Ai là người phải làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở? Nhà tự xây có làm thủ tục hoàn công được không? Các trường hợp phải thực hiện thủ tục hoàn công? Quy định về hoàn công khi xây dựng nhà ở?
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục hoàn công khi xây dựng nhà ở theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật xây dựng khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Việc xây dựng nhà ở là quyền của công dân được pháp luật ghi nhận tuy nhiên không phải bất cứ tổ chức, cá nhân hay bất cứ trường hợp nào cũng xây dựng đúng theo quy định của pháp luật. Nếu không đáp ứng các điều kiện và không thực hiện đúng các thủ tục, quy định thì việc xây dựng của người dân có thể trái quy định hoặc là không được đảm bảo đủ các quyền lợi khi được pháp luật công nhận. Chính vì thế khi xây dựng nhà ở, người dân cần thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật xây dựng. Trong đó giai đoạn hoàn công khi xây dựng nhà ở được xác định là giai đoạn trong quá trình xây dựng làm căn cứ để cấp đổi lại sổ hồng để được pháp luật ghi nhận về quyền sở hữu nhà ở gắn liền trên đất. Qua bài viết này chúng tôi sẽ cung cấp những quy định mới về điều kiện, hồ sơ cũng như thủ tục hoàn công khi xây dựng nhà ở để các bạn nắm rõ.
Thứ nhất, khái niệm hoàn công:
Hoàn công được hiểu là việc hoàn thành một công trình xây dựng. Theo quy định của pháp luật xây dựng, đây là một thủ tục hành chính cần có khi xây dựng nhà ở với mục đích nhằm xác nhận sự kiện các nhà đầu tư, nhà thầu thi công đã hoàn thành xong việc thi công công trình xây dựng theo Giấy phép xây dựng đã được cấp và nghiệm thu hoàn thành công trình.
Như vậy hoàn công được thực hiện sau khi nhà đầu tư, nhà thầu đã thi công xong công trình theo đúng giấy phép xây dựng làm căn cứ, cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đổi sổ hồng hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho chủ sở hữu.
Thứ hai, điều kiện hoàn công công trình xây dựng nhà ở:
Để được hoàn công công trình xây dựng nhà ở phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định 46/2015/NĐ-CP như sau:
– Các công việc xây dựng, giai đoạn thi công, bộ phận công trình xây dựng được nghiệm thu. Kết quả các thí nghiệm, kiểm tra, chạy thử mà đảm bảo được các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng;
– Có văn bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy ban hành theo quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy;
– Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy xác nhận hoàn thành công trình bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc văn bản chấp thuận của các cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật có liên quan (nếu có);
– Chất lượng thi công xây dựng không còn tồn tại lớn làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, an toàn sử dụng công trình.
Thứ ba, hồ sơ hoàn công công trình xây dựng nhà ở:
Chủ đầu tư hoặc nhà thầu thi công công trình chuẩn bị 01 bộ hồ sơ hoàn công bao gồm các tài liệu được quy định tại Danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở ban hành kèm theo Thông tư 05/2015/TT-BXD, cụ thể gồm:
– Giấy phép xây dựng đã được cấp;
Luật sư
– Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công công trình xây dựng, nếu khi xây dựng có sai khác với thiết kế bản vẽ tho công xây dựng thì nộp thêm bản vẽ hoàn công;
– Hợp đồng xây dựng (nếu có);
– Báo cáo kết quả khảo sát quá trình xây dựng; kết quả thẩm tra công trình hoặc văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng và báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có);
– Các văn bản thỏa thuận, xác nhận, chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy, chữa cháy; vận hành thang máy (nếu có).
