộc tranh luận xuất phát từ quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức:

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.

Trên thực tế đang tồn tại hai quan điểm trái ngược nhau về vấn đề này:

Quan điểm thứ nhất: Cho rằng đây thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu tương đối bởi những lý do:

1) Giao dịch vô hiệu “theo yêu cầu của một hoặc các bên”

2) Giao dịch chỉ bị coi là vô hiệu khi quá thời hạn Toà án buộc thực hiện các quy định về hình thức mà các bên vẫn không thực hiện các quy định đó. Lý do thứ nhất là không hợp lý, bởi vì “yêu cầu của một hoặc các bên” ở đây không phải là yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, mà là yêu cầu cho phép các bên có thể sửa chữa những sai phạm về hình thức của giao dịch, hoàn thiện các thủ tục về hình thức mà pháp luật quy định, nhằm mục đích làm cho giao dịch trở nên có hiệu lực. Từ đó suy ra lý do thứ hai cũng không mang tính thuyết phục.

Quan điểm thứ hai: và cũng là quan điểm mang tính đúng đắn hơn, cho rằng giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm các quy định về hình thức là thuộc trường hợp vô hiệu tuyệt đối. Bởi lẽ các trường hợp giao dịch phải tuân thủ theo hình thức nhất định được pháp luật quy định rất cụ thể và mang tính chất bắt buộc đối với các bên của giao dịch. Cũng chính vì tính chất vô hiệu tuyệt đối mà pháp luật không hạn chế thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Còn đối với các trường hợp vô hiệu tương đối thì thời hạn khởi kiện được quy định là 1 năm. Bộ luật dân sự 2015 khẳng định thêm một lần nữa quan điểm này khi quy định rằng đối với các hợp đồng phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì chỉ có hiệu lực từ thời điểm được chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép. Điều đó có nghĩa rằng khi các bên chưa thực hiện các quy định về hình thức văn bản có công chứng, chứng nhận, chứng thực hoặc đăng ký thì hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật.

Hình thức của giao dịch dân sự không những được pháp luật quy định, mà còn có thể do các bên tự thoả thuận. Điều 139 BLDS 2015 chỉ quy định giao dịch vô hiệu khi vi phạm các quy định của pháp luật mà thôi. Vậy còn các trường hợp vi phạm thoả thuận giữa các bên về hình thức của giao dịch thì sao? Chính bởi vậy, việc tuyên bố giao dịch vô hiệu không được áp dụng trong trường hợp này, khi yêu cầu về hình thức không do pháp luật quy định mà chỉ do các bên tự thoả thuận. “Khi các bên thoả thuận giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định, thì hợp đồng được coi là đã giao kết khi đã tuân theo hình thức đó”. Vậy nếu như các bên chưa thực hiện các yêu cầu về hình thức như đã thoả thuận thì hợp đồng chưa được giao kết.

2. Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu:

Từ những phân tích trên cho ta thấy các trường hợp vô hiệu của hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó pháp luật cần quy định các phương thức xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, theo đó hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tại Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, được áp dụng đối với yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, vì hợp đồng là một loại giao dịch phổ biến nhất. Xuất phát từ đó thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu được quy định tại các Điều từ 125 đến Điều 129 của Bộ luật dân sự 2015 là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự (Hợp đồng mua bán nhà ở) được xác lập. Đối với những giao dịch dân sự được quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế, có nghĩa là yêu cầu Tòa án vào bất kỳ thời điểm nào cũng được.

Ở đây chúng ta cần phân tích những vấn đề về hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu:

– Khôi phục lại tình trạng ban đầu

– Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

– Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại

– Tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật (Đối với những trường hợp do pháp luật quy định) Khôi phục lại tình trạng ban đầu: thường được đồng nhất với “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”, song đây lại là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Tòa án buộc các bên trong hợp đồng vô hiệu phải khôi phục lại tình trạng ban đầu khi tài sản được hoàn trả không đúng với hiện trạng tại thời điểm xác lập hợp đồng: tài sản đã bị hư hỏng, giảm giá trị; tài sản đã được tu sửa, xây dựng, cải tạo làm tăng giá trị.

