Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng không?

Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng không? Các trường hợp ngoại lệ chuyển nhượng nhà ở mà không phải công chứng?

Theo quy định tại Điều 122, Luật nhà ở 2014 về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở :

“Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.

 Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở phải có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân trừ các trường hợp được quy định ở trên.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở không thuộc trường hợp được ngoại trừ ở trên mà chưa được công chứng, chứng thực thì chưa có giá trị pháp lý, đồng nghĩa với việc quyền sở hữu nhà ở chưa được chuyển giao sang cho người mua.

Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Theo đó, nếu như các bên không tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác trong thời hạn quy định, vượt quá thời hạn đó thì hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu.

Khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu sẽ làm phát sinh hậu quả pháp lý theo quy định tại Điều 137, Bộ Luật Dân sự 2005:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Như vậy, khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên mua sẽ hoàn trả lại ngôi nhà và bên bán sẽ phải hoàn trả số tiền mua nhà đã nhận.

Thực tế hiện nay cho thấy, việc công chứng, chứng thực là cần thiết. Nó bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch dân sự, bảo đảm lợi ích của các bên trong quan hệ giao dịch; góp phần hạn chế các giao dịch ảo, các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong giao dịch; khi có tranh chấp xảy ra, nó làm tăng giá trị chứng minh của chứng cứ, giúp Tòa án dễ xem xét hơn, bảo vệ lợi ích và tăng cường công tác quản lý của Nhà nước.