Hình thức sử dụng đất là gì? Có các hình thức sử dụng đất nào?

1. Hình thức sử dụng đất là gì? 

Hình thức sử dụng đất được hiểu là cách thức mà Nhà nước sử dụng nhằm mục đích ghi nhận, thể hiện quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của chủ sở hữu đất, chủ sở hữu đất có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, hai vợ chồng, cộng đồng dân cư, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài,… hoặc thuộc quyền sử dụng của nhiều chủ sở hữu đất. 

2. Các hình thức sử dụng đất:

Hình thức sử dụng đất bao gồm hai loại: hình thức sử dụng đất riêng và hình thức sử dụng đất chung.

Cách ghi hình thức sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) như sau:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định các hình thức sử dụng đất hiện nay bao gồm các hình thức sau:

Thứ nhất, trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất. Một người sử dụng đất ở đây có thể là: một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,… thì cần ghi Sử dụng riêng vào mục hình thức sử dụng;

Thứ hai, thửa đất ở có ao, có vườn mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và thửa đất này có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi Sử dụng riêng và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo. 

Ghi Sử dụng chung và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. 

Ví dụ: Sử dụng riêng: Đất ở 150m2, đất trồng cây lâu năm 200m2; Sử dụng chung: Đất ở 70m2, đất trồng cây hàng năm 500m2″.

Thứ ba, trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi Sử dụng chung vào mục hình thức sử dụng;

Việc xác định các hình thức sử dụng đất:

Việc xác định được dựa trên quy định Luật Đất đai năm 2013, hình thức sử dụng đất sẽ phân loại cụ thể như sau:

– Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:

+ Hình thức được nhà nước giao đất:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 7 điều 3 Luật đất đai 2013 Nhà nước giao quyền sử dụng đất được hiểu là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Như vậy, sẽ có hình thức giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Hình thức được Nhà nước cho thuê đất:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 8 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Nhà nước cho thuê đất dưới hai hình thức tương ứng là thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

+ Hình thức được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương đó.

+ Hình thức được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được hiểu là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất hay, giao đất thông qua việc cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng đối với thửa đất xác định.

Theo đó, hình thức sử dụng này cần đáp ứng các điều kiện:

i) Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

ii) Đất không thuộc diện đang tranh chấp;

iii) Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;

– Nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác.

3. Thông tin thửa đất tại trên sổ đỏ, sổ hồng được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 6 Thông tư 23 quy định việc thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận được thể hiện như sau:

Thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau:

Thứ nhất, Thửa đất số: 

Đối với phần nội dung này, thửa đất số ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nơi chưa có bản đồ địa chính có thể sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; còn đối với  trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi “01”.

Thứ hai, Tờ bản đồ số:

Đối với phần nội dung này, cần ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận. 

Thứ ba, Địa chỉ thửa đất: 

Đối với phần nội dung này quý bạn đọc cần ghi tên khu vực như xứ đồng, điểm dân cư,…; số nhà, tên đường phố, tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất. 

Thứ tư, Diện tích: 

Đối với phần diện tích này, ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (ký hiệu: m2), Lưu ý, việc ghi diện tích này sẽ được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

Đối với thửa đất có nhà chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo quy định tại Điều 49 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cụ thể: 

–  Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư,cơ sở thương mại,  văn phòng làm việc, dịch vụ trong nhà chung cư được gọi chung là căn hộ sẽ bao gồm: 

Một là, Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà; 

Hai là, Đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. 

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ ranh giới, vị trí, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và chủ đầu tư các trách nhiệm thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

– Quyền sử dụng đất nêu trên là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính như sau: 

Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. 

Đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do tuy nhiên cần lưu ý rằng việc sử dụng và định hoạt quyền sử dụng đất chung cơ phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung nêu trên theo thời hạn ổn định lâu dài cho chủ sở hữu căn hộ; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;

– Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ. 

Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định nêu trên sẽ thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013; 

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; 

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.