Đất thương mại, dịch vụ là loại đất đặc thù để thực hiện các dự án đầu tư phục vụ cho mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Vậy đất thương mại dịch vụ có hạn mức tối đa và thời hạn sử dụng là bao nhiêu?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là đất thương mại dịch vụ?
Căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất thương mại, dịch vụ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Căn cứ theo quy định tại Phụ lục 1 được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT thì đất thương mại, dịch vụ được phép sử dụng vào việc xây dựng các công trình như:
– Các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại;
– Các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại kể ể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm.
Như vậy, đất thương mại, dịch vụ được sử dụng vào mục đích xây dựng các cơ sở kinh doanh phục vụ cho mục đích thương mại, dịch vụ. Nếu xây dựng và sử dụng đất ngoài mục đích nêu trên thì người sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định của pháp luật.
2. Hạn mức đất và thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước chỉ quy định về hạn mức sử dụng đối với hạn mức giao đất nông nghiệp và đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất nông nghiệp. Còn đối với đất thương mại, dịch vụ thì hiện nay Nhà nước không có quy định về vấn đề hạn mức tối thiểu và tối đa.
Về thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ, theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Luật Đất đai năm 2013 thì hiện nay Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất nói chung theo 02 hình thức sau:
– Sử dụng đất ổn định lâu dài;
– Sử dụng đất có thời hạn.
Căn cứ theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất đối với đất thương mại, dịch vụ bao gòm cả sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Cụ thể như sau:
– Đối với trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài: Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 thì đất thương mại, dịch vụ do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng ổn định mà không phải là loại đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì được xác định là đất thương mại, dịch vụ sử dụng ổn định lau dài;
– Đối với trường hợp sử dụng đát có thời hạn: Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ là 50 năm hoặc 70 năm tuỳ vào từng trường hợp cụ thể:
+ Đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc 70 năm nêu trên nếu khi hết thời hạn sử dụng đất theo quy định mà người sử dụng đất vẫn có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì sẽ làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét về việc gia hạn thời gian sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Lưu ý, thời gian được phép gia hạn sử dụng đất sẽ không quá thời hạn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất lần đầu, cụ thể tuỳ vào từng trường hợp thì thời gian gia hạn là không quá 50 năm hoặc 70 năm.
3. Trình tự, thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn:
Như đã phân tích tại mục 2 của bài viết này thì đối với những loại đất thương mại, dịch vụ được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc 70 năm. Do đó, trong vòng 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thương mại dịch vụ phải thực hiện xin gia hạn thời hạn sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 74
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp:
Căn cứ khoản 9 Điều 9 Thông tư
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được Nhà nước cấp trước đó;
+ Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và những văn bản pháp luật khác có liên quan thì người sử dụng đất thương mại, dịch vụ muốn gia hạn thời hạn sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ yêu cầu gửi đến Văn phòng đăng ký biến động đất đai/ Chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai.
Nếu địa phương đã thành lập Bộ phận một cửa- Tiếp nhận và trả kết quả thì người sử dụng đất có nhu cầu xin gia hạn thời gian sử dụng đất thương mại, dịch vụ sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Bộ phận sẽ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai.
Bước 3: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:
Người có thẩm quyền nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác nhận chính xác xem cá nhân, hộ gia đình đó có đang trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay không. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và chưa bảo đảm tính hợp lệ thì người tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ sửa đổi, bổ sung sao cho hợp lệ. Nếu hồ sơ đã bảo đảm tính hợp lệ theo quy định của pháp luật thì cán bộ tiếp nhận sẽ tiếp nhận hồ sơ và viết giấy hẹn cho người nộp hồ sơ.
Văn phòng đăng ký biến động đất đai xác nhận lại thời hạn được tiếp tục sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo thời hạn được pháp luật quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.
Sau khi cập nhật thông tin về thời hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính cũng như cơ sở dữ liệu về đất đai của địa phương để đồng bộ thông tin.
Bước 4: Trả kết quả cho người sử dụng đất:
Sau khi hoàn thiện việc giải quyết hồ sơ thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất được gia hạn thêm không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu. Cụ thể là 50 năm đối với đất thương mại, dịch vụ được Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình hoặc cho thuê đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; 7 năm đối với dự án đàu tư lớn nhưng chậm thu hồi vốn, dự án đầu tư thuộc địa bàn kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời gian dài hạn hơn.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14/12/2018 Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
