Trường hợp đất nằm trong quy hoạch có được phép xây dựng không?

Nói về đất đai và việc xây dựng, đây luôn là nội dung được rất rất nhiều người quan tâm. Một tình trạng cũng như vấn đề được rất nhiều người thắc mắc và gửi câu hỏi đến Luật Dương gia đó là “trường hợp đất nằm trong quy hoạch thì có được phép thực hiện xây dựng không? Để giải quyết vấn đề này Luật Dương gia xin được đưa ra ý kiến và nội dung hỗ trợ như sau:

1. Quy hoạch sử dụng đất là gì?

1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có đưa ra khái niệm về quy hoạch sử dụng đất như sau:

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Như vậy ta có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành xem xét và nghiên cứu lại việc sử dụng đất nhằm các mục tiêu to lớn mang tính chất xã hội, phát triển mọi mặt của xã hội như kinh tế, chính trị các lĩnh vực cần thiết tại khu vực có đất cần quy hoạch.

1.2. Các hình thức quy hoạch sử dụng đất

Nếu xét theo quy hoạch về cấp thì quy hoạch sử dụng đất được chia ra thành ba cấp

+ Quy hoạch  sử dụng đất cấp quốc gia

Trong nội dung về quy hoặc sử dụng đất cấp quốc gia, việc xác định quy hoặc sẽ được dựa trên các căn cứ như sau:

a) Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế – xã hội; chiến lược, quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực;

b) Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội;

c) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia kỳ trước;

d) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực;

đ) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.

Nội dung này được quy định tại Điều 38 khoản 1 Luật đất đai năm 2013 . Qua đây ta có thể thấy quy hoạch cấp quốc gia dựa trên căn cứ chủ yếu về các mục tiêu và mục đích mang tính chất quốc gia, phát triển kinh tế xã hội nhằm mục đích quốc gia. Các lĩnh vực quy hoạch của cấp quốc gia cũng mang tính chất to lớn, ảnh hưởng và tạo ra lợi ích quốc gia khi thực hiện việc quy hoạch

+ Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì nội dung quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 39 khoản 2 Luật đất đai năm 2013 như sau:

a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;

b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp tỉnh;

c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng;

d) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản này đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;

đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;

e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

Như vậy ta có thể thấy, đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sẽ có định hướng trong vòng thời gian là 10 năm để sử dụng, phải tiến hành lập bản đồ quy hoạch khi thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Bên cạnh đó còn phải lập sẵn giải pháp để thực hiện việc quy hoạch sử dụng đất bởi lẽ việc quy hoạch trong nhiều trường hợp sẽ xảy ra những vấn đê pháp lý liên quan nên việc lập sẵn các giải pháp là điều vô cùng cần thiết.

+ Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì việc quy hoạch sẽ căn cứ vào các nội dung sau đây:

a) Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;

b) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

c) Nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của các cấp;

d) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

Qua nội dung được quy định tại Khoản 3 Điều 40 Luật đất đai năm 2013 thì ta thấy để xây dựng được quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì cấp huyện sẽ phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và nhu cầu sử dụng đất trong năm thực hiện của các ngành các cấp liên quan. Bên cạnh đó còn là các khả năng huy động vốn, huy động nguồn lực trong kế hoạch sử dụng đất tại cơ sở cấp huyện.

2. Quy định về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất 

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2013 việc quy định về sử dụng đất khi đất đã có quy hoạch đã được quy định rất rõ ràng. Trong đó có những điểm nổi bật và đáng lưu ý như sau:

+ Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

+ Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

+ Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Qua đây ta có thể thấy rằng, việc đất đã có quy hoạch sử dụng thì đương nhiên việc sử dụng đất trong hạn mức đã có thông báo hoặc có kế hoạch về việc quy hoạch sẽ bị hạn chế và sự quản lý của địa phương một cách nghiêm ngặt. Bởi khi đã có quy định cụ thể và rõ ràng nêu trên thì việc áp dụng thực hiện luôn luôn phải tuân thủ theo đúng quy định đã được đặt ra.

3. Trường hợp đất nằm trong quy hoạch có được phép xây dựng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật Dương gia, tôi đang có một vấn đề vướng mắc cần Luật sư Luật Dương gia tư vấn và giải quyết cho em như sau.Em định xây nhà trên đất quy hoạch đã hơn 10 năm nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Yên. Và em có làm hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tạm theo đúng quy mô, tính chất, đúng quy định về hồ sơ xin cấp phép xây dựng tạm và em có cam kết tự tháo dỡ khi nhà nước có quyết định thu hồi đất nhưng Uỷ ban nhân dân thành phố Tuy Hòa không cấp phép mà bảo chờ không nói rõ thời gian đến khi nào.

Hiện tại nhà em đã xuống cấp do xây dựng cách đây đã hơn 40 năm mất an toàn không thể ở được nữa. Vậy em định xây lại nhà để ở khi không có giấy phép xây dựng có bị phạt không?Và mức xử phạt là bao nhiêu? Sau khi xử phạt em có được phép xây dựng tiếp không? Nếu không thì em phải khiếu nại đến cơ quan nào giải quyết? Em xin trân thành cảm ơn Luật sư Luật Dương gia.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3, Điều 49 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021 Luật đất đai 2013 quy định về kế hoạch sử dụng đất:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

…

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như bạn trình bày, phần diện tích nhà bạn đã được quy hoạch 10 năm nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. Như vậy, gia đình bạn được phép xây dựng nhà trên phần diện tích đấy đó. Việc xây dựng theo hình thức xây dựng tạm, tức là khi có quyết định thu hồi, gia đình bạn phải tự nguyện phá dỡ phần công trình này.

Căn cứ theo quy định tại khoản 18, Điều 3 Luật xây dựng 2014, giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Giấy phép xây dựng tạm được cấp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

– Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

– Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Như vậy, với trường hợp của gia đình bạn, Ủy ban nhân dân thành phố Tuy Hòa căn cứ vào quy hoạch của địa phương để tiến hành cấp giấy phép xây dựng tạm cho công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ. Việc bạn tự ý xây dựng không xin giấy phép xây dựng sẽ bị xử lý vi phạm hành chính và bị yêu cầu phá dỡ phần công trình không giấy phép.