Việt Nam là đất nước xuất phát từ nền kinh tế nông nghiệp, và nhà ở luôn phải gắn liền với ao vườn cũng là một trong những đặc trưng tiêu biểu của nền văn hóa nước ta. Dưới đây là quy định của pháp luật hiện hành về hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có đất vườn ao.
Mục lục bài viết
1. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có đất vườn, ao:
1.1. Đất vườn, ao được hiểu như thế nào?
Theo quy định của pháp
1.2. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có đất vườn, ao:
Theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là tại Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành và tại
Thứ nhất, trong trường hợp đất ở có sự hiện diện của vườn ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và chủ thể đang sử dụng đất có một trong số các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp theo quy định tại Điều 100 của pháp
– Diện tích đất ở sẽ được xác định theo giấy tờ đối với trường hợp thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
– Bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích của thửa đất này lớn hơn năm lần hạn mức giao đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Thứ hai, trong trường hợp đất ở có sự tồn tại của đất vườn ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước giai đoạn ngày 01 tháng 07 năm 2004 và người sử dụng đất hợp pháp đang có một trong những loại giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cụ thể là tại Điều 100 pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành mà trong giấy tờ đó có ghi rõ phần diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo như giấy tờ đó đã ghi nhận.
Thứ ba, trong trường hợp mà bất động sản là đất ở có sự xuất hiện của vườn ao được hình thành trong giai đoạn từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến giai đoạn trước ngày 1 tháng 07 năm 2004 và người sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật có một trong những loại giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất hợp pháp đó được ghi nhận cụ thể tại Điều 100 của pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành mà trong giấy tờ đó không ghi nhận rõ phần diện tích đất ở thì khi đó diện tích đất ở sẽ được xác định cụ thể như sau:
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện và tập quán tại địa phương này để đưa ra hạn mức công nhận đất ở đối với mỗi chủ thể sao cho phù hợp với tập quán của địa phương và số lượng nhân khẩu được ghi nhận trong hộ gia đình nhất định;
– Đối với trường hợp phần diện tích thửa đất lại lớn hơn hạn mức công nhận tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định thu hẹp lại bằng hạn mức công nhận đất tại địa phương;
– Còn đối với trường hợp mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất tại địa phương thì diện tích đất đỏ sẽ được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
Thứ tư, còn đối với trường hợp mà đất không có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất tức là thiếu một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật đất đai năm 2013 hiện hành, nhưng đã sử dụng đất ổn định và lâu dài trước giai đoạn ngày 15 tháng 10 năm 1993, thì phần diện tích đất ở trong mảnh đất đó sẽ được xác định như sau:
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện và tập quán tại địa phương này để đưa ra hạn mức công nhận đất ở đối với mỗi chủ thể sao cho phù hợp với tập quán của địa phương và số lượng nhân khẩu được ghi nhận trong hộ gia đình nhất định;
– Đối với trường hợp phần diện tích thửa đất lại lớn hơn hạn mức công nhận tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định thu hẹp lại bằng hạn mức công nhận đất tại địa phương;
– Còn đối với trường hợp mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất tại địa phương thì diện tích đất đỏ sẽ được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
– Ngoài ra đối với trường hợp mà đất đã được sử dụng ổn định lâu dài kể từ sau giai đoạn ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì phần diện tích đất ở sẽ được xác định theo hạn mức mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ấn định cho mỗi hộ gia đình và cá nhân.
Thứ năm, đối với phần diện tích còn lại sau khi đã xác định xong phần diện tích đất ở theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là tại Điều 103 của pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành, mà hiện nay đang được xác định là vườn ao, được người sử dụng đất đề nghị công nhận đó là đất ở hoặc đất khi đồng nghiệp khác thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất, sau đó thì các chủ thể này sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ sáu, ngoài ra đối với trường hợp mà các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân tiến hành sử dụng phần đất có sự xuất hiện của ao vườn gắn liền với nhà ở (tức là có tài sản gắn liền với đất) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định trước giai đoạn ngày 01 tháng 7 năm 2014 (tức là ngày mà luật đất đai năm 2013 hiện hành có hiệu lực) thì được xác định cụ thể như sau:
– Đối với trường hợp trước giai đoạn ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì phần diện tích đất đỏ sẽ được xác định là phần diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước đó;
– Còn đối với trường hợp mà tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định còn đối với trường hợp mà tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành, nhưng diện tích đất ở chưa được xác định, nay người sử dụng đất hợp pháp có đơn đề nghị xác định lại phần diện tích đất ở, hoặc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thu hồi đất thì phần diện tích đất ở được xác định theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là tại Điều 103, và các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất đồng thời sẽ được nhà nước bồi thường khi tiến hành thu hồi đối với phần diện tích đất được xác định lại là đất thổ cư.
2. Những trường hợp nào cần xác định hạn mức công nhận đất ở:
Theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, xác định diện tích đất ở được áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:
– Thửa đất hiện đang có sự hiện diện của nhà ở và vườn, ao;
– Thửa đất mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở;
– Giấy tờ và tài liệu làm căn cứ xác định diện tích đất ở là giấy tờ ghi một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.
3. Điều kiện để người dân có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở từ đất vườn ao:
Các chủ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất vườn ao sang đất thổ cư khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi mảnh đất tọa lạc cho phép và xác nhận. Khi đó thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cho phép việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi xét thấy chủ thể xin chuyển đổi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
– Việc chuyển đổi mục đích đất vườn ao sang đất ở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện không cho phép chuyển đổi thì người sử dụng phải chờ đợi trong những lần sau;
– Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu do pháp luật quy định.
Căn cứ vào nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, thì người sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở phải thực hiện các giai đoạn cơ bản sau:
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Cơ quan nhà nước có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ của người nộp. Nếu hồ sơ chưa đủ thì họ phải báo lại cho người sử dụng để sửa đổi và bổ sung cho đúng trong vòng 03 ngày. Hồ sơ nếu đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận ghi vào sổ và đưa cho người yêu cầu phiếu hẹn.
Bước 4: Người yêu cầu sau khi được đưa giấy hẹn chờ giải quyết đơn phải thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ theo quy định. Sau khi kiểm tra, Phòng Tài nguyên và Môi trường phải trả kết quả chuyển đổi đất vườn ao cho người yêu cầu trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với các vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn tại vùng sâu, vùng xa, hải đảo, người yêu cầu được tra kết quả không quá 25 ngày (không tính các ngày nghỉ lễ theo quy định của pháp luật và cũng không tính thời gian người yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nộp thuế).
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
