Từ lâu, đất đai luôn là một chủ đề nóng trên các báo đài, ti vi, mạng xã hội…Pháp luật nước ta cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để quy định về các vấn đề liên quan đến đất đai, nhằm giúp bảo vệ các quyền và lợi ích của người dân. Vậy hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
Mục lục bài viết
1. Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K chính là cách để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, khi nhà nước giao đất không kể giao qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thường thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được Sở Tài chính chủ trì, xác định theo từng khu vực, tuyến dường, vị trí tương ứng với múc đích sử dụng vào từng năm. Góp phần phù hợp với thị trường, điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương.
Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng, chiều cao của công trình, khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
Trường hợp trong một năm UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy định hệ số K trong năm đó thì có thể áp dụng hệ số K theo quyết định trước đó.
2. Phương pháp định giá đất:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
3. Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất:
- Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.
- Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
+ Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị, tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
+ Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của
- Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại.
Đối với trường hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
– Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất:
+ Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
+ Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định.
4. Cách tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất:
Căn cứ theo
Bước 1: Khảo sát thông tin về giá đất thực tế
- Khảo sát tối thiểu giá đất của 3 mảnh đất được thực hiện mua bán, chuyển nhượng, đấu giá trong vòng tối đa 24 tháng kể từ thời điểm tiến hành khảo sát. Việc khảo sát đất được tiến hành tại từng vị trí như trong bảng giá đất.
- Nếu khu vực tiến hành định giá thiếu thông tin về giá đất, cần tiến hành khảo sát thông tin tại các khu vực lân cận có sự tương đồng về điều kiện kinh tế, xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
- Với các khu vực đất điều tra về khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, cần thu thập thông tin về các khoản này từ tối thiểu 3 thửa đất.
- Điều tra và thu nhập các thông tin về tình hình KT-XH tại khu vực khảo sát.
Bước 2: Xác định giá đất ở từng vị trí và khu vực đang được áp dụng phổ biến
Tiến hành thống kê giá đất theo khu vực đã khảo sát. Đồng thời, xác định mức giá đất được áp dụng phổ biến trên thị trường.
Việc xác định cần tuân theo quy định tại Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Bên cạnh hệ số điều chỉnh giá đất là gì, cần nắm được cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất dựa theo những yếu tố sau:
- Giá đất đang được áp dụng trên thị trường thực tế
- Điều kiện kinh tế – xã hội tại khu vực đất
- Giá đất căn cứ theo bảng đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành
Trong trường hợp thông tin về giá đất phổ biến không được thu thập đầy đủ, có thể xác định dựa theo điều kiện KT-XH khu vực hoặc bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành.
Bước 4: Tính giá đất của khu vực theo hệ số K
Công thức chuẩn tính giá đất dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Giá đất cụ thể tính theo hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất theo quy định x Hệ số K x Hệ số điều chỉnh (Đ) (nếu có)
Trong đó: Hệ số điều chỉnh Đ là hệ số điều chỉnh các trục đường giao thông.
5. Điều chỉnh bảng giá đất:
- Các trường hợp điều chỉnh bảng giá đất
– Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự;
– Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.
- Trình tự điều chỉnh bảng giá đất
- Xác định loại đất, vị trí đất cần điều chỉnh trong bảng giá đất;
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;
- Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh và Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh;
- Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
- Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Thẩm định dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
- Trình Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và báo cáo Hội đồng nhân dân tại kỳ họp gần nhất;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
- Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
- Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh;
- Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh;
- Văn bản thẩm định bảng giá đất điều chỉnh.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định 44/2104/NĐ-CP quy định về giá đất;
- Thông tư 33/2107/TT-BTNMT quy định chi tiết
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
