Hợp đồng mua bán đất có cần chữ ký của cả hai vợ chồng?

1. Hợp đồng mua bán đất có cần chữ ký của cả hai vợ chồng?

Tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Theo quy định này thì tài sản chung của vợ chồng bao gồm có tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, những hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; những tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận đó là tài sản chung. Đặc biệt, tại Điều này cũng quy định quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ những trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được do thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Thêm nữa, Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng ở trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng; tài sản phục vụ các nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc về sở hữu riêng của vợ, chồng. Từ những quy định này thì quyền sử dụng đất là tài sản chung, tài sản riêng của vợ, chồng trong những trường hợp sau (trừ trường hợp vợ chồng lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận):

– Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi:

+ Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn;

+ Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung;

+ Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ/chồng được nhập thành tài sản chung của vợ, chồng theo thỏa thuận của hai bên.

– Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ chồng khi:

+ Quyền sử dụng đất mà vợ/chồng có trước khi kết hôn;

+ Quyền sử dụng đất mà vợ/chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;

+ Quyền sử dụng đất mà vợ/chồng có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng của mình;

+ Quyền sử dụng đất trước là tài sản chung nhưng sau đó vợ, chồng đã hoàn tất thực hiện thủ tục chia tài sản chung là quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân.

Theo đó, việc mua bán đất có cần chữ ký của hai vợ chồng hay không sẽ còn phải phụ thuộc vào quyền sử dụng đất là tài sản chung hay riêng của hai vợ chồng, vợ chồng lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận như thế nào. Như vậy, sẽ phân thành hai trường hợp cụ thể như sau:

1.1. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng:

Quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình có quy định tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, thế nên tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất chính là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng. Điều 218 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc tuân theo theo quy định của pháp luật. Thêm nữa, tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định việc định đoạt tài sản chung là bất động sản (quyền sử dụng đất) phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Như vậy, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, khi thực hiện ký hợp đồng mua bán đất cần phải có sự đồng ý và chữ ký của cả hai vợ chồng (nếu hai vợ chồng không có thỏa thuận khác về lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận).

Nếu như một trong hai vợ chồng không đến tổ chức hành nghề công chứng để ký hợp đồng mua bán đất được thì có thể ủy quyền cho đối phương thực hiện ký thay trong hợp đồng mua bán. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản và phải được công chứng.

1.2. Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ/chồng:

Khoản 1 Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình quy định vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình. Chính vì thế, khi quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ/chồng, khi thực hiện ký hợp đồng mua bán đất thì chỉ cần chữ ký của người chủ sử dụng đất là vợ hoặc chồng chứ không cần phải có chữ ký của cả hai vợ chồng.

2. Quy định về việc ghi tên vợ chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng:

Tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người. Ngoài ra tại Điều này cũng quy định trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Thông tin của vợ chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được thể hiện như sau:

– Đối với thông tin của chồng:

+ Ghi “Ông” sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú;

+ Giấy tờ nhân thân là :

++ Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”.

++ Trong trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”.

++ Trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”.

++ Trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”.”.

– Đối với thông tin của vợ:

+ Ghi “Bà” sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú;

+ Giấy tờ nhân thân là :

++ Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”.

++ Trong trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”.

++ Trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”.

++ Trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”.”.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người có được tự ý bán:

Như đã nêu ở mục trên, trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người. Thêm nữa, căn cứ Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì nếu như quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ đứng tên vợ hoặc tên chồng thì người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn,…mà phải có sự chấp thuận của đối phương bằng văn bản.

Theo đó, đối với trường hợp vợ và chồng đã có thỏa thuận với nhau ghi tên một người vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người được ghi tên ở trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó không được tự ý bán đất.

Trong trường hợp tự ý chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không có văn bản thỏa thuận của hai vợ chồng thì tổ chức công chứng sẽ từ chối công chứng, UBND cấp xã từ chối việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,…quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp thực hiện xong thủ tục sang tên quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà không có văn bản thỏa thuận thì người còn lại hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất đó là vô hiệu một phần.

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mỗi bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Như vậy, mặc dù một mình đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất lại là tài sản chung của vợ chồng thì một người là vợ hoặc chồng không được tự ý thực hiện chuyển nhượng, tặng cho,…quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Bộ Luật Dân sự 2015.