Trong trường hợp thứ nhất, bên đã làm hư hỏng, giảm giá trị tài sản phải sửa chữa, phục hồi, nâng cấp lại tài sản, nhưng đối với trường hợp thứ hai, có cần thiết phải khôi phục tài sản trở về trạng thái ban đầu khi tài sản đó đã được làm tăng giá trị? Thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng nhà ở hoặc công trình kiên cố nên khi hợp đồng bị vô hiệu, Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng phải tháo dỡ công trình trên đất để trả lại hiện trạng đất ban đầu cho bên chuyển nhượng khôi Mặc dù việc phục lại hiện trạng ban đầu trong trường hợp này là có thể thực hiện được, song sẽ gây lãng phí rất lớn, đặc biệt khi tài sản tăng thêm có giá trị cao. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Tòa án có thể lựa chọn giải pháp theo hướng buộc một bên nhận lại tài sản đã được làm tăng giá trị và thanh toán thành tiền tương ứng với phần giá trị tài sản tăng thêm cho bên kia.

Quy định “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu” cũng là việc không thể trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là công việc (dịch vụ) đã được thực hiện, nên “các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” không hề đơn giản. Trong trường hợp này, nếu áp dụng “nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền” thì quy định về việc không công nhận quyền và nghĩa vụ của các bên lại không có ý nghĩa.

* Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận 

Hoàn trả tài sản là một trong những biện pháp phổ biến để giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu nhằm khôi phục lại tình trạng ban đầu. Theo nghĩa thông thường thì “tình trạng” được hiểu là: “Tổng thể nói chung những hiện tượng không hoặc ít thay đổi, tồn tại trong một thời gian tương đối dài, xét về mặt bất lợi đối với đời sống hoặc những hoạt động nào đó của con người”.

Đây là chế tài có mục đích “khôi phục lại tình trạng ban đầu” của tài sản của các bên như trước khi giao kết hợp đồng. Nhưng việc “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” chỉ có thể áp dụng khi đối tượng hợp đồng còn nguyên vẹn, chưa có hoặc ít có sự biến đổi đáng kể, như đã nói trên. Trong trường hợp tài sản đã được chuyển giao thực tế không thể hoàn trả được thì pháp luật tính đến khả năng hoàn trả số tiền tương đương, dù Như vậy là vi phạm quy định về việc không công nhận quyền và nghĩa vụ của các bên khi Tòa án đã tuyên hợp đồng dân sự bị vô hiệu. Đồng thời sẽ có thêm các hệ lụy sau:

– Trong trường hợp đối tượng hợp đồng là tài sản nhưng tài sản không còn giữ được tình trạng như ban đầu hay đối tượng hợp đồng là công việc (dịch vụ) đã được thực hiện mà có căn cứ xác minh là hợp đồng vô hiệu thì không thể áp dụng được việc “khôi phục lại tình trạng ban đầu”. Đặc biệt là đối với những hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm pháp luật và trái đạo đức xã hội mà đối tượng hợp đồng là các công việc có liên quan đến giá trị nhân thân của các bên chủ thể. Thực tế xét xử cho thấy, đối với những hợp đồng như hợp đồng vận chuyển, hợp đồng xây dựng, hợp đồng tư vấn… việc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận rất khó thực hiện. Nhiều bản án của Tòa án không buộc người cho thuê phải bồi thường thiệt hại của bên thuê vì cho rằng, hợp đồng đã bị vô hiệu. Có một số trường hợp, khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu, Tòa án cũng xét đến yếu tố lỗi của hai bên trong việc giao kết hợp đồng để buộc các bên cùng phải chịu trách nhiệm về thiệt hại.

Thực tiễn xét xử tại Tòa án cũng cho thấy, việc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận chưa thực sự đảm bảo được lợi ích của các chủ thể. Điển hình như đối với những giao dịch có đối tượng là nhà ở hay quyền sử dụng đất. Trong các vụ án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nguyên đơn hầu hết là bên chuyển nhượng. Đối với bên chuyển nhượng, việc lấy lại đất là thoả đáng. nhưng với bên được chuyển nhượng, việc phải trả lại đất cho bên bán là một tổn thất rất lớn đối với họ. Cho dù được nhận lại đủ số tiền đã bỏ ra trước đây, họ không bao giờ còn có thể mua được thửa đất Như vậy nữa, vì vị trí lô đất đã khác, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị đồng tiền cũng đã khác. Việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu cũng rất phức tạp trong trường hợp bên mua tài sản đã cải tạo, sửa chữa tài sản đó hay nói cách khác là đã làm tăng giá trị của tài sản. Sau khi có BLDS 1995, Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) có Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình đã quy định phương hướng giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà vô hiệu. Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà, bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa nhà. Các đương sự không thoả thuận được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Hướng dẫn chi tiết của Nghị quyết lại chỉ áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà vô hiệu mà các hợp đồng mua bán tài sản khác không được dẫn chiếu đến.

– Khoản tiền phải hoàn trả do không hoàn trả được tài sản bằng hiện vật cần được xác định như thế nào? Đây cũng là một vấn đề không đơn giản. Ví dụ, trong hợp đồng cho thuê máy móc, thiết bị giải trí bị tuyên bố vô hiệu, Toà án ra phán quyết hoàn trả tài sản mà hiện nay giá trị tài sản đã bị hao mòn (bao gồm cả hao mòn vô hình và hao mòn hữu hình) theo thời gian, thì sẽ không đảm bảo được quyền lợi cho bên cho thuê, nhưng ngược lại, yêu cầu bên thuê phải thanh toán giá trị tài sản tính theo thời điểm xác lập hợp đồng thì rõ ràng, cách giải quyết đó không đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của bên thuê. Bởi hiện tại, thiết bị máy móc giải trí đó đã lạc hậu, bị hao mòn và bên thuê cũng đã phải trả chi phí khấu hao tài sản trong giá thuê thiết bị.

* Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại 

Theo Bộ luật dân sự năm 2015 thì “bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Cần lưu ý rằng, hợp đồng vô hiệu có thể chỉ do lỗi một bên mà cũng có thể do lỗi của hai bên và vấn đề bồi thường thiệt hại được đặt ra cả trong trường hợp mức độ lỗi của hai bên là tương đương nhau. Do đó, Tòa án phải xác định mức độ lỗi của từng bên trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Nếu mỗi bên đều có lỗi tương đương nhau thì mỗi bên phải chịu một nửa giá trị thiệt hại, nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

Hiện nay, vấn đề xác định thiệt hại của hợp đồng dân sự vô hiệu nói chung chưa được hướng dẫn cụ thể, nhưng nếu dựa trên các quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/04/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC về xác định thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC về xác định thiệt hại của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì có thể xác định thiệt hại trong hợp đồng vô hiệu nói chung bao gồm: khoản tiền mà các bên bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu khi tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu bị hư hỏng; khoản tiền mà các bên bỏ ra để làm tăng giá trị của tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu; khoản tiền chênh lệch giá do các bên thỏa thuận với giá trị tài sản tại thời điểm xét xử sơ thẩm; các thiệt hại khác (nếu có).

Có thể thấy, bồi thường thiệt hại được quy định trên cơ sở xác định lỗi do chủ thể nào gây ra và xác định được thiệt hại xảy ra trên thực tế khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Vấn đề phức tạp ở đây là xác định lỗi trong thực tế là việc rất khó. Đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, còn các điều kiện khác đều hợp pháp. Tòa án tuyên các bên phải hoàn thiện hình thức hợp đồng, nếu bên nào không thực hiện được xem là có lỗi và phải đền bù thiệt hại. Đây là đường lối giải quyết rất rõ ràng trong thực tiễn xét xử. Tuy nhiên đối với các trường hợp khác như hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn, hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thực hiện được hay hợp đồng vô hiệu do người giao kết hợp đồng không có quyền định đoạt tài sản mà bên đối tác cũng biết về điều đó thì xác định mức độ lỗi của các bên còn nhiều quan điểm tranh cãi.

Theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết 02/2004/NQ HĐTP của Hội đồng thẩm phán TANDTC thì việc xác định lỗi trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất căn cứ vào:

– Một bên (bên bán) bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà, đất hợp pháp.

