Đồng sở hữu sổ đỏ là thủ tục pháp lý xác định quyền sở hữu của hai hoặc nhiều người với đất đai. Vậy Nhà nước có những quy định nào về việc hai người LGBT có được đứng tên đồng sở hữu sổ đỏ ? Thủ tục để thêm tên người khác vào sổ đỏ như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Đất đồng sở hữu được hiểu như thế nào?
“Đất đồng sở hữu” là cách gọi dân dã của người dân để chỉ đất được Nhà nước công nhận có nhiều người chung quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người dân nên hiểu rằng trong Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai không có quy định ghi nhận quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được ghi nhận thông qua Giấy chứng nhận. ở mỗi giai đoạn khác nhau loại giấy này có những tên gọi khác như:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Hiện nay, chứng thư pháp lý này được gọi bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước. Như vậy, Sổ đỏ là Giấy chứng nhận có bìa màu đỏ; Sổ hồng gồm 02 loại: Sổ hồng theo mẫu cũ (được cấp trước ngày 10/12/2009) và Sổ hồng mới có màu hồng cánh sen – Hiện nay, người dân đang được cấp loại sổ này.
2. Hai người LGBT có được đứng tên đồng sở hữu sổ đỏ không?
Đồng sở hữu quyền sử dụng đất là việc diễn ra phổ biến và chính đáng của người dân. Đồng sở hữu có thể diễn ra giữa hai người với nhau hoặc nhiều hơn số đó miễn là các bên thỏa thuận, thống nhất ý chí được với nhau. Hiện nay, chưa có quy định cụ thể nào ghi nhận rằng hai bên phải có mối quan hệ huyết thống hay phải xác lập mối quan hệ hôn nhân thì mới công nhận quyền này. Điều này luôn đề cao sự thỏa thuận của các bên để cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Để ghi nhận quyền sở hữu chung của các bên tại Khoản 2 Điều 98
Việc đồng sở hữu cũng được điều chỉnh tại Điều 207 Bộ luật Dân sự, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể với tài sản, gồm: Sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Cũng tại Bộ luật Dân sự, có sở hữu chung của cộng đồng như sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn… hay sở hữu chung của các thành viên trong gia đình; của vợ, chồng; trong nhà chung cư hoặc sở hữu chung hỗn hợp…
Như vậy, nếu hai người không có quan hệ hôn nhân vẫn hoàn toàn có quyền cùng sở hữu tài sản và được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.
Về việc cấp Sổ đỏ, khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai quy định trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Từ quy định này có thể thấy, những cá nhân hoàn toàn có quyền cùng đứng tên trên Sổ đỏ không kể là LGBT hay là những cá nhân khác. Trong sổ đỏ, phải có thông tin đầy đủ của những người này. Cá nhân cũng có thể được cấp mỗi người một sổ đỏ hoặc ghi chung trong một sổ đỏ tùy theo mong muốn của người yêu cầu đồng sở hữu.
– Quy định về ghi tên: Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
– Cách thể hiện tên trên Giấy chứng nhận: Khoản 3 Điều 5 Thông tư
+ Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
+ Thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.
Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụn g đất, tài sản gắn liền với đất)”.
+ Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”.
– Số lượng Giấy chứng nhận được cấp: Sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận (thông tin trên các Giấy chứng nhận giống nhau), trừ trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Tóm lại, hai hay nhiều người LGBT đều có quyền đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ.
3. Thủ tục để thêm tên người khác vào sổ đỏ như thế nào?
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 76
– Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ:
Người dân mang hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
– Trường hợp hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin và tiến hành trình Uỷ ban nhân dân cấp Huyện để được sự chấp thuận.
Bước 4: Nhận kết quả:
Người dân trực tiếp đến Bộ phận một cửa nơi tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng đăng ký đất đai.
4. Chuyển nhượng đất khi người đồng sở hữu không đồng ý có được không?
Như đã biết, đồng sở hữu có hai trường hợp đó là đồng sở hữu hợp nhất, đồng sở hữu theo phần. Vấn đề đang đặt ra, liệu khi chuyển nhượng thì một trong hai người không đồng ý thì giải quyết như thế nào? Điều này, còn phụ thuộc vào khi đăng ký đồng sở hữu hai bên đăng ký theo trường hợp nào nêu trên. Nếu đồng sở hữu hợp nhất thì cần có sự đồng ý của cả hai còn nếu đồng sở hữu theo phần thì phải có sự đồng ý của một trong hai người. Để hiểu rõ hơn vấn đề, người dân có thể xem thêm quy định pháp luật tại khoản 2, Điều 167, Luật Đất đai 2013 có nội dung quy định về việc chuyển nhượng mua bán đối với trường hợp sở hữu chung quyền sử đất.
Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Như vậy, Nếu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) phân chia rõ theo phần quyền sở hữu trong khối tài sản chung quyền sử dụng đất thì cá nhân có thể bán phần quyền được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua bán chuyển nhượng phải thông qua thủ tục tách thửa ứng với phần quyền sử dụng của bạn. Tuy nhiên, việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố.
5. Sổ đỏ đồng sở hữu có thế chấp được không ?
Sổ đỏ đồng sở hữu có thể thế chấp được hay không thì phải đảm bảo những điều kiện cơ bản sau:
Điều kiện 1: Liên quan đến cá nhân đồng sở hữu:
Hiện nay, chưa có ghi nhận bất kỳ quy định nào cấm đồng sở hữu không được vay ngân hàng. Điều quan trọng nhất là tất cả những người đồng sở hữu thống nhất ý chí là đồng ý cho việc thế chấp vay vốn ngân hàng.
Khi tài sản đem đi thế chấp ngân hàng sẽ được thành lập thành văn bản ghi nhận những nội dung cơ bản về giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp, ghi quyền và nghĩa vụ cuả hai bên. Thì trong Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. (Căn cứ theo Điều 64
Việc thế chấp nhà đồng sở hữu cũng chịu sự điều chỉnh của Văn bản hợp nhất 03/VBHN Luật Nhà ở 2020 được ghi nhận cụ thể tại Điều 145, cụ thể:
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.
Theo quy định như trên, pháp luật không cấm những người sở hữu chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở vào việc thế chấp ngân hàng, Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ được thực hiện khi tất cả những người cùng chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở cùng đồng ý. Để thể hiện sự đồng ý thế chấp thì tất cả pahir cùng ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản.
Điều kiện thứ hai: Liên quan đến đất, nhà ở:
Chủ thể có thể cùng đồng ý thế chấp nhưng tài sản thế chấp cũng phải đảm bảo điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai:
Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, nhà ở đã được đăng ký/cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần có Giấy chứng nhận);
Thửa đất, nhà ở không có tranh chấp, hoặc khiếu nại, khiếu kiện về quyền sử dụng, quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở, sử dụng đất đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, sử dụng đất có thời hạn;
Thửa đất và nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Nhà ở và thửa đất không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Văn bản hợp nhất 03/VBHN Luật Nhà ở 2020 ;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
