Hợp đồng cho thuê nhà đất có buộc phải công chứng không?

1. Hợp đồng cho thuê nhà đất là gì?

Về vấn đề này, hiện nay được quy định cụ thể trong các văn bản như Bộ luật Dân sự năm 2015,Luật công chứng năm 2014, Luật Đất đai năm 2013,Luật nhà ở năm 2014. Cụ thể như sau:

“Hợp đồng cho thuê nhà đất” là cách gọi chung của hợp đồng cho thuê nhà, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hoặc hợp đồng thuê nhà và quyền sử dụng đất. Đây là một trong những dạng của hợp đồng cho thuê tài sản, bởi theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng thuê tài sản là một trong những văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên cho thuê tài sản và bên thuê tài sản, trong đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để họ sử dụng trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận. Đồng thời, bên thuê tài sản sẽ phải trả tiền thuê để được sử dụng tài sản thuê.

Còn “Công chứng”, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 là khái niệm dùng để chỉ việc xác nhận tính hợp pháp, hợp lệ, xác thực, chính xác, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội của các hợp đồng, các giao dịch dân sự được thể hiện bằng văn bản, và các bản dịch các giấy tờ, văn bản từ Tiếng nước ngoài sang tiếng Việt và ngược lại mà theo quy định của pháp luật phải công chứng, hoặc do các bên yêu cầu công chứng, do công chứng viên thuộc một tổ chức hành nghề công chứng trực tiếp thực hiện việc công chứng.

2. Hợp đồng cho thuê nhà đất có phải công chứng không?

Vậy một câu hỏi đặt ra là, có phải tất cả các hợp đồng đều phải công chứng không, ví dụ hợp đồng cho thuê nhà đất. Để giải quyết vấn đề này, trong phạm vi bài viết, đội ngũ luật sư và chuyên viên Luật Dương gia sẽ đề cập đến việc: “Hợp đồng cho thuê nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?”.

Những văn bản được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng lên văn bản. Hợp đồng, giao dịch đã được công chứng sẽ có giá trị chứng cứ không cần phải chứng minh, trừ trường hợp văn bản công chứng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Hiện nay, đối với việc công chứng hợp đồng thuê tài sản thì trong quy định của pháp luật không có quy định cụ thể, nhưng tùy vào từng loại tài sản thuê mà pháp luật cũng có những quy định nhất định. Trong đó, đối với hợp đồng cho thuê nhà đất (gọi chung của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) thì căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, những hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng. Hợp đồng cho thuê nhà đất (ở đây là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch.

Đối với tài sản là nhà ở (chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ…), thì tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 cũng có quy định: hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên tham gia trong giao dịch có nhu cầu công chứng hợp đồng.

Từ các căn cứ nêu trên, có thể khẳng định, hợp đồng cho thuê nhà đất là loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng mà chỉ thực hiện việc công chứng khi hai bên trong hợp đồng cùng thỏa thuận, thống nhất và có yêu cầu về việc công chứng hợp đồng.

Tuy nhiên, trường hợp các bên tham gia giao dịch có yêu cầu về việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất thì thủ tục công chứng được thực hiện theo các quy định từ Điều 40 đến Điều 52 Luật Công chứng năm 2014. Có hai hình thức công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất, cụ thể gồm: Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn sẵn và công chứng hợp đồng giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người đề nghị của người yêu cầu công chứng. Cụ thể:

• Trường hợp công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất đã được soạn thảo sẵn:

Người yêu cầu công chứng cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của văn phòng công chứng).

– Bản dự thảo, phác thảo hợp đồng cho thuê nhà đất.

– Bản sao các loại giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm bên cho thuê nhà đất và bên thuê nhà đất như Chứng minh nhân dân, thẻ Căn cước công dân, hoặc Hộ chiếu, và xuất trình Sổ hộ khẩu.

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản nhà đất tham gia giao dịch, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư…

– Bản sao các giấy tờ cần thiết khác (nếu có).

Người tham gia giao dịch cho thuê nhà đất sẽ thực hiện việc nộp hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên lên văn phòng công chứng, tổ chức hành nghề công chứng nơi có nhà, đất tham gia giao dịch (căn cứ vào Điều 42 Luật công chứng năm 2014).

