Hậu quả pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật

1. Hậu quả pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật:

1.1. Thế nào là chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật?

Theo quy định của pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự hiện nay, thì không có khái niệm cụ thể thế nào là chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm để chỉ việc chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch dân sự hợp pháp từ người này sang người khác, thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau ví dụ như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất … phù hợp với quy định của pháp luật về  đất đai và dân sự. Để chuyển quyền sử dụng đất đúng với quy định của pháp luật thì sẽ căn cứ theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 hiện nay, thì người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế hoặc tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau đây:

– Bất động sản đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phù hợp với trình tự và thủ tục do pháp luật quy định; 

– Bất động sản đó không có tranh chấp và được sử dụng lâu dài ổn định, có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Uỷ ban nhân dân cấp xã;

– Ngoài ra thì quyền sử dụng đất đó cũng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án dựa trên bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Mảnh đất được đem đi để chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Như vậy thì chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo các điều kiện nêu trên. Nếu như quá trình chuyển quyền sử dụng đất mà không đáp ứng được một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ bị coi là trái quy định của nhà nước. Vậy thì có thể đưa ra khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất trái quy định của nhà nước như sau: ThêĐó là việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi không đủ các điều kiện về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tức là không đáp ứng được các điều kiện theo như đã phân tích ở trên.

1.2. Hậu quả pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật: 

Chuyển quyền sử dụng đất theo như phân tích ở trên cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật. Nếu quá trình chuyển quyền sử dụng đất trái với quy định của pháp luật thì sẽ phải gánh chịu những hậu quả pháp lý bất lợi, cụ thể là sẽ căn cứ theo Điều 697 của Bộ luật Dân sự năm 2015: tức là khi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện có hiệu lực, vi phạm các điều kiện về mặt nội dung hoạt hình thức theo quy định của pháp luật đất đai và bộ luật dân sự thì hợp đồng đó được xác định là vô hiệu. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu có nghĩa là không có hiệu lực pháp luật trên thực tế và không có khả năng phát sinh trách nhiệm ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao kết hợp đồng. Ngoài ra thì người vi phạm còn có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật như có thể bị thu hồi tài sản giao dịch hoặc tịch thu lại hoa lợi lợi tức phát sinh từ quá trình giao dịch trái pháp luật đó. Trong trường hợp người vi phạm gây ra thiệt hại thì con phải bồi thường và bù đắp những tổn thất do hành vi trái pháp luật của mình gây ra theo quy định của pháp luật dân sự. 
Hậu quả pháp lý khi việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật được nhìn nhận ở nhiều khía cạnh như sau:

Thứ nhất, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ hai, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi lợi tức sẽ không phải hoàn trả hoa lợi lợi tức đó theo quy định tại khoản 3 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tác giả cũng đồng tình với hậu quả pháp lý này bởi vì chúng ta cần phải đề cao nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của bên ngay tình trong những quan hệ trái pháp luật khi họ không biết hành vi của họ là trái pháp luật và pháp luật cũng không quy định rằng họ phải biết. 

Thứ ba, bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Thiệt hại bồi thường trong trường hợp này thông thường là những thiệt hại về vật chất. Ngoài ra cũng có thể bao gồm cả thiệt hại về tinh thần. Bởi vì người thiệt hại về vật chất hay thiệt hại về tinh thần thì cũng đều phải chịu những tổn hại nhất định và cần được bồi thường tương ứng với mức thiệt hại thực tế mà họ phải gánh chịu. Nếu như bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật dẫn đến vô hiệu thì bên chuyển nhượng sẽ chỉ phải trả lại số tiền đã nhận cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm giao lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, những hành vi vi phạm pháp luật đất đai có thể bị áp dụng bằng các biện pháp hành chính như phạt cảnh cáo, phạt tiền…, trách nhiệm kỷ luật, trách nhiệm vật chất, trách nhiệm hình sự hoặc áp dụng tổng hợp các biện pháp đó nhằm mục đích buộc bên vi phạm phải chịu trách nhiệm về hậu quả do hành vi trái pháp luật của mình.

2. Giải quyết tranh chấp khi chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật: 

Đối với những giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Nếu như tranh chấp xảy ra thì các bên cần phải thực hiện những hoạt động để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Khi đó các bên cần phải ngồi lại để thỏa thuận và thương lượng với nhau, với mục đích đi đến tiếng nói chung, bởi pháp luật về dân sự luôn tôn trọng sự thỏa thuận và quyền định đoạt của các bên. Nếu như các bên không thể thỏa thuận được thì sẽ gửi đơn ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Uỷ ban nhân dân xã để yêu cầu họ tổ chức cuộc hòa giải tranh chấp đất đai. Trước sự hoa dài của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu các bên hòa giải không thành hoặc đã hòa giải thành mà các bên vẫn không thiện chí thực hiện thì khi đó chúng ta cần phải nộp đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình. Căn cứ theo quy định tại Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013, thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại cấp cơ sở mà không thành thì sẽ được giải quyết theo một số con đường sau đây:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính;

– Hoặc khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng về dân sự, cụ thể trong trường hợp này là căn cứ theo Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì thẩm quyền thuộc về tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi có bất động sản là đối tượng của tranh chấp toạ lạc.

3. Một số lưu ý trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất: 

Có thể nói, quá trình chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật sẽ kéo theo những hậu quả không đáng có theo như đã phân tích ở trên. Để tránh những rủi ro đó thì cần phải có một số lưu ý trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất cần phải đắp ứng được các điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: các chủ thể tham gia giao kết giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự, nội dung và mục đích của giao dịch phải không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội, tham gia quá trình chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện và không bị lừa dối ép buộc, phải đắp ứng được yêu cầu về mặt hình thức đó là lập thành văn bản và có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. 

Thứ hai, cần phải tiến hành xác minh tính pháp lý của bất động sản là đối tượng của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Xác định các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của các chủ thể. Tiến hành kiểm tra trên thực tế tính ổn định và lâu dài của mảnh đất đó, chủ động xác minh xem mảnh đất đó có tranh chấp hay không thông qua nhiều phương thức khác nhau.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.