Thứ tư, trình tự – thủ tục hoàn công công trình xây dựng nhà ở:
– Chủ đầu tư, nhà thầu thi công chuẩn bị hồ sơ hoàn công;
– Nộp hồ sơ hoàn công tại Văn phòng một cửa tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu xây dựng nhà ở tại nông thôn;
– Văn phòng một cửa tiếp nhận hồ sơ và chuyển hồ sơ cho Phòng Quản lý đô thị;
– Phòng Quản lý đô thị xem xét hồ sơ: Nếu hồ sơ hợp lệ lập bản dự thảo Tờ trình và Giấy chứng nhận để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký phê duyệt đồng thời lập Phiếu chuyển Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Nếu hồ sơ không hợp lệ soạn thảo và ký công văn trả lời người nộp hồ sơ, trong đó nêu rõ lý do;
– Văn phòng Ủy ban nhân dân trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ký Giấy chứng nhận, sau đó chuyển cho Văn phòng một cửa tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu;
– Chủ sở hữu đến ngày hẹn lên nhận thông báo về nghĩa vụ tài chính hoặc hồ sơ không hợp lệ đã nộp và công văn trả lời của Phòng Quản lý đô thị. Nếu nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, liên hệ Chi cục Thuế tại địa phương để hoàn tất nghĩa vụ tài chính;
– Chủ sở hữu nhận Giấy chứng nhận hoàn công sau khi cung cấp được biên lai nộp thuế.
Như vậy sau khi hoàn tất các bước nêu trên, chủ sở hữu, chủ đầu tư hoặc nhà thầu thi công đã hoàn thành xong giai đoạn hoàn công, có thể đưa công trình vào sử dụng và thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).
Mục lục bài viết
1. Ai là người phải làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư tôi muốn hỏi một vấn đề liên quan đến hoàn công và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tôi có mua một ngôi nhà mới xây dựng xong, bên kia có giấy phép xây dựng và hợp đồng thi công cụ thể rồi. Vậy tôi mua nhà tôi có phải làm thủ tục hoàn công hay không, tôi mua bán như vậy có thể chịu những loại những thuế nào? Tôi xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất: đối với thủ tục hoàn công
Như bạn đã đưa ra các nội dung trình bày thì chủ nhà cũ đã có giấy phép xây dựng và hợp đồng thi công thì thủ tục hoàn công sẽ do chủ nhà thực hiện. Sau khi thực hiện xong thủ tục hoàn công sẽ tiến hành mua bán chuyển nhượng nhà đất với bạn.
Thứ hai: Nghĩa vụ khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất
Sau khi mua bán chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng phải thành lập bằng văn bản và có công chứng của cơ quan công chứng. Đây chính là hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trong thời hạn quy định kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế của quận nơi có nhà, đất. Hồ sơ bao gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Thuế mà bạn phải thực hiện đối với
1. Thuế thu nhập cá nhân: 2 %.
2. Thuế trước bạ: 0,5 %
Sau khi thực hiện nghĩa vụ đầy đủ thì các bên sẽ tiến hành làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Nhà tự xây có làm thủ tục hoàn công được không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có xây nhà ở Huyện Củ Chi, diện tích xây dựng <100m2, tôi có xin phép xây dựng (được cấp phép), có bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng nhưng do chỉ xây nhà cấp 4 nên ba tôi đứng ra xây, không có thuê công ty xây dựng. Vậy cho hỏi nhà tôi có đủ điều kiện để xin làm thủ tục hoàn công không? Lệ phí trước bạ & chi phí xây dựng cơ bản là như nào?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Thông tư 10/2014/TT-BXD thì:
Điều 6. Thiết kế xây dựng nhà ở
1. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250m2, từ 2 tầng trở xuống, việc thiết kế nhà ở thực hiện như sau:
a) Mọi tổ chức, cá nhân được thiết kế nếu có đủ năng lực, kinh nghiệm thiết kế nhà ở có quy mô tương tự và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế.
b) Trường hợp ở nông thôn, khi xây dựng nhà ở một tầng có kết cấu đơn giản thì không bắt buộc phải lập bản vẽ thiết kế cụ thể, chủ nhà có thể thi công theo mẫu nhà ở đã được xây dựng nhưng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng công trình nhà ở.
c) Khuyến khích chủ nhà thuê tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định để thiết kế nhà ở.