– Trường hợp hợp đồng mua bán nhà, đất vô hiệu do lỗi của bên nào thì tùy mức độ lỗi của mỗi bên (có thể bên bán hoặc bên mua) để buộc các bên phải chịu thiệt hại, trừ trường hợp vi phạm điều cấm pháp luật và trái đạo đức xã hội thì cần buộc các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Việc xác định lỗi theo các tiêu chí như hướng dẫn trên, theo học viên là chưa hợp lý nhìn từ trường hợp hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn, mà sự nhầm lẫn này thuộc nhầm lẫn song phương hoặc bên bán không có lỗi khi tại thời điểm giao kết hợp đồng, bên bán không biết hoặc không thể biết đối tượng hợp đồng không thực hiện được do quyết định của cơ quan nhà nước như quy hoạch đất chưa công bố công khai.

Như vậy, hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ dẫn tới nhiều hậu quả pháp lý bất lợi, do đó ngay khi xác lập hợp đồng các bên cần tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng nhằm hạn chế tới mức thấp nhất những thiệt hại phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Đồng thời, khi tuyên bố một hợp đồng vô hiệu Tòa án phải xác định đầy đủ các hậu quả pháp lý, đặc biệt là yếu tố lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu.

“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật”…. Có thể thấy, quy định tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được khi hợp đồng vô hiệu được đưa ra nhằm xử lý những tài sản là đối tượng của hợp đồng, nhưng thuộc diện tài sản Nhà nước tịch thu, sung công quỹ. Tuy nhiên BLDS lại chưa quy định rõ, thời điểm tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu là trước hay sau khi giao dịch bị tuyên bố vô hiệu. Bởi lẽ nó sẽ là một trong các căn cứ xác định chủ thể chịu trách nhiệm (đã có trường hợp, tài sản là đối tượng của hợp đồng dân sự, nhưng đã bị tịch thu trong một vụ án khác, trước khi Tòa án tuyên hợp đồng này bị vô hiệu). BLDS chưa có quy định rõ ràng, nên khó áp dụng trong thực tế.

Từ thực tiễn xét xử tại các Tòa án về xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, có thể thấy hợp đồng dân sự bị tuyên bố vô hiệu thường thuộc hai dạng sau:

Thứ nhất, hợp đồng bị tuyên bố là vô hiệu vì bản thân hợp đồng không đem lại lợi ích cho ít nhất một bên chủ thể như mong muốn của họ. Ví dụ như: hợp đồng vô hiệu do một bên bị lừa dối, bị nhầm lẫn, bị đe dọa.

Thứ hai, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu bởi một lý do, nhưng lý do này không làm ảnh hưởng đến lợi ích mà các bên mong muốn. Ví dụ như: hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng hoặc hợp đồng vô hiệu do một bên chủ thể không có đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật Thương mại.

Có thể nhận thấy, đối với dạng hợp đồng vô hiệu thứ nhất thì việc xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… sẽ đem lại sự công bằng cho bên có lợi ích nhưng không đạt được. nhưng đối với dạng hợp đồng vô hiệu thứ hai, thì khi giao kết và thực hiện hợp đồng, các bên đều đã đạt được mong muốn của mình, do đó, việc áp dụng một cách cứng nhắc quy định “khôi phục tình trạng ban đầu”,“hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”… rõ ràng là không cần thiết. Hợp đồng này không làm ảnh hưởng đến lợi ích của các bên, lợi ích của người thứ ba hay của cộng đồng.

Ngoài ra, chúng ta nên mạnh dạn chấp nhận những hợp đồng tuy không tuân thủ đúng các quy định về hình thức bắt buộc, nhưng các bên đã thực hiện hợp đồng thì hợp đồng không bị vô hiệu và cần được công nhận. Sự chấp nhận này sẽ hạn chế được tình trạng tuyên bố hợp đồng vô hiệu tràn lan do một bên chủ thể lợi dụng quy định của pháp luật để “bội ước” hợp đồng hay sự lúng túng của Tòa án trong việc xét xử hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức. Trong tiến trình sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự năm 2015, các quy định về xử lý hợp đồng dân sự vô hiệu cần phải được hoàn thiện để những quy định này mang tính khả thi hơn, phù hợp với thực tế và quan trọng hơn là tạo điều kiện để hợp đồng phát huy hết vai trò của mình trong nền kinh tế thị trường.