Hỏi về mật độ xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh

Hỏi về mật độ xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thủ tục tách thửa đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư. Ba tôi có cho tôi 1 miếng đất 100% đất thổ cư diện tích 1300m2 ở quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chính Minh cấp năm 2005. Theo tìm hiểu, nếu để nguyên diện tích 1300m2 thì chỉ được xây dựng 40% diện tích là khoẳng 520m2. Nhưng hiện nay tôi muốn xây thật nhiều nhà trọ nên không biết phải làm sao để xây 80% hoặc 90% diện tích đất. Theo luật sư thì nếu tôi tách ra nhiều sổ có được không (tính tách ra 4 sổ) để xây dựng được nhiều nhất. Nghe nói tách trên 500m2 là phải lập quy hoạch phân lô phải chừa đường công viên nên sợ sẽ mất đất. Nếu không thì phải làm cách nào để xây được nhiều? Xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

I. Căn cứ pháp lý:

– Quyết định 04/2008/QĐ-BXD

– Quyết định 135/2007/QĐ-UBND

– Quyết định 33/2014/QĐ-UBND

II. Giải quyết vấn đề:

Theo quy định tại Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định:

– Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ “diện tích chiếm đất” của các công trình kiến trúc xây dựng/tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…).

– Mật độ xây dựng gộp: của một khu vực đô thị là tỷ lệ “diện tích chiếm đất” của các công trình kiến trúc/ tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Theo như bạn trình bày, bạn được bố bạn cho mảnh đất 1300m2 đất ở, nay bạn muốn xây dựng trên toàn bộ 1300m2 đất ở này thì bạn phải đảm bảo được mật độ xây dựng thuần như sau:

– Diện tích lô đất nhỏ hơn 50m2 thì “mật độ xây dựng” là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất.

– Lô đất có diện tích 75m2 được phép xây dựng 90% diện tích lô đất.

– Lô đất là 100m2 thì xây dựng 80% diện tích lô đất.

– Lô đất 200m2 mật độ xây dựng là 70% diện tích lô đất.

– Lô đất 300m2 xây dựng 60% diện tích lô đất.

– Lô đất 500m2 được xây dựng 50% diện tích lô đất.

– Từ 1.000m2 trở lên chỉ được xây dựng 40% diện tích lô đất.

Theo quy định trên, bạn chỉ được xây dựng nhà với mật độ 40%. Tuy nhiên, theo Quyết định 135/2007/QĐ-UBND, trường hợp bạn muốn xây dựng với mật độ xây dựng tối đa 100% thì bạn phải có giải pháp hợp lý về thông gió và chiếu sáng tự nhiên; đối với nhà có diện tích trên 100m², khuyến khích chừa khoảng trống phía sau nhà, giáp ranh đất với nhà đối lưng. Trường hợp lô đất tiếp giáp 2 đường (hoặc hẻm) công cộng trở lên thì MĐXD được tăng thêm không quá 5% (trừ trường hợp diện tích lô đất dưới 50m²).

>>> Luật sư tư vấn mật độ xây dựng tại thành phố hồ chí minh: 1900.6568

Nếu bạn muốn tách thửa đất ở, thì diện tích sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định 3/2014/QĐ-UBND; đối với đất chưa có nhà ở thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. Khi bạn thực hiện thủ tục tách thửa đất thì bạn phải đảm bảo có lối đi thuận tiện cho từng lô đất.