Sau khi nhận được hồ sơ, công chứng viên sẽ kiểm tra sự đầy đủ, tính phù hợp của các loại giấy tờ trong hồ sơ công chứng, sau đó thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Công chứng viên tiếp tục phổ biến, giải thích để các bên trong quan hệ cho thuê nhà đất hiểu được quyền, nghĩa vụ cũng như hậu quả pháp lý khi họ tham gia giao dịch cho thuê nhà đất và công chứng nội dung hợp đồng, giao dịch này. Đồng thời, hướng dẫn cho các bên về các quy định chung về thủ tục công chứng.

Trường hợp trong hồ sơ công chứng có những vấn đề chưa rõ, đối tượng giao dịch chưa cụ thể thì các bên tham gia giao dịch phải tiến hành làm rõ, xác minh cụ thể theo đề nghị của công chứng viên của văn phòng công chứng. Nếu không thể làm rõ thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Nếu đã làm rõ được các vấn đề còn vướng mắc thì công chứng viên tiếp tục kiểm tra dự thảo hợp đồng. Nếu hợp đồng có những điều khoản vi phạm pháp luật, trái với đạo đức xã hội, thì công chứng viên yêu cầu các bên trong quan hệ cho thuê nhà đất thảo luận và sửa đổi cho phù hợp, nếu không công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Nếu nội dung dự thảo hợp đồng phù hợp thì công chứng viên có quyền yêu cầu hai bên trong quan hệ cho thuê nhà đất đọc lại bản hợp đồng đã soạn thảo, nếu không có thay đổi nội dung hợp đồng thì sẽ ký trực tiếp vào từng trang hợp đồng cho thuê nhà đất. Sau đó, công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính các giấy tờ cần thiết để đối chiếu, sau đó ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng cho thuê nhà đất.

• Trường hợp công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất do công chứng viên soạn thảo dựa trên nội dung đề nghị của hai bên trong quan hệ cho thuê nhà đất.

Về cơ bản, trình tự thủ tục thực hiện việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của hai bên cũng được chuẩn bị về hồ sơ và thực hiện theo đúng trình tự thủ tục như trường hợp công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất soạn sẵn. Tuy nhiên, chỉ khác ở chỗ, trong hồ sơ yêu cầu công chứng sẽ không có bản dự thảo của hợp đồng thuê nhà đất. Đồng thời, sau khi kiểm tra hồ sơ công chứng thì công chứng viên chỉ xác định xem là nội dung, ý định giao kết hợp đồng cho thuê nhà đất có trái quy định của pháp luật hay đạo đức hay không, sau đó thực hiện việc soạn hợp đồng giao dịch trước mặt hai bên tham gia giao dịch.

Hai bên có thể tự đọc hay yêu cầu công chứng viên đọc lại bản dự thảo hợp đồng mà công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu của hai bên. Nếu đồng ý toàn bộ nội dung dự thảo thì hai bên trong quan hệ cho thuê nhà đất thực hiện việc ký kết vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính của các giấy tờ có liên quan để đối chiếu rồi ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng.

Như vậy, có thể thấy, việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất không phải là việc bắt buộc theo quy định của pháp luật, tuy nhiên các bên có thể yêu cầu công chứng văn bản này nếu muốn đảm bảo hơn tính hợp pháp, ngăn ngừa rủi ro cho mình.

3. Hợp đồng thuê đất không công chứng có hiệu lực không?

Tóm tắt câu hỏi:

26/9/2014 tôi có thuê một mảnh đất để thực hiện việc kinh doanh. Trong hợp đồng thuê đất thì thời hạn thuê đất là 5 năm. Khi làm hợp đồng cho thuê đất này chúng tôi không có đem đi công chứng nhưng có nhờ 1 người thứ 3 làm chứng. Tới tháng 1 năm 2016 bên cho thuê đất muốn lấy lại đất để bán, lúc này hợp đồng thuê đất mới thực hiện được 2 năm. Như vậy, tôi muốn hỏi là hợp đồng thuê đất của tôi có hiệu lực không? Liệu bên thuê đất lấy lại đất thì có phải bồi thường hợp đồng cho tôi không?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại điểm khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê đất không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Như vậy, việc bạn có kí hợp đồng cho thuê đất vào 26/9/2014 mà không công chứng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Câu hỏi của bạn về vấn đề bạn có được bồi thường hay không được quy định tại các điều luật của Bộ luật dân sự 2015. Trong trường hợp bên cho thuê đất hủy hợp đồng trước thời hạn thì có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bạn (thiệt hại bao gồm các khoản như  tiền đầu tư vào đất, tài sản trên đất, giá trị thuê đất….).