Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động thương mại diễn ra phổ biến tại nước ta hiện nay. Vậy hình thức kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản:
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản như sau:
+ Khi tham gia kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức phải tuân thủ nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. Bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản là việc thống nhất, trao đổi về quyền và trách nhiệm giữa các bên. Lúc này, các bên tham gia giao kết hợp đồng phải tôn trọng lẫn nhau, bình đẳng hợp tác nhằm thu về lợi nhuận. Nguyên tắc bình đẳng này được áp dụng cũng giúp hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra một cách khách quan, công bằng, hạn chế đến mức tối đa những rủi ro, sai phạm có thể xảy ra.
+ Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Tức bất động sản được đưa vào hoạt động kinh doanh phải đảm bảo tuân thủ những quy định chung nhất của pháp luật. Trong trường hợp không tuân thủ về điều kiện của bất động sản, giao dịch kinh doanh bất động sản sẽ đạt được kết quả theo quy định chung của pháp luật. Thực tế, bất động sản chính là nội dung của giao dịch kinh doanh bất động sản. Vậy nên, chỉ khi bất động sản đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì giao dịch mới có giá trị pháp lý; quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mới được đảm bảo.
+ Khi thực hiện kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức phải tuân thủ theo nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch. Nguyên tắc này giúp giao dịch bất động sản diễn ra đúng với quy định của pháp luật, hạn chế đến mức tối đa những dấu hiệu sai phạm, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại.
+ Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tức theo quy định của Nhà nước, nếu bất động sản nằm trong phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, vùng quy hoạch của Nhà nước, thì cá nhân, tổ chức sẽ không thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.
2. Hình thức kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Nói cách khác, kinh doanh bất động sản là hoạt động thương mại. Tại đó, cá nhân, tổ chức sẽ tham gia vào loại hình dịch vụ kinh doanh bất động sản (nhà đất) để thu về lợi nhuận. Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra hết sức phổ biến tại nước ta. Nó xuất phát từ nhu cầu sử dụng nhà đất để kinh doanh, buôn bán, đầu tư, sử dụng của người dân ngày càng lớn.
Kinh doanh bất động sản ngày càng có những bước chuyển mình mạnh mẽ. Nhà nước đã đưa ra những quy định mang tính chất điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức.
– Theo quy định của
+ Môi giới bất động sản.
+ Kinh doanh sàn giao dịch bất động sản.
+ Tư vấn bất động sản.
– Đây là ba hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến tại nước ta. Ở từng hình thức kinh doanh bất động sản cụ thể, sẽ phát sinh các vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ khác nhau giữa các cá nhân, tổ chức. Hơn hết, các hình thức kinh doanh bất động sản này đều hướng đến mục đích chung nhất là thu về lợi nhuận, đáp bảo nhu cầu tài chính giữa các bên tham gia.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, có ba kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước, đó là: môi giới bất động sản, kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và tư vấn bất động sản. Đối với việc áp dụng từng hình thức kinh doanh bất động sản bất kỳ, các tổ chức, cá nhân phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy cách tiến hành, quyền và nghĩa vụ liên quan đến hoạt động này, nếu vi phạm, sẽ bị xử lý, xử phạt theo quy định chung.
3. Các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản:
Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định về các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
+ Kinh doanh bất động sản không đảm bảo tuân thủ đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, nếu không đủ điều kiện, hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ không có giá trị pháp lý.
+ Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản mà cá nhân, tổ chức đưa ra không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Các thông tin liên quan về bất động sản không được công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực. Điều này ảnh hưởng đến công tác quản lý, xem xét và đưa ra kết luận đầu tư của khách hàng.
+ Hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản cũng được xem là một trong những hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
+ Cá nhân, tổ chức có hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
+ Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định cũng là một trong những hành vi bị cấm trong công tác hoạt động kinh doanh bất động sản.
+ Cá nhân, tổ chức có hành vi thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
4. Mức xử phạt với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản:
Khi tham gia kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp phải nghiêm túc chấp hành và tuân thủ theo các quy định mà Nhà nước đưa ra. Trong trường hợp không tuân thủ, chủ thể vi phạm hoàn toàn bị xử lý theo quy định của pháp luật. Điều 58
– Mức xử phạt từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng được áp dụng đối với các chủ thể thực hiện một trong các hành vi sau đây:
+ Cá nhân thực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập (không đăng ký thành lập doanh nghiệp) mà không có chứng chỉ hành nghề kinh doanh bất động sản. Đây là vi phạm quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định chung của pháp luật.
+ Cá nhân có hành vi tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản.
– Chủ thể vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
+ Đăng ký thành lập doanh nghiệp là nghĩa vụ mà các cá nhân, tổ chức phải thực hiện khi muốn kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định thì sẽ bị áp dụng mức phạt hành chính này.
+ Trong quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức không lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ với khách hàng.
+ Doanh nghiệp không thực hiện chế độ báo cáo cho cơ quan Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản của mình.
+ Cá nhân, tổ chức mở sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản không có quy chế hoạt động; tên, địa chỉ theo quy định hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
+ Hành vi tiến hành thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định.
– Chủ thể vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu thực hiện một trong các hành vi vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản sau đây:
+ Cá nhân, tổ chức đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Hành vi này gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng.
+ Cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.
Ngoài ra, chủ thể vi phạm còn bị áp dụng các hình thức xử phạt bổ sung khác tương ứng với mức độ vi phạm theo quy định của pháp luật.
Trên đây là mức xử phạt hành chính được áp dụng đối với các cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của luật. Quy định mà Nhà nước đưa ra mang tính răn đe, xử phạt cao. Thực tế, khi hành vi vi phạm chưa đạt đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chủ thể vi phạm kinh doanh bất động sản sẽ bị xử phạt hành chính. Thông qua hình thức xử phạt này, cơ quan Nhà nước đã răn đe được các cá nhân, tổ chức, để họ không tái phạm lần sau. Cùng với đó, nó giúp chất lượng hoạt động kinh doanh bất động sản được nâng cao, thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế, xã hội.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.