…
Theo bạn trình bày thì nhà bạn xây dựng trên diện tích xây dựng <100m2, có xin phép xây dựng, có bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng nhưng do chỉ. Theo hướng dẫn nêu trên thì những công trình đơn giản là nhà cấp 4 ở nông thôn có thể không cần lập bản vẽ thiết kế cụ thể, tuy nhiên, bạn không có hợp đồng với đơn vị thi công công trình nhưng là công trình đơn giản thì bạn vẫn có thể làm thủ tục hoàn công, thủ tục xin hoàn công cần có những giấy tờ cơ bản sau:
– Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu;
– Giấy phép xây dựng nhà ở;
– Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở;
– Bản vẽ hiện trạng hoàn công;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đó.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết:
– Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện;
– UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có qui hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
Lệ phí trước bạ là một khoản thu của ngân sách Nhà nước do người có tài sản chuyển dịch quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình trả cho Nhà nước để được công nhận tính hợp pháp của hành vi chuyển dịch.
Chi phí xây dựng cơ bản là những chi phí cần thiết để xây dựng công trình nhà ở. Về bản chất, lệ phí trước bạn và chi phí xây dựng cơ bản là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
3. Các trường hợp phải thực hiện thủ tục hoàn công?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Luật sư cho tôi hỏi: Doanh nghiệp tôi kinh doanh xăng dầu, thường xây dựng mới và cải tạo các cửa hàng bán lẻ xăng dầu, khi mời cơ quan cảnh sát phòng cháy chữa cháy nghiệm thu hoàn thành công trình để cấp chứng nhận đủ điều kiện về PCCC họ yêu cầu phải làm hoàn công, theo tôi hiểu thì công trình quy mô dưới 7 tầng thì không phải làm hoàn công, thứ 2 nếu doanh nghiệp không làm chủ sở hữu công trình thì không phải hoàn công? Mong giải thích giải thích giùm! Cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 xác định các công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Trong trường hợp của bạn, nếu xét đến số lương tầng để được miễn giấy phép xây dựng thì chỉ xét đến “Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” mà cửa hàng xăng dầu của bạn không thuộc trường hợp nói trên. Cửa hàng xăng của bạn vẫn buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Đó là vấn đề liên quan đến số liệu 7 tầng mà bạn đưa ra. Còn đối với vấn đề hoàn công thì với cửa hàng của bạn rơi vào trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng và buộc phải làm thủ tục hoàn công nhà.
Chủ thể thực hiện hoàn công nhà là chủ đầu tư theo khoản 9 Điều 3 Luật xây dựng 2014 được xác định là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.
Nếu doanh nghiệp không phải chủ sở hữu công trình nhưng lại được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động xây dựng thì vẫn là chủ thể thực hiện hoàn công.
Doanh nghiệp không phải thực hiện hoàn công khi không phải là một trong ba đối tượng sau:
+ Cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc vay vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.
+ Được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.
4. Quy định về hoàn công khi xây dựng nhà ở
Tóm tắt câu hỏi:
Nhờ luật sư tư vấn giúp, tôi đã được cấp phép xây nhà ở, một trệt 2 lầu. Diện tích tầng trệt là 38m2 và tổng diện tích xây dựng là 122m2. Như vậy tôi tự thiết kế và thuê thợ xây có được không, sau này có được hoàn công không. Xin chân thành cảm ơn luật sư.
Luật sư tư vấn:
Điều 5 Thông tư 05/2015/TT-BXD quy định về thiết kế xây dựng nhà ở như sau:
“Điều 5. Thiết kế xây dựng nhà ở
1. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự thiết kế.
2. Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.
3. Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện và phải được thẩm định theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 26
Bạn thông tin bạn xây dựng nhà ở một trệt hai lầu, tổng diện tích sàn xây dựng 122 m2. Do đó, bạn được tự thiết kế xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, việc thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo nguyên tắc tại Điều 79 Luật xây dựng 2010 như sau:
– Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
– Chủ nhà tự thiết kế chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
Hồ sơ làm thủ tục hoàn công bao gồm:
– Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu (1 bản chính).
– Giấy xin phép xây dựng nhà ở (1 bản sao y có chứng thực sao y), kèm theo bản vẽ thiết kế xây dựng nhà (1 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Bản vẽ hiện trạng hoàn công (2 bản chính).
Nơi nộp hồ sơ: Bạn nộp hồ sơ đến Phòng xây dựng thuộc UBND quận, huyện nơi có nhà ở để làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở.
