Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp phải công chứng không?

1. Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp phải công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo quy định này thì khi các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được xác lập bằng văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều này.

Như vậy, pháp luật quy định chung về tất cả những giao dịch có liên quan đến bất động sản phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Do đó, khi mua bán đất nông nghiệp thì bên mua và bên bán bắt buộc phải lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và phải có công chứng hoặc chứng thực.

2. Điều kiện để thực hiện việc mua bán đất nông nghiệp?

Đất nông nghiệp là một loại đất đặc thù thường được giao cho những người có hoạt động sản xuất, kinh doanh và có thu nhập chính từ hoạt động nông nghiệp sử dụng. Do đó, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì các bên nên lưu ý một số điều kiện mà Luật Đất đai quy định như sau:

Thứ nhất, điều kiện của thửa đất nông nghiệp là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp được đưa vào làm đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

– Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận nêu trên nhưng chưa được cấp;

– Đất nông nghiệp phải không có tranh chấp;

– Đất không thuộc diện bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ thi hành án;

– Đất nông nghiệp vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Như đã trình bày ở trên thì không phải tất cả mọi cá nhân, tổ chức đều được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng, xác lập quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì các cá nhân, hộ gia đình không tham gia sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đối với các loại đất nông nghiệp như: đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,… thì các cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nếu có thể bảo đảm được sự sinh sống, phát triển tự nhiên tại các khu vực đó.

Như vậy, khi đáp ứng được các điều kiện về chủ thể cũng như đối tượng được tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nêu trên thì các bên có thể xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có công chứng/ chứng thực. Sau khi lập Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/ chứng thực thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và được ghi vào sổ sách địa chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới công nhận sự hoàn tất và hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật thì các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nên thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

3.1. Các bên lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/ chứng thực:

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và những quy định của Luật Công chứng năm 2014 hiện hành thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau thì phải lập thành Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực. 

Theo đó, hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được cấp;

– Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên đã lập (nếu có). Nếu không có Dự thảo này thì các bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng hỗ trợ soạn thảo giúp mình;

– Bản sao giấy tờ tuỷ thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như: Căn cước công dân, Chứng minh thư nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng;

– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân như: Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn hoặc Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân xác nhận việc độc thân do Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn cấp;

– Giấy tờ uỷ quyền (nếu có).

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì các bên chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ tại Tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền. Theo đó, tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên. Kết quả mà bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận được là Văn bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có lời chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền.

3.2. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai sang tên cho người nhận chuyển nhượng:

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành cũng như các Thông tư của Bộ Tài nguyên và môi trường thì hồ sơ yêu cầu đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT;

– Hợp đồng chuyển nhượng đã có công chứng/ chứng thực;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho bên chuyển nhượng;

– Tờ khai thuế Thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01;

– Giấy tờ chứng minh người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

3.3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu hoặc nộp hồ sơ tại Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai. Nếu địa phương đã có bộ phận một cửa tiếp nhận và trả hồ sơ thì sẽ nộp hồ sơ tại đó. 

Cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ sửa đổi, bổ sung để hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ thực hiện tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ yêu cầu tách thửa.

Cán bộ tiếp nhận sẽ chuyển thông tin của các bên yêu cầu đến cơ quan Thuế có thẩm quyền để các bên thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong trường hợp các bên không thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí.

3.4. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi xác nhận các bên đã hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí cho Nhà nước. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Sau khi ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm thì sẽ trả kết quả về cho người nhận chuyển nhượng thông qua bộ phận một cửa hoặc trả về Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nếu người dân nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 29/9/2017 Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai