Hiện nay việc cá nhân góp vốn kinh doanh, mua bán đất đai, mua nhà ở, căn hộ chung cư,...rất phổ biến.Vậy theo quy định pháp luật trường hợp hai người cùng góp vốn mua căn hộ chung cư có thể cùng đứng tên chung cư được không?
Mục lục bài viết
1. Hai người góp vốn cùng đứng tên chung cư được không?
Việc hai hay nhiều người góp vốn cùng đứng tên trong hợp đồng mua bán đất đai hoặc nhà chung cư ngày càng trở lên phổ biến. Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở 2014 thì cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể được công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua các hình thức sau:
– Đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác được pháp luật quy định (đối với chủ thể là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước);
– Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán theo quy định của pháp luật (đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài);
– Chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài được công nhận quyền sở hữu qua các hình thức:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;
+ Mua hoặc thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho phép người nước ngoài tham gia đầu tư, và không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định do Chính phủ ban hành.
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định theo quy định của Luật nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 98
Như vậy, trường hợp hai người cùng góp vốn mua chung cư (cùng đứng tên trên hợp đồng mua bán) thì hoàn toàn có thể cùng nhau đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định hiện hành:
Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
Hai là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Ba là, tổ chức, cá nhân nước ngoài đáp ứng điều kiện theo quy định.
3. Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng đủ điều kiện nhất định. Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, các tổ chức, cá nhân nước ngoài sau đây được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định pháp luật;
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;
– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
3.1. Hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Thứ nhất, thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định;
Thứ hai, thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoại trừ các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
3.2. Điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định;
– Đối với tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp;
– Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì phải được nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Như vậy, người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam.
4. Thủ tục sang tên căn hộ chung cư:
Bước 1: Ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và tiến hành công chứng, chứng thực.
– Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư.
+ Phiếu yêu cầu công chứng;
+ CCCD của các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng;
+ Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư;
+ Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà chung cư;
+ Bản vẽ kỹ thuật căn hộ (nếu có);
+ Một số giấy tờ có liên quan như biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng có liên quan đến căn hộ.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ thuế, phí chuyển nhượng căn hộ.
Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng, hai bên mua bán có nghĩa vụ kê khai các loại thuế, phí phải nộp để thực hiện thủ tục sang tên:
– Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC;
+ Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư;
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có);
+ Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật;
+ Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản;
+ Bản chính hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (đã công chứng);
+ Bên mua ký 02 tờ khai lệ phí trước bạ;
+ Bên bán ký 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản);
+ Bản sao có chứng thực CCCD của cả hai bên.
Lưu ý:
– Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân khi mua bán căn hộ chung cư được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng căn hộ x thuế suất (2%)
Theo quy định của luật, thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên bán – bên có thu nhập nộp. Tuy nhiên, nếu hai bên thoả thuận người mua là đối tượng phải nộp thì thực hiện theo thoả thuận của các bên.
– Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ là 0,5%.
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá nhà + giá đất x hệ số phân bổ)
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên.
– Hồ sơ sang tên chung cư:
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động theo mẫu (thường do bên bán chuẩn bị và ký, nếu có thoả thuận trong hợp đồng nếu như bên mua có thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay);
+ Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (đã công chứng);
+ Bản vẽ kỹ thuật căn hộ (nếu có);
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
+ Giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
+ Bản sao CCCD của bên chuyển nhượng;
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
– Nơi nộp hồ sơ:
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa nơi nhà chung cư được xây dựng;
+ Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có nhà chung cư.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu.
Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm tra hồ sơ; thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, sang tên và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nhận chuyển nhượng.
Thời hạn giải quyết:
+ Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đối với vùng đồng bằng;
+ Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Bước 5: Nộp phí, lệ phí cấp sổ.
Người nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nộp lệ phí cấp sổ theo thông báo.
Bước 6: Trả kết quả.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày từ ngày hồ sơ được phê duyệt, Cơ quan có thẩm quyền tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) cho người nộp hồ sơ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Nhà ở năm 2014;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân;
– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
