Hiệu lực hợp đồng tặng cho đất khi chưa thực hiện sang tên

1. Khái niệm hợp đồng tặng cho đất:

Hợp đồng tặng cho đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho chuyển quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho phải trả tiền hoặc phải thực hiện nghĩa vụ nào khác.

Tình huống ví dụ:

Anh A có một mảnh đất ở thành phố Hồ Chí Minh. Anh A muốn tặng cho mảnh đất này cho con gái của mình là chị B. Anh A và chị B đã thỏa thuận về việc tặng cho, bao gồm giá trị của mảnh đất, thời gian giao đất,… Sau đó, anh A và chị B đã ký hợp đồng tặng cho đất và công chứng tại Văn phòng công chứng.

Với tình huống này, hợp đồng tặng cho đất giữa anh A và chị B là hợp pháp và có hiệu lực.

Lưu ý:

– Trong trường hợp tặng cho đất cho người thân thuộc như con ruột, cha mẹ, vợ chồng,… thì không phải nộp lệ phí trước bạ.

– Trong trường hợp tặng cho đất cho người không phải là người thân thuộc thì phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

2. Hiệu lực hợp đồng tặng cho đất khi chưa thực hiện sang tên:

Căn cứ theo các quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất Đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018, Luật Công chứng năm 2014. Dựa vào các căn cứ pháp lý được nêu trên, có thể thấy rằng:

Hợp đồng tặng cho đất có hiệu lực kể từ thời điểm các bên ký kết hợp đồng và đã được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để có thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bên được tặng cho cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng tặng cho đất có hiệu lực kể từ thời điểm các bên ký kết hợp đồng và đã được công chứng hoặc chứng thực. Điều này có nghĩa là ngay sau khi ký kết hợp đồng, bên tặng cho đã chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho. Tuy nhiên, để có thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bên được tặng cho cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.

Thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất trong trường hợp tặng cho đất được quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có);

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của bên tặng cho và bên được tặng cho.

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

 – Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Sau khi được cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên được tặng cho sẽ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Như vậy, mặc dù hợp đồng tặng cho đất có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết và công chứng, nhưng để có thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bên được tặng cho cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.

Sau đây là một ví dụ cụ thể về Hiệu lực hợp đồng tặng cho đất khi chưa thực hiện sang tên:

Chị A có một mảnh đất ở quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Chị A muốn tặng cho mảnh đất này cho con gái của mình là chị B. Chị A và chị B đã ký kết hợp đồng tặng cho đất và đã được công chứng. Tuy nhiên, do bận công việc nên chị B chưa thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

Tình huống này có những vấn đề pháp lý sau:

– Hợp đồng tặng cho đất có hiệu lực kể từ khi các bên ký kết hợp đồng và đã được công chứng. Điều này có nghĩa là ngay sau khi ký kết hợp đồng, quyền sử dụng đất đã chuyển từ chị A sang chị B.

– Tuy nhiên, chị B vẫn chưa có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cụ thể, chị B chưa thể:

+ Thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, như: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của mình.

+ Chịu các nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, như: Nghĩa vụ nộp thuế, nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước; nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng thời hạn; nghĩa vụ bảo vệ môi trường; nghĩa vụ tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, chị B nên thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi nhận được đất từ chị A.

Chị B có thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013. Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có);

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của chị A và chị B.

Chị B nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn giải quyết là không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Sau khi được cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chị B sẽ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

3. Thời hạn phải sang tên sổ đỏ sau khi tặng cho đất:

Khi tặng cho nhà đất phải công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho và sang tên là thủ tục bắt buộc. Kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày.

Ngày biến động trong trường hợp tặng cho được xác định như sau:

– Trường hợp không có thoả thuận về ngày tặng cho thì ngày biến động là ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho;

– Trường hợp các bên có thoả thuận về ngày tặng cho, ngày biến động là ngày do các bên thỏa thuận.

Như vậy, khi thực hiện tặng cho nhà đất, người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho hoặc ngày do các bên đã thoả thuận như trong hợp đồng.

Không sang tên sổ đỏ sẽ bị phạt hành chính. Người bị xử phạt là bên nhận quyền tặng cho. Mức phạt cụ thể với cá nhân như sau:

– Tại khu vực nông thôn:

+ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký biến động;

+ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký biến động.

– Tại khu vực đô thị:

+ Mức phạt bằng 2 lần mức xử phạt với trường hợp tương tự tại nông thôn;

+ Mức phạt với bên nhận quyền là tổ chức gấp 2 lần mức phạt với cá nhân.

Thêm vào đó, áp dụng biện pháp khắc phục như buộc người đang sử dụng đất phải làm thủ tục sang tên theo quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018;

– Bộ Luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.