Trong giai đoạn hiện nay, hạn mức đất ở được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng nhằm mục đích để thông qua đó có thể xác định diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng. Đồng thời hạn mức đất ở còn được sử dụng để tính tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp trong và vượt hạn mức. Vậy hạn mức đất ở là gì? Hạn mức đất ở theo Luật Đất đai mới?
Mục lục bài viết
1. Hạn mức đất ở là gì?
Hạn mức đất ở được hiểu cơ bản chính là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng khi cơ quan đó công nhận quyền sử dụng đất ở, giao đất ở.
Tuy đây là mức giới hạn diện tích đất ở nhưng điều đó cũng không đồng nghĩa với việc khi cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì các đối tượng là những người dân cũng sẽ chỉ được cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích đất ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức, thay vào đó thì người dân vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu như thửa đất đó đã đủ điều kiện cấp sổ (cấp vượt hạn mức).
Điểm khác biệt cụ thể giữa trường hợp cấp sổ trong hạn mức và vượt hạn mức đó chính là tiền sử dụng đất sẽ phải nộp và tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính theo cách khác nhau, cụ thể:
– Các chủ thể sẽ có thể không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp các chủ thể cần phải nộp thì tiền sử dụng đất đó sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành.
– Đối với phần diện tích cấp vượt hạn mức thì các chủ thể sẽ có trách nhiệm cần phải nộp tiền sử dụng đất và được tính theo giá đất cụ thể nên số tiền phải nộp sẽ cao hơn nếu cùng đơn vị diện tích cụ thể được xác định.
2. Quy định về hạn mức giao đất ở theo Luật Đất đai năm 2013:
Hạn mức giao đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành khác với các quy định về hạn mức đất nông nghiệp. Nếu như pháp luật quy định cụ thể hạn mức đất nông nghiệp phân theo từng loại đất nông nghiệp; và khu vực được xác định là phân theo đồng bằng; miền núi trung du. Thì hạn mức giao đất ở sẽ theo các quy định về hạn mức tại từng địa phương cụ thể căn cứ theo quy định của các văn bản pháp luật hiện hành.
2.1. Hạn mức đất ở tại nông thôn:
Đất ở do các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn bao gồm các loại đất cụ thể như sau: đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất; các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 và cũng căn cứ vào quỹ đất của địa phương, quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc phê duyệt. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân cụ thể như sau:
– Đối với đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn; bao gồm đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thô, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Căn cứ cụ thể vào quỹ đất của địa phương; và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng đã quy định cụ thể về hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để các hộ gia đình và các cá nhân đó làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu cũng sẽ được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương theo đúng quy định pháp luật.
Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất theo quy định cũng cần phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng; công trình sự nghiệp và cần phải bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân; vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn. Cùng với đó thì cũng khuyến khích việc Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những chủ thể là người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất thuộc khu vực dân cư có sẵn và cũng rất cần hạn chế mở rộng đất ở trên đất nông nghiệp thông qua hình thức chuyển mục đích sử dụng đất.
2.2. Hạn mức đất ở tại đô thị:
Căn cứ tại Điều 144 Luật Đất đai năm 2013, đất ở tại đô thị được quy định với nội dung như sau:
– Đất ở tại đô thị theo quy định của pháp luật bao gồm đất để xây dựng nhà; đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị; đất ở tại đô thị phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để nhằm mục đích xây dựng nhà ở tại đô thị; có chính sách tạo điều kiện để giúp các chủ thể là những người sống ở đô thị có chỗ ở.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương; quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để thực hiện giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
– Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh theo quy định cũng sẽ cần phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh cũng cần tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.
Theo đó, ta nhận thấy rằng, đất ở tại đô thị theo quy định sẽ bao gồm: đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cũng sẽ có trách nhiệm phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương mình để từ đó đưa ra các quy định cụ thể về hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để các hộ gia đình và các cá nhân có thể tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để thực hiện việc giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
3. Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ:
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quyết định nên trong trường hợp các chủ thể muốn biết rõ hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng tại địa phương mình là bao nhiêu phải xem trong quyết định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở của từng địa phương. Bên cạnh đó, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất tại mỗi khu vực ở trong cùng địa phương trên thực tế thì cũng có sự khác nhau.
Bên cạnh hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở như trên thì diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng được xác định theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3
– Thứ nhất: Xác định diện tích đất ở theo giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất mà người dân có (giấy tờ ghi bao nhiêu m2 đất ở thì được cấp bấy nhiêu).
– Thứ hai: Xác định diện tích đất ở theo quyết định giao đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu như đất ở được Nhà nước giao thì diện tích đất ở sẽ được xác định theo quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Thứ ba: Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất thì xác định như sau:
+ Đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải là đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất này sẽ được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng.
+ Đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì chúng ta có thể căn cứ cụ thể vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để nhằm mục đích có thể xác định loại đất.
– Thứ tư: Đối với trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất.
Căn cứ cụ thể theo Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định loại đất được xác định như sau:
+ Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được đất ở thì diện tích đất ở theo phần đất đã xác định).
+ Nếu như trong trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất (thông thường thì nếu trong thửa đất mà có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở vì đây là loại đất có mức giá cao nhất theo quy định pháp luật).
Